注文住宅-変更契約後の問題の発覚

Question

注文住宅-変更契約後の問題の発覚

はじめまして。
昨年末(2009年12月)に住宅メーカーと請負契約を結び、今月(2010年6月)まで入念に内装・外装などの設備機器を含む打ち合わせを行い、最終的な変更契約(オプションなど)を無事結びました。変更契約を結び、後は、発注・着工を待つ予定でした。

しかし変更契約後にメーカー側からの連絡で下記の問題が部材発注前に発覚しました。
1. 現在の間取りだと耐震強度が十分では、ない為、DK一部に壁の設置が必要。
2. 天井高が3cm程、低くなる(DK)。
3. 2F一部に梁が露出(2箇所)。

質問
a) 変更契約後にメーカー側のチェック不足のため、このような変更は許されるのでしょうか？
何のための変更契約だったのか、分からなくなりました。

b) 1の理由で大幅な間取り変更が必要になりました。これを理由に請負契約自体を解除
出来ますでしょうか？昨年末の契約時に100万円の手付金を支払いました。こちらも一部・全額
返金は出来るのでしょうか？

アドバイスをお願いします。

domoku1943 · Accepted Answer

1.明らかに本体構造（耐震設計のチェック不足）の設計ミスであり、設計業務と施工を含めて請負契約を　締結されたわけですから、設計業務の瑕疵といえますね。
　仮に、別々に契約、した場合は明らかに設計業務の瑕疵が見えてきますね。
　設計、製作、工事、営業との連携、ホウレンソウ、工程がうまくいっていない事例ですね。

2.設計者、１級建築士の専門家としての技術者倫理規定がありますね。設計事務所（大手メーカの○○設計　事務　　所）の企業とし　てのＣＳＲ（社会的責任）などに照らし合わせて、明らかに、公衆（素人、注　文者）に　説明責任がありますね。メーカも、企業としてのＣＳＲ、行動指針、倫理綱領などをを掲げ、　管理運営し　ているわけです。専門企業としての当然、団体の規範の遵守として説明責任がありますね。

3.変更契約後に明らかになった設計不備について、
　＞・DK一部に壁の設置が必要。天井高が3cm程、低くなる(DK)。 2F一部に梁が露出(2箇所)。の３点で　すが。

・梁の補強、壁の補強で是正可能あると推測されます。　専門技術者であるならば、解決可能ですね。
　そのための国家が与えた１級建築士であり、今日では海外でも連携して技術者として評価されプロフェッ　ショナルと言われているものです。

・真の設計技術者がジレンマに陥った場合（製作、施工、営業部門からどうこう言われた場合）会社の規　範行動指針、倫理規定により、、営業方針や利益に反しても、専門技術者（技術者倫理規定遵守等）とし　て社内を納得させ、納得させる技術的な設計変更を立案して、公衆（素人、注文者）に説明する、説明責　任があります。

・したがって、あなた注文者から、再度、３点何時いては合意できないので、設計段階、設計者の一段の　努力と工夫を望みたいと、文書指示すべきです。あくまで甲、乙協議です。どちらが、上、下ではありま　せんね。
　メーカーの、技術者の、設計者の技術者倫理、ＣＳＲ、行動規範などの遵守を協力に依頼すべきですね。
　今後の交渉、会議は、お互いに議事録をとり、録音もして、しっかりと残しましょう。「言ったいわない　の問題がないように」このことで、お互いに」無責任発言はできなくなりますね。
　文書は、メーカーの代表者（契約者との約束事でもあるわけです）

4.請負契約の解除云々
　この話はあとまわしにしましょう。
　今はあくまで、是正解決のみです。全力で依頼し。技術者の倫理観と良心、会社の規範の遵守、などに訴　えましょう。そして、甲乙で現状の三次元空間確保に全力を注ぎましょう。

5.あなたの申し込み依頼に対し、相手が誠意を示して、動かない、高飛車、設計者ｍメーカーとしての規　範遵守なし、倫理観なし、進展なしの場合は、次の段階に進むべく、協議に入りましょう。
　（再度の構造変更協議。原因の説明、経過の説明、誰がどこで、なぜ５Ｗ1Ｈで、なぜできないか等、ど　　のように努力したのか等説明を受け（説明責任、インフォームドコンセント）、あなたの納得了解で次　の段階へ進みましょう。納得がいかない場合は、再検討を指示しましょう。

nabituma · Answer

まだ確認申請前ですよね。
ということは設計の最終くらいですから、計算してみたら、とか、詳細を検討してみたらというのは
当たり前のようにあります。
工事着手後に起こればかなり大変ですが・・。
変更内容について、設計図面をベースに少しでもよくする方法はないか、など落とし所を探していきましょう。
抜ける柱、抜ける壁、抜けない柱、抜けない壁・・いろいろ制約はあります。

でもこの段階で請負契約を解除だ、と騒いでいるようではいけませんね。
もっとどんと構えて一度お願いすると決めた業者であれば、一緒によいものを作るという気持ちで望んだほうがいいですよ。
電気製品のように店で買ってきて、動かないから替えてくれというのとはわけが違います。
まだまだ工事が始まると予定外のことはいろいろ出てきます。
それぞれに落としどころを考えて行くことになります。

takapiii · Answer

どうも段取りミスと言う気がしますが、でも施主は建築に関しては素人です。
家を建てるなどと言うのは一生に一度だったりする上、専門的知識も無いわけですから、施主はこういうミスなど正直気づきませんよね。結局、私はハウスメーカー側に問題があるように思います。

誠意のあるハウスメーカーなら、元の間取りに近い形の提案をしてくるはずですし、別の方法で挽回する提案があってしかるべきです。
なので、ここは一度解約を匂わせていいと思います。もし良い提案を出してもらえないなら解約したい、かつ手付金は全額返金してもらいたいと、担当者に詰め寄るべきでしょう。

但し、ハウスメーカーが法的な論理で対抗してくると、正直この理由では白紙撤回は難しいと思います。恐らく手付放棄でしょう。ですので、ハウスメーカーの誠意に期待してください。

kei1966 · Answer

ハウスメーカーの仕事の流れを把握すればこれはどうしようもないことだと思います。

もともと建築請負契約というものは設計をばっちりやってからそれを施工するといくらか見積もるのが当たり前で、設計もせずに契約すること自体実は異常な契約方式です。でもそれは顧客の囲い込みという名目でハウスメーカーでは当たり前に行われていることなんです。その代り、窓口はメーカー1か所、メーカーブランドがついて施工時の品質がある程度は保たれるという顧客へのメリットがあります。

ハウスメーカーのほとんどが仕様と間取り（設計レベルではない）を決めてから本設計（構造チェック納まり詳細図作成）に入りますので、質問者様のおっしゃる問題は発見されることもあるでしょう。もちろんある程度の設計経験者であれば事前に想定できることなので、この辺が検討すると心配ですと言えるはずとは思います。それもお伝えできていないのは設計未熟としか言いようがないですし、フリー設計なら上記の方法以外でもいろいろな方法でその問題を回避できるものです。大幅な間取り変更でなくてもできる可能性さえあると感じます。（それもできないようなひどい構造設計の場合は仕方ないですが。）あくまで、ハウスメーカーの変更契約は仕様内容と間取りの確定だったということです。

しかし、この仕事の流れが別にハウスメーカーには異常で無いという現実から、契約解除の理由になるとはまったくもって思えません。契約書通りに解除することになりますが、残念ですが一部も戻らないと思います。

joqr · Answer

＞a) 変更契約後にメーカー側のチェック不足のため、このような変更は許されるのでしょうか？
　何のための変更契約だったのか、分からなくなりました

想定外の事態は、どんなケースでも必ずあります
変更を認めなければ家は建たないでしょう

だいたい・・・「入念に内装・外装などの設備機器を含む打ち合わせを行い、最終的な変更契約(オプションなど)を無事結びました」で、すべてクリアと考えた時点でもう間違いでは？
メーカはあなたの希望を十分に汲んだ上で、実際の図面を引いてみると
話では見えなった本当の問題点が見えたので正直に報告した訳です
それに対し、言った言わないの様な難癖を付けても物事は何も解決できません

現実的な選択肢を拒否するのなら、契約書に従い解除してださい

＞b) 1の理由で大幅な間取り変更が必要になりました。これを理由に請負契約自体を解除
　出来ますでしょうか？昨年末の契約時に100万円の手付金を支払いました。こちらも一部・全額
　返金は出来るのでしょうか？

契約の解除はどの段階でも可能です
しかし、費用の負担は求められます
もう一度契約書をよく読んでください
金額についても触れられていると思います
単純に考えても、現段階で手付金では足りないのでは？？？

注文建築で家を買うには非常に不向きな性格だと思います

注文住宅-変更契約後の問題の発覚

1.明らかに本体構造（耐震設計のチェック不足）の設計ミスであり、設計業務と施工を含めて請負契約を 締結されたわけですから、設計業務の瑕疵といえますね。

まだ確認申請前ですよね。

どうも段取りミスと言う気がしますが、でも施主は建築に関しては素人です。

ハウスメーカーの仕事の流れを把握すればこれはどうしようもないことだと思います。

＞a) 変更契約後にメーカー側のチェック不足のため、このような変更は許されるのでしょうか？

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