不動産を個人間取引で売りたい

不動産を個人間取引で売りたい

土地プラス一戸建ての家を知り合いに売ることになったのですが、不動産業者を通さずに取引する場合（相手がそれを望んでいます。）、具体的にどのような手順ですすめることになりますか？（作業内容、依頼する相手、費用など。）

また、不動産業者を仲介させないことの売る側のデメリットとして瑕疵担保責任の問題があると思うのですが、契約書の中に特約として「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」と入れることで解決できると他の方の質問で見ました。これは本当にそういうことでいいのでしょうか？

それから瑕疵担保責任以外に不動産を個人で売却することのデメリットがあったら教えてください。

No.6 回答者： ma_h 回答日時： 2010/08/09 14:36

元業者営業です

＞不動産業者を通さずに取引する場合（相手がそれを望んでいます。）

このような場合、被害を被るのは殆ど買主になりますので、「実害」という部分では貴方はあまり心配いらないでしょう。

＞具体的にどのような手順ですすめることになりますか？

個人間売買の場合、不動産も大根もいっしょですよ。

貴方が「売ります」。買主が「買います」と言った瞬間に所有権は移転します。
特別な手続きは必要ありません。お互いの意思表示で契約は成立します。
ただ、買主はそれでは何の権利も保全できませんので、その為に買主は「所有権移転登記」が必要になりますが、これは買主の権利であって、売主の義務ではありません。

極端な話、貴方はお金さえもらえれば放っておいても構わないのです。

＞「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」と入れることで解決できると他の方の質問で見ました。これは本当にそういうことでいいのでしょうか？

個人間売買なら「有効」な一文です。

あと、他回答・補足にある

＞住宅ローンを使う場合は不動産業者の作成する重要事項説明書が必要な場合が多いです。

と

＞この重要事項説明書は、司法書士には作ってもらえませんか？

ですが・・・

まず、重要事項説明書は「宅建業者」のみが作成できます。
司法書士は作成できません。

あと、住宅ローンですが＃１さんの回答どおり、現在ほとんどの金融機関が融資条件として「売買契約書」「重要事項説明書」の提出を義務付けております。
特に大手都市銀はこれらの書面が無いと「門前払い」。審査の土俵にも乗りません。

以前は柔軟だったＪＡやノンバンクも最近は「重要事項説明書が無いとＮＧ」になってます。
理由は長くなりますので割愛しますが。

なので、その買主が住宅ローンを利用するのなら必然的に「業者」を間に入れるしかないのが現実です。
まぁ、噂によると一部の金融機関はまだＯＫというところもあるようですが・・・

＞個人で売却することのデメリットがあったら教えてください。

ちゃんとお金がもらえるかどうかだけです。事実上。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。とても分かりやすい説明でした。

お礼日時：2010/08/10 23:45

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2010/08/09 14:20

No.２です。

重要事項説明書は宅地建物取引業者でないと作成できません。

司法書士の費用は所有権移転の場合、買主が5万～10万くらい（それ以外に登録免許税が必要）、売主は2,3万程度だと思います。
買主がローンを使う場合は抵当権設定費用も含めて10万以上になるかもしれません。売主がローンを借りていて抵当権抹消が必要な場合は全部で5,6万かかるかもしれません。
契約書の作成については何とも言えません。

この回答へのお礼

具体的な金額を教えていただいて、とてもわかりやすいです。ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/10 23:43

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2010/08/09 14:20

No.２です。

重要事項説明書は宅地建物取引業者でないと作成できません。

司法書士の費用は所有権移転の場合、買主が5万～10万くらい（それ以外に登録免許税が必要）、売主は2,3万程度だと思います。
買主がローンを使う場合は抵当権設定費用も含めて10万以上になるかもしれません。売主がローンを借りていて抵当権抹消が必要な場合は全部で5,6万かかるかもしれません。
契約書の作成については何とも言えません。

No.3 回答者： akina_line 回答日時： 2010/08/09 12:19

こんにちは。

　下記サイトをご参照ください。
　　http://www.ads-network.co.jp/kenchiku-jyouken/yo …
　　重要事項説明書は「宅地建物取引主任者」の名前が必要です。

では。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。サイト参考になりました。

お礼日時：2010/08/10 23:43

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2010/08/09 11:06

瑕疵担保責任については「売主は瑕疵担保責任は負わない」とするのが一般的ですので、買主がそれで了承すればあまり心配する事はありません。

その他で問題になりやすいのは隣地との境界線の問題です。境界線がはっきりしない、もめているというような要因があれば後々問題になる可能性があり、瑕疵担保責任なしでも逃げられない可能性もあります。

それ以外では引き渡し、所有権移転と引き換えに代金を確実に受け取れば、特に心配する事はありません。

デメリットがあるとすれば買主の方で、住宅ローンを使う場合は不動産業者の作成する重要事項説明書が必要な場合が多いです。

ほんとに不動産業者を入れずに売買する場合でも、所有権移転手続きは司法書士に依頼したほうが良いと思います。司法書士に相談すれば契約書の作成についても相談に乗ってもらえる場合もあります。

この回答への補足

さっそくのご回答ありがとうございます。

＞住宅ローンを使う場合は不動産業者の作成する重要事項説明書が必要な場合が多いです。

この重要事項説明書は、司法書士には作ってもらえませんか？

それから所有権移転手続きや契約書の作成を含めた諸々の費用はだいたいどれくらいと考えておけばいいのでしょうか？そしてそれは売る方、買う方で支払いは折半ということでいいのでしょうか？

重ね重ねで申し訳ございませんが、ご教授いただけると嬉しいです。

補足日時：2010/08/09 11:39

No.1 回答者： aokii 回答日時： 2010/08/09 10:59

不動産業者を通さずに取引するにも法律上専門家が必要でしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

そうですね、司法書士には入ってもらうつもりです。

お礼日時：2010/08/09 11:40