土地の使用貸借契約の事で質問です。

土地の使用貸借契約の事で質問です。
兄妹で土地の使用貸借契約（無償）をすることになりました。租税公課は借りる側で負担する事にして、契約書については自分達で作成しましたが、以下の条文が気になります。甲は貸す側、乙は借りる側です。
第3条（契約期間）
土地の使用貸借期間は、平成22　年　　月　　日から平成44　年　　月　　日までとする。ただし、期間満了の場合、甲または乙からこの契約解除の申し込みが無い時は、この契約は更に10年間継続するものとする。
2、前項ただし書きの規定は、前項の規定により継続された契約をさらに継続する場合について準用する。

第4条（権利承継）
　乙に相続が発生した場合、本契約上の権利はその相続人が継承する事を甲は認める。

使用貸借の場合は、当事者が死亡した時点で効力が無くなってしまうと、聞いた事があります。
契約者双方のどちらかが死亡した場合、その相続人が、「契約は終了した。契約書は法的に無効」と主張したら、その時点で契約は終了となってしまうのでしょうか。？どなたか詳しい方がいましたら教えて下さい。よろしくお願いいたします。

No.9 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/11 19:21

贈与して課税がないというのなら、150万づつの分割払いにしてそれを受け取らないという手が

ありますよ。時価4000万でも3000万くらいなら別に安くしたからって贈与にならない。
それを20年延払いで受け取らないできたら贈与にはならない。

No.8 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/11 17:41

すみません。

使用貸借では、借主が死亡した場合、使用貸借は消滅します。
しかし貸主が死亡しても借主の権利は消滅しません。
使用貸借権は借主が死亡したら消滅すると民法に書いてあるので
借主が死ねば使用貸借は消滅。
特約で相続を認めても使用貸借の契約が相互の厚誼に基づくものであることから
相続させないほうがよいと思われます。
（借主の死亡による使用貸借の終了）
第599条　使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。

No.7 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/08 23:05

使用貸借契約は、相続はありません。

当事者が亡くなった時点で消滅です。ただし親子で交わした使用貸借契約に関して子供が亡くなってその配偶者が相続することを認めた判例はあります。
＞契約者双方のどちらかが死亡した場合、その相続人が、「契約は終了した。契約書は法的に無効」と主張したら、その時点で契約は終了となってしまうのでしょうか。

普通はそうです。なにしろ無償で貸すわけで、相手の好意に依存する契約ですから。
それとこの契約自体に権利としての経済的価値がないわけでそのようなものを相続するわけにはいかないという考えです。
ただし、ややこしいのは建物で建物には価値がありますから、収去の要求を出されると借りているほうは困るわけです。
兄妹間の使用貸借での契約は相続ではトラブルの元ですね。なぜなら兄妹間の相続がありえないからです。親子なら親が死んでその段階で親の土地を相続という流れもありますが、兄妹では、どちらかが死ねば必ず建物収去の話が出てきます。
乙（借りる側）の相続を認めたらこれは永久の権利になってしまいます。無償で土地を渡したのと同じ。こういう契約を使用貸借とは呼びません。また公租公課を借主が負担するというのも使用貸借の趣旨からいうと変です。

No.6 回答者： frfggrgggg 回答日時： 2010/10/22 08:49

私だったら売買にしますけど。

売買代金は分割払いです。

証拠を残す為、口座間でお金のやりとりします。
但し、数年だけです。

登記すると通知が税務署にいきます。
不動産購入のおたよりがきて、購入資金の明細
を書きます。多分契約書もってきてください。となるので、
契約書、通帳をみせます。
不備はないので、そのままとおります。
仮に贈与税がかかると言われたら登記を
錯誤で抹消すればいいだけです。

数年たったら、売買代金の放棄してもらいます。
最悪お兄さんがお金払え、相続人が代金払え
と言っても土地を手に入れているので、
あなたに損はないです。

尚、分割代金には利息をつけなければ、利息の分
贈与になります。

あまりにも使用貸借は不安定です。

あなたが抱える不安はずっーと持ち続けなければ
なりません。


分割払いにせず、売買代金を準消費貸借契約で、金銭消費貸借にしてもいいですけど。
売買代金をお金を借りたことにすることです。

http://www.happycampus.co.jp/docs/961209020597@h …

この回答へのお礼

有りがたいお知恵をありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2010/10/22 13:33

No.5 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/10/21 06:26

追伸

未然にトラブルを防止する法律構成を考え、文案に出来る司法書士は希です。
最近合格したはかなりのハイレベルです。
そうした人の中から商売っけの無い人を探すのがコツです。
書士会は司法書士一人一人を平等に扱いますので、書士会をとうしては探すことは出来ません。
電話帳でこまめにさがすしかありません。

No.4 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/10/21 05:27

返信いただき、事の背景が分かりました。

まず前提ですが、無償で使用貸借し、途中で売買にするいうことは経験上無理だと思われます。
地主さんのところで多いのですが、長男の土地に弟が家を建て、無償で土地を使用しているケースが多々あります。３０年司法書をやってきましたが、兄弟間の売買は相談を受けたこともありませんし、売買を見たこともありません。無償で使えるものを高いお金をかける人はまずいません。
ただ、借りている人が年をとり、長男に遺言書を書いてもらうというケースはあります。

質問及び補足に兄弟の年齢が書かれていませんので推測して書くしかありません。
借りる人の相続というのですから、借りる人にはお子さんがいらっしゃるという前提で書きます。
お子さんが成人し、購入資力がついた時に売買するという売買予約を条件にした無償使用貸借契約も考えられます。
しかし、お子さんがいつまでも職につかずフラフラしていたら、実現いたしません。
その場合は、建物名義を土地を貸している人に贈与で所有権移転し、土地の無償使用貸借を終了させるという考えかたも出来るでしょう。
この考え方は、兄妹の信頼関係での契約を、次の世代まで承継させないということからきます。

兄妹に相続が発生し、いわば他人関係に近くなった時にトラブルを回避する方法です。
甥御さん、姪御さん、いとこどうし、この関係で無償使用貸借はトラブルの原因です。

ネットでは会話が出来ませんので、私の考えはここまでしか書けません。

毎日不動産を扱っているのは司法書士です。
電話帳で司法書士に電話で相談を受け付けるか問い合わせしてみてください。
私も私の友人も、相談はほとんど無料ですが、最近若い司法書士が商売で司法書士をやっている人がふえました。世代間ギャップで若い人のことは分かりません。その点考慮して親身になってくれる司法書士を見つけ相談してみてください。

この回答への補足

再度の助言ありがとうございます。いろいろなケースがある事も判りました。
確かに無償貸借のままで次世代になってからはトラブルの元になるのは予想できます。
　もう少し、聞かせていただきたいのですが、貸す側で可能な限り無償に近く費用の掛からない手段で名義変更する事が出来るとしたら、その方法は遺言で贈与するのが一番良い方法でしょうか。？そしてその意思を確実に残すとしたら、「公正証書」を作成する必要がありますか。その際は「死因贈与」ですか「遺贈」ですか。それと「公正証書」を残しても、渡す側、貰う側双方のどちらか片方が、途中で気持が変わってしまったらその証書は無効になってしまうものなのですか？
　再三の質問をしまして申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

補足日時：2010/10/21 20:35

No.3 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/10/20 15:33

追加

通常の無償使用貸借は、親子で結びます。
父親の土地の上に、息子がお金をだして息子名義の建物を建てる場合です。
これは、父親の死後、相続により土地所有権が息子に移転することを予定しているから、無償使用貸借なのです。

兄妹は他人の始まりです。
無償使用貸借は、はっきりいってなじみません。
契約書の手直しでなく、既に書きましたとうり売却するか、それとも貸さないかです。
貸したら戻りません。
貸さないなら駐車場にするとか別のことを考えてください。

No.2 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/10/20 15:22

この契約書条項は借地契約の有償を無償に変えただけではないですか。

この契約をしたら、ほとんど所有権を移転としたと同じことになってしまいます。
ここまで請求するなら、時価での売買にして所有権移転した方がスッキリします。

時価ですよ。
安く売買すると、みなし贈与が発生します。

価格を安くするため借地権の申し出があっても、現行借地権はほとんど土地を手放したと同じことです。
どうしても土地の名義だけを名目上残したいなら借地契約ですが。地代は安くメリットありません。

この回答へのお礼

早速の回答を頂きましてありがとうございました。
実は、質問文の中では長くなるいけないと思いまして書かなかったのですが、本当は無償で名義を変更できれば一番良いのですが、贈与税が発生してしまう為に、苦肉の策としてこのような方法を考えました。従いまして、借りる側で何年か先になって買取が出来る資力が出来たら名義変更をしようと考えています。ただ、途中でどちらかが死亡してしまった場合に問題が起きないようにとの考えから今回のような契約書を作成してみました。
贈与税が発生しないように名義が変更できれば一番良いのですが・・・。都合の良い方法はなかなかないですね。ありがとうございました。

お礼日時：2010/10/21 00:21

No.1 回答者： tomo-tomo01 回答日時： 2010/10/20 15:19

使用貸借契約については、民法５９９条において、「借主」が死亡した場合については、終了する旨の規定があります。

しかし、同条は、任意規定、すなわち当事者の合意によって変更することができる規定であると考えられているため、当事者において、借主が死亡した場合であっても、契約の存続を認める合意をしたのであれば、それはそれで有効になります。

他方、「貸主」が死亡した場合には民法上も信用貸借契約は終了しません。

なお、民法などの法令は、インターネットでも簡単に条文を検索することができますから、ご心配なようでしたら、一度、確認されてみてくださいね。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
少し追加質問（再確認を含めて）させて下さい。
借主が死亡した場合でも、「双方が継続を合意していれば問題なし」とのことですが、契約書第４条において、「権利の継承を貸主は認める」となっていれば有効ですか。
　また、逆の場合（貸主死亡の場合）は使用貸借契約は引き続き有効である、という事ですね。
くどくなり申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

補足日時：2010/10/21 00:40