相続した土地・建物を売却(買い換え)する際の税金について

相続した土地・建物を売却(買い換え)する際の税金について

父が8年前に死亡しました。
相続人は母と私で、遺産分割協議はとくにしないまま、実家にそのまま
母親が現在も住んでいます。

今現在、実家の土地と建物を売却し、売却した代金でマンションを
購入しようとしています。

土地と建物の名義は父親名義のままです。

実家は昭和55年に父が土地・建物で4000万円で購入しました。
工務店に支払った領収証は4000万円分保存してあります。
昭和55年から、父と母と私(の3人家族)で住んでいます。

平成12年から私は別のところに住んでいます。
私は妻、子供2人がいます。

購入したいマンションはおおよそ4000万円です。
実家の土地・建物(古くて査定は0だと思いますが)は近隣の成約事例からすると
50坪*80万前後で4000万前後になりそうです。
(解体費用などはのぞくとします)

質問は以下になります。

1．土地(と建物)が4000万円(またはそれ以下)で売れた場合、売却益がないため
税金を払う必要がないように思うのですが、正しいでしょうか。
(マンションをすぐに購入できるとは限らない、という前提です)

2．土地(と建物)が4000万以上で売れた場合、売却益がでるため税金を払う必要が
でてきそうですが、いくら以上で売れた場合に税金を払う必要がててきますか。

3．上記2ですが、土地と建物の名義について母親と私のどちらにしてから売却すると、
何らかのメリットがありますか。
(税務署の方に怒られそうですが)


以上ご存じの方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2010/11/07 07:31

＞1．土地(と建物)が4000万円(またはそれ以下)で売れた場合、売却益がないため税金を払う必要がないように思うのですが、正しいでしょうか。

いいえ。
取得費は土地は買ったきの価額ですが、建物分は減価償却費相当額を引かれたあとの額です。
木造モルタル造なら減価償却してしまってますね。

参考
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin31.html

＞2．土地(と建物)が4000万以上で売れた場合、売却益がでるため税金を払う必要がでてきそうですが、いくら以上で売れた場合に税金を払う必要がててきますか。
前に書いた額（減価償却費）を除いた額が２０００万円とした場合で４０００万円で売れた場合
４０００万円－２０００万円＝２０００万円に、仲介手数料、売るために測量などしていればその費用など売るためにかかった費用を足した額以上になった場合です。

＞3．上記2ですが、土地と建物の名義について母親と私のどちらにしてから売却すると、何らかのメリットがありますか。
(税務署の方に怒られそうですが)
今まで書いたのは貴方の名義にして売った場合です。
お母様の名義にして売った方がだんぜん得です。
「居住用財産」に該当し、３０００万円の特別控除があります。
つまり、２の額から３０００万円を引いた額が、課税される所得です。

別に税務署に怒られませんが…。
相続登記がされていなかっただけでしょう。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答へのお礼

的確なご回答をありがとうございました。

お礼日時：2010/11/27 22:41

No.2 回答者： TEOS 回答日時： 2010/11/07 16:30

まずは、司法書士に頼んで、法務局で、土地と建物の名義変更を依頼しましょう。

依頼料をケチるなら、父親が生まれた時から死亡するまでの、戸籍謄本を取りましょう。
それで、貴方たちの親子関係、夫婦関係の履歴が出てくるはずです。

それから出ないと、土地の売却は不可能です。　親の名義の土地を勝手に売ることは出来ないよ。
自分で書くと、書き直しで苦労します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/11/27 22:43