住宅ローンの借り換えについて

私事で済みませんが皆様のお知恵を拝借させて下さい。実は住宅金融公庫から７年前に３５年のローン（元利均等払い）を組んでいまして、平成１３年３月末現在で残高は一般貸し付けで\14,861,216(利率3.35、 3.45)ボーナス時の特別貸し付けで\14,749,092(利率3.75) の合計\29,610,308です。実はつい最近第一勧業銀行より、ローンの借り換えを薦められました。公務員なので手数料は無料で済むし、なにより今の金利が下がっていて、変動だと2.3,固定でも２年ものは1.8%, 3年ものだと2.05%,5年だと2.4%, 7年2.9%, 10年は3.15%だそうです。一般論ならローンの残高が1000万以上、返済期間が10年以上、当初の金利より1%以上下がるのなら見直して借り換えた方が得だといいますよね。私の場合、一応当てはまるので借り換えを現在検討中です。ところで、皆様なら変動と固定とどちらを選んだ方が得だと思いますか。
私は今の日本の経済状態からするなら２年とか３年とかでもそんなに急激に上がるとは考えにくいので、固定で２年して又その時考え直した方が良いかなと安易に考えています。現在月は約|\76,000ボーナス時は\400,000程返却してます。それからこれからなら１年半おきか２年毎には１００万円程まとめて返していけそうなのです。現在の返済額なら充分やっていけるので返済の金額はそのままで、期間を短くしたいというのが相談なのです。一応諸費用は30万円程必要なようです。それから繰り上げ返済をするときの手数料というのはどれくらい掛かるのでしょうか。それから素人なので全く無知で恥ずかしいのですが、ローンを組むときに安田生命に保険に入っており、毎年払い続けておりますが、公庫を借りている金融機関とローンの組み換えをする銀行がが変わってもそれはそのまま、補償は続くものなのでしょうか。教えて下さい。

No.4 ベストアンサー 回答者： sakura34 回答日時： 2001/04/14 09:56

団体信用保険に関して・・・。

これは、継続出来ないのではないかと思います。ただ、住宅金融公庫の場合は、保険料が確か、年払いだと思うのですが、民間の住宅ローンの場合は、保険料は毎月お支払いの金利に含まれていますので、別途支払わなくても良いはずです。

この回答へのお礼

sakura34さん、とても分かりやすく丁寧なご回答大変参考になりました。
助かりました。有り難うございます。

お礼日時：2001/04/16 14:18

No.6 回答者： noname#1125 回答日時： 2001/04/16 14:23

　補足を見るのが遅くなりまして申し訳ありませんでした！

わたしの場合は手堅い固定の１０年を選びました。ローンの残り年数は
２０年以内です。
　結果は”得”した、と思っていますよ。固定の１０年が終わる時が
ちょっと怖いような気もしますけど（笑）。手数料は安くないし１０年固定だから
すごく金利が安くなったわけでもないですが保険料が無料になったのだけでも
おいしいと思ってます。後は繰り上げでがんばっていきたいと思っています。
　楽になった！と実感するというよりも、シミュレーションで浮くことが
わかったお金の額に誰にというわけでもないですが”勝った”と思いました。
　今は早いとこ繰り上げをしてまた浮いたことになる金額を見て勝利したいと
おもっています。
　楽になる、というよりも、払わなくていいお金を節約できた、という
感じです。こんな回答でスミマセン！

No.5 回答者： nagahama 回答日時： 2001/04/14 19:02

住宅金融公庫の火災保険に付いて

公庫の融資を受ける場合　一定の保険会社が幹事を務める火災保険に加入しなければなりません。
ここで融資を借り替えされる場合、公庫の融資が無くなり、初めての火災保険の満期日以降　再加入・継続はできません。一般の保険への加入になります。公庫の特約火災保険は、一般の火災保険に比べて２０から３０％割安で、多くの共済に比べても補償内容は、数段いいものです。
一度、火災保険の控え(証券は手元にはありません。)または、安田火災の住公課に問い合わせて満期日を確認してください。
そして、金利・繰り上げ返済時の手数料・一般の火災保険になった場合の保険料の差額を計算をしてください。

以前、私の契約者が金利だけを考えて銀行の担当者に勧められて借換えを行い。すぐに火災保険の満期を向え　一般の火災保険や共済への切替で金利の差額が飛んでしまったと後悔されたことがありました。
わたしは、保険のことしかわかりませんが、団体の生命保険・火災保険の保険料も金利・手数料といっしょに計算をしてください。金融機関の方は、保険のことはご存知ないです。

この回答へのお礼

nagahamaさん、有難うございます。早速検討してみます。

お礼日時：2001/04/15 13:43

No.3 回答者： noname#1125 回答日時： 2001/04/13 21:52

　金融機関によって差があるかどうかが不明なので不完全な回答なのです

が、わたしの場合ですと公庫から地方銀行へ借り換えした場合、公庫の
保険は解約となり、銀行のほうの保険に入り直したと記憶しています。
保険の申込書を書きました。ただこの保険料はなぜか銀行負担になった
んです。優遇というか、サービス（？）なのかもしれませんが、毎年の
保険料は払っていません。その分の得が大きかった事を覚えています。　

この回答への補足

sawawaさん、ご回答有り難うございます。とても参考になりました。
ところで、sawawaさん自身は借り換えでだいぶ楽になりましたか。
そこの所教えて下さい。実際問題としてもうすぐその公庫の方の団信保険がそろそろ１年の満期を迎え、入り直す時期に来ております。済みません。
もう一度教えて下さいね。

補足日時：2001/04/16 09:46

No.2 回答者： sakura34 回答日時： 2001/04/13 19:39

私の知っている範囲ですが・・・。

今の時期、住宅ローンの借り換えは大変多いと聞きます。まず、保証料の件ですが、公務員さんとの事なのでほとんどの銀行が保証料は無料だと思います。それ以外にも、公務員向けの住宅ローンには、金利優遇も有ります。たとえば、変動金利型では０．３％優遇、固定金利型では０．２％優遇というように。それと、変動金利か固定金利の選択に関しては、私の個人的な意見としては、当初変動金利で取り組み、状況を見ながら固定金利に変更されるのが良いかと思います。なぜなら、今ご検討中の２年固定型なら、特約期間内は変更が出来ませんが、変動金利からであれば、期間に関係無く固定に変更する事が出来ます。ただし、切り替えるには手数料が１０,５００円かかります。ほとんどの金融機関がこの金額です。なお、金融機関によっては、毎月のご返済日にしか切り替えの出来ないところもあります。諸費用は、３０万円程で良いかと思います。一部繰上げ返済をされる際の手数料に関しては、これもほとんどの金融機関で同じだと思いますが、変動金利の場合は一律１０,５００円で、固定金利の場合は返済金額により異なり、５００万円未満で２１,０００円です。５００万円以上だともっとかかります。それと安田生命の保険とありましたが、安田火災でしょうか？火災保険であれば、別の金融機関で借り換えをしても、そのまま継続出来ると思います。いずれにしましても、色々な金融機関のHPなどで条件を調べ、比較検討されることをお勧めします。私の、アドバイスでもお役に立てれば・・。

この回答への補足

sakura34さん、御回答有難うございます。私も最初は変動にしていて、あとで、検討してみようかと考えています。それから、保険の件ですが、私の記憶間違いで、公庫団体信用生命保険に加入しているのです。これは、公庫から借りているお金を借り換えで返済した場合は、保険に加入継続は不可能なのでしょうか。そこの所をもしお分かりになるのでしたら教えて下さい。

補足日時：2001/04/13 21:25

No.1 回答者： 2kt 回答日時： 2001/04/13 19:33

私も同業で同じ様に住宅ローン（住宅金融公庫・共済組合）を抱えています。

借入利率もほぼ同じですが、臨時弁済以外考えたことはありません。というのはたとえば、例示の１０年ものでも3.15%で、仮に元金均等で返済したとしても年間元金返済額は290万円を返済しなければなりません。私たちの給料ではかなり限界に近い支出です。
従って、私としては、今までどおり返済し、余裕が出来た時の臨時弁済を勧めます。

この回答へのお礼

2ktさん、御回答有難うございます。今考えているのは変動で様子をみてみて、次にどうするか考えてみようかと思っています。もう少し検討してみます。私の方は夫婦2人共、公務員の共働きなのと子供も2人比較的余裕があるので、返済を早く終わらせてその上、なるべく損をしないように考えたいと思っているものですから。

お礼日時：2001/04/13 21:43