保佐人（後見人）の財産処分権について

9月30日に「後見人が財産を処分することについて質問させて頂いた者です。
（http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6218976.html）貴重なご意見有難うございました。その時に後見人と書いたのは保佐人の間違いでした。

その続きになりますが、被保佐人（Aさん）は足のけがで入院していますが、その間に保佐人と結託しているB不動産業者が、Aさんの所有している１Rマンションを売ることになり、相場（12５0万円前後）の半額以下（530万円）で知り合いの業者に売り、その後その業者がBの仲介で、相場で売ることにしています。（Bは２回手数料が入る）

（質問１）
保佐人は被保佐人の利益になるようにしなければならないはずですが、業者の利益になるように、著しく安い価格で売るということは許されるのでしょうか。

また、自宅にしていたマンションの部屋（３LDK）も、荷物をB社と親族が整理しに行き全て引っ越し屋を入れて処分し、賃貸に出すことにしています。住民票も小さな倉庫のような部屋を持っていたのでそこに移してしまっています

（質問２）保佐人は、自宅を売ってはいけないという決まりがあるらしく、売ることができないので貸すことにしたのだと思いますが、これは構わないのでしょうか。

Aさんは、退院したら老人ホームに入ることになっているそうですが、もし、その老人ホームが合わなかった場合、帰るところはなくなるし、財産もほとんどなくなってしまうことになります。


上記のことが法律上問題ないのか、問題があるのかを知りたいのです。

もし、問題があるのならば、どこに相談に行けばよいのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2010/12/13 13:41

>でも、家裁は不動産の相場など分かっているのでしょうか。

普通ならおかしいと思うはずですが許可されたとしたら、家裁も信用できないと考えてしまうのですが・・・？

　分からないと思います。通常、不動産鑑定士の鑑定書までも要求することはないでしょう。良くて、不動産業者の査定書ではないでしょうか。通常は、評価証明書で判断すると思います。

>自宅の賃貸のほうは、賃貸契約書類には家裁の許可証も要らない訳ですから、家裁の許可がなくてもできてしまうのではないでしょうか。

　それを言ってしまえば、売買契約でも同じです。しかし、許可がなければ、売買だろうが賃貸だろうが無効の契約です。契約の相手方は保護されません。

>それに、自宅マンションの住民票は、すでに狭い倉庫のような所に移していますから、家裁も自宅を賃貸するとは思っていないのではないでしょうか。

　保佐開始の申立の際に、財産目録を付けますから、そのマンションが自宅であることは、家裁も把握していると思います。

>アドバイス有難うございます。法律的におかしいのならば報告しようと思うのですが、もし家裁も許可しているとすると、家裁に報告するのは変ですよね。

　相場より不当に安いのであれば、その旨を伝えればよいのではないでしょうか。

この回答へのお礼

再度のご回答有難うございます。

１Rマンションの売買に関して、司法書士（現在保佐人、後見人を申請中だそうです）に、「こんな安い金額で売ったら被保佐人の利益を守るべき保佐人の行為としてはおかしいので、家裁や司法書士会に報告します」と話に行きました。

保佐人も大変驚いた様子（本当は最近の成約情報を知っていて明らかに安すぎると思っていたらしい）で、指摘されてしまったので、この契約を進めないようにすると約束してくれました。
　
本日、契約がとりやめになったという報告が来ました。これで相場で売ることが決まりました。

まだ、自宅マンションの売却についてはよくわかりませんが、こちらのほうははっきりした数字にも出せませんし、これは私の管轄以外のことなので、追求する立場ではないのではないかと思います。

2度に亘る適切なご回答のお陰で、グレーの部分がはっきりし、所期の目的が果たせましたことに感謝しております。

お礼日時：2010/12/16 01:05

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2010/12/11 23:35

>（質問１）保佐人は被保佐人の利益になるようにしなければならないはずですが、業者の利益になるように、著しく安い価格で売るということは許されるのでしょうか。

　まず前提として、保佐人は同意権しかありません。但し、家庭裁判所の審判により、保佐人に代理権を付与することもできます。その保佐人は代理権を有しているのでしょうか。有していないとすると、あくまで、Ａさんの本人の意思で売却をして、保佐人はそれに同意するという形をとるのではないでしょうか。
　いずれにせよ、保佐人は被保佐人の利益を守るべき立場ですので、業者の利益を図るために、同意権や代理権を行使してはなりません。

>（質問２）保佐人は、自宅を売ってはいけないという決まりがあるらしく、売ることができないので貸すことにしたのだと思いますが、これは構わないのでしょうか。

　保佐人(代理権付与の審判がなされている。)が、本人の法定代理人として、本人の居住用財産を処分する場合、裁判所の許可が必要です。処分には売却のみならず、賃貸も含まれます。

>もし、問題があるのならば、どこに相談に行けばよいのでしょうか。

　保佐監督人がいれば、その保佐監督人に、いなければ、保佐人を選任した家庭裁判所に報告してください。また、保佐人である司法書士の所属する司法書士会やその司法書士が社団法人成年後見センター・リーガルサポートの会員であれば、リーガルサポートにも相談されると良いでしょう。

民法

（保佐人の同意を要する行為等）
第十三条 　被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。
一 　元本を領収し、又は利用すること。
二 　借財又は保証をすること。
三 　不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為をすること。
四 　訴訟行為をすること。
五 　贈与、和解又は仲裁合意（仲裁法 （平成十五年法律第百三十八号）第二条第一項 に規定する仲裁合意をいう。）をすること。
六 　相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること。
七 　贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを承諾し、又は負担付遺贈を承認すること。
八 　新築、改築、増築又は大修繕をすること。
九 　第六百二条に定める期間を超える賃貸借をすること。
２ 　家庭裁判所は、第十一条本文に規定する者又は保佐人若しくは保佐監督人の請求により、被保佐人が前項各号に掲げる行為以外の行為をする場合であってもその保佐人の同意を得なければならない旨の審判をすることができる。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。
３ 　保佐人の同意を得なければならない行為について、保佐人が被保佐人の利益を害するおそれがないにもかかわらず同意をしないときは、家庭裁判所は、被保佐人の請求により、保佐人の同意に代わる許可を与えることができる。
４ 　保佐人の同意を得なければならない行為であって、その同意又はこれに代わる許可を得ないでしたものは、取り消すことができる。

（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）
第八百五十九条の三 　成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。

（保佐人に代理権を付与する旨の審判）
第八百七十六条の四 　家庭裁判所は、第十一条本文に規定する者又は保佐人若しくは保佐監督人の請求によって、被保佐人のために特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をすることができる。
２ 　本人以外の者の請求によって前項の審判をするには、本人の同意がなければならない。
３ 　家庭裁判所は、第一項に規定する者の請求によって、同項の審判の全部又は一部を取り消すことができる。

（保佐の事務及び保佐人の任務の終了等）
第八百七十六条の五 　保佐人は、保佐の事務を行うに当たっては、被保佐人の意思を尊重し、かつ、その心身の状態及び生活の状況に配慮しなければならない。
２ 　第六百四十四条、第八百五十九条の二、第八百五十九条の三、第八百六十一条第二項、第八百六十二条及び第八百六十三条の規定は保佐の事務について、第八百二十四条ただし書の規定は保佐人が前条第一項の代理権を付与する旨の審判に基づき被保佐人を代表する場合について準用する。
３　省略

参考URL：http://www.legal-support.or.jp/

この回答への補足

大変詳しくご説明頂き、有難うございます。

＞家庭裁判所の審判により、保佐人に代理権を付与することもできます。その保佐人は代理権を有しているのでしょうか。

多分ですが、保佐人は代理権を有していると思います。
１Rの売買のほうは、多分家裁の許可を得ているのではないかと思います。契約時に必要となる「評価証明書」をとりに行くと言っていましたから。

でも、家裁は不動産の相場など分かっているのでしょうか。普通ならおかしいと思うはずですが許可されたとしたら、家裁も信用できないと考えてしまうのですが・・・？

自宅の賃貸のほうは、賃貸契約書類には家裁の許可証も要らない訳ですから、家裁の許可がなくてもできてしまうのではないでしょうか。

それに、自宅マンションの住民票は、すでに狭い倉庫のような所に移していますから、家裁も自宅を賃貸するとは思っていないのではないでしょうか。
家裁はそれらのことを把握しに見に来たりはしないのではないかと思うのですが・・・。

＞保佐人を選任した家庭裁判所に報告してください。また、保佐人である司法書士の所属する司法書士会やその司法書士が社団法人成年後見センター・リーガルサポートの会員であれば、リーガルサポートにも相談されると良いでしょう。

アドバイス有難うございます。法律的におかしいのならば報告しようと思うのですが、もし家裁も許可しているとすると、家裁に報告するのは変ですよね。

すみません。分からないことだらけで。

私の立場は、この不動産会社の宅建主任者で、契約書に印を押すことになるのですが、もし不正なことであれば安易に捺印できないと思いますので質問させて頂きました。

補足日時：2010/12/12 01:35