立体駐車場の地上権について（長文です。）

こんにちは。

質問を調べてもなかなか良い回答がありませんでしたので、
改めて質問させて頂きます。



平成７年から、パチンコ店の駐車場として土地を貸しています。
（２，３００m2で、月５０万円程の賃料です。）
建物などはなく、アスファルトを施工しただけの青空駐車です。


区画整理事業の対象地だったこともあり、去年パチンコ店の方から、

「区画整理に伴って他の地権者から土地を借りるのが難しくなった。
駐車台数確保のため、立体駐車場を立てさせてほしい。」

との要望があり、これを承諾しました。


そして最近立体駐車場が完成（工事費用はパチンコ店側が負担）したので、
改めて契約書の見直しと登記などの変更をすることになりました。


パチンコ店の土地貸借変更契約書の変更点は、


(1)２０年間の貸借権設定　⇒　３０年間の地上権設定に変更

(2)区画整理による減歩分は、坪あたりの賃料引き上げをし、
　賃料の変更はしない。

(3)５年ごとの賃料１０％自動値上げ　⇒　５年ごとに双方で協議
　（その時の状況により、見直しもあり得るようにする。）


といったものでした。



お聞きしたい質問は、


(1)地上権設定以外の方法はあるでしょうか？

(2)地上権を設定した場合、３０年間は適正でしょうか？
　短めに設定した方がいいでしょうか？

(3)地上権を設定した場合、固定資産税はどちらが払うのでしょうか？
　また、確定申告の申告内容は変わるのでしょうか？

(4)５年ごとの賃料の改定案は、現状からみて同意してもいいでしょうか？
　変更内容全体をみても、貸している方が不利な気がするのですが・・・。


の４点です。


ちょっと質問内容が多くてすみません。
補足事項がありましたら、その都度対応致しますので、よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/12/19 16:23

宅建業者です。

借りる側から契約書案を出してくるのを受け入れる貸主は、大概不利な契約を交わされます。普通は逆ですね。貴方から賃貸借の条件を提示し、契約書案を作成するものです。

(1)こういう場合は事業用定期借地権にするべきです。かつ地上権ではなく賃借権です。貴方の土地に建てた駐車場に地上権を与えると、そのパチンコ屋は貴方の許可なくその立体駐車場を借地権と共に売却する事が可能になりますので、事業に行き詰った時にどこに売られるか分かりませんし、頑強に造られた立体駐車場ですから、契約期間の満了を迎えても貴方は契約の更新を拒めませんね。いいのでしょうか、そんな事で。
事業用定期借地権であれば、契約期間が満了すれば、更地に戻して返還して貰う事できます。今後一切利用する予定が無いのならともかく、区画整理事業で貴方が受けるはずの幾つかの受益がパチンコ屋の物になりかねませんので、お勧めできません。

(2)借地権なので、30年以上である必要があります。長いですね。かつ更新を拒むためには正当事由が必要で、ほぼ拒めないと思った方がいいでしょう。また更新を拒むと建物買取請求権が生まれるので、その立体駐車場を貴方が買い取らなければならない可能性もあり得ます。
事業用定期借地権であれば10年から可能です。30年以上で建物買取請求権が生まれません。更新はありませんが、再契約は可能です。

(3)土地のこて資産税は貴方、建物はパチンコ屋です。

(4)それは貴方がOKと思えばOKでしょう。景気不景気関係無く賃料が上がるのはおかしいとパチンコ屋は考えたのでしょう。つまり値下げ交渉もあるという事です。それを貴方が受け入れるかどうかです。とはいえ、昨今、5年ごとに確実に値上げするという契約を締結するのは不可能に近いので、これを受け入れるのはよいとは思いますが、値下げを要求されても、貴方が同意しな限りは下げる必要がありません。もちろん上げたくてもパチンコ屋の同意がないと上げようがありませんが。

いずれ、前契約に比べ不利になっています。多分パチンコ屋は相当な費用をかけて立体駐車場を建てたのだから、賃貸借の条件をよくしないと、回収できないと思ったのでしょう。建物の所有権はパチンコ屋にあるわけですから。しかしだからと言って、貴方が不利になる契約を交わす必要など無いと思います。

この回答への補足

今日、パチンコ店側と話をしてみました。

地上権ではなく、以前と同等の内容か、もしくは事業用定期借地権での
設定を希望したところ、


「契約書に”地上権”うんぬんと書いてあったのは、建物を建てた時には
当然設定するものだという認識からです。
こちらが第3者に対抗するために必要なものであり、決して地主様に迷惑を
かけることはありません。
契約が終了することがあれば更地にして返還致しますし、契約を交わした
時に組んだ公正証書にもそれを明記しています。
それと契約書の変更手続きだけですので、公正証書を新たに設定するわけ
ではありません。ご要望でしたら改めて検討致しますが・・・。」


という内容のものでした。
契約書の更新手続きだけで公正証書の内容まで反映されるものなんでしょうか？
後から地上権設定のために公正証書を組むことを要求されるような気もします。
ちなみに賃借契約終了までは後３年（賃借権設定、平成５年に２０年契約）です。


たびたびの質問で申し訳ありません。
よろしくお願い致します。

補足日時：2010/12/20 21:58

この回答へのお礼

早速のご回答、誠にありがとうございます。



>(1)こういう場合は事業用定期借地権にするべきです。
>事業用定期借地権であれば10年から可能です。30年以上で建物買取請求権が生まれません。

借地権にもこういったものがあるんですね。
こちらの方が断然有利になると思います。
ただ、この方法を提案すると支払い賃料は現状のままではなく、
土地が減歩した分、引き下げを要求されるかもしれませんね。
差額が年６０万円程になりますので、今一度再検討してみます。



>(3)土地のこて資産税は貴方、建物はパチンコ屋です。

あっ、固定資産税はパチンコ屋の負担になるんですね。
よかった～。賃料据え置きでも固定資産税がかかってくると
意味がないかなとは思っていたんです。



>値下げを要求されても、貴方が同意しな限りは下げる必要がありません。

ほっとしました。賃料の引き下げ要求だけされる可能性もあったもので。
現状の景気では、ある程度は受け入れなければならないとは思いますが・・・。



丁寧かつ論理的にアドバイスして頂いてありがとうございます。
今度の交渉で、この提案をしてみようと思います。
どこかで妥協するところがあるかもしれませんが、少なくとも胸につかえていた
不平等感はなくなりました。ありがとうございました。

お礼日時：2010/12/19 18:08

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/12/21 16:45

No.2です。

>「契約書に”地上権”うんぬんと書いてあったのは、建物を建てた時には当然設定するものだという認識からです。こちらが第3者に対抗するために必要なものであり、決して地主様に迷惑をかけることはありません。


第三者に対抗する要件は賃借権で十分です。地上権は貸主に不利な事が多いので、昨今は地上権を設定しません。法定地上権といって法律上自動的に地上権が設定される場合は致し方ありませんが、今回のようなパチンコ屋の駐車場に地上権を与える事はお勧めできません。
定期が無理でも、将来の事(子孫)を考えると、地上権ではなく賃借権にとどめた方が良いでしょうね。

>契約が終了することがあれば更地にして返還致しますし、契約を交わした時に組んだ公正証書にもそれを明記しています。それと契約書の変更手続きだけですので、公正証書を新たに設定するわけではありません。ご要望でしたら改めて検討致しますが・・・。」

契約書と公正証書の二通を作成しているのでしょうか。契約書は私文書、公正証書は公文書ですので、もし双方相反する内容があれば公正証書が有効だと思いますが、この点は実際に読んでみないと明言できません。

現状は、立体駐車場の建物も保存登記をされるのだと思いますが、その後、土地に借地権を登記したいと言われる可能性はあります。この時、地上権を与えていると土地に対しても地上権を登記されてしまいます。これは断る事ができません。貴方の土地に他人の地上権が登記されていると、売りにくくなりますね。

しかし賃借権であれば、土地への登記はお断りしても構いません。借地の上にパチンコ屋の建物が登記されるので、パチンコ屋は土地に借地権を登記しなくても、既に第三者への対抗要件を備えるので、何も不都合は無いはずですので。(平成7年なので借地借家法(新法)と言う事で判断してます)

更新時に再び公正証書の作成を依頼されると思いますが、その中でも地上権云々はお断りしてもよいと思います。繰り返しになりますが、更新時には再度20年～30年の借地権の契約になると思いますが、建物がパチンコ屋名で登記されるはずですので、それで相手方は十分に対抗要件は持っているので、仮に貴方がその土地を売却しても、新しい所有者に借地権を主張できますから。

それと経営があやしくなったパチンコ屋がその立体駐車場をおかしな団体に勝手に売られないように歯止めをかける必要がありますので(と言ってもパチンコ屋なり破産管財人が司法に訴えれば、売却を許可してしまう可能性も無きにしも非ずですが)、やはり地上権を設定するのはリスクが高いように思います。

１不動産屋の１意見ですので、別な方に相談されると別の事を言われるかもしれませんが。

No.1 回答者： takechan5757 回答日時： 2010/12/19 12:50

地上権の方が、賃借権よりも強い権利です。

賃借権を譲渡する場合地主の承諾が要りますが、地上権の譲渡には地主の承諾は不要です。

登記すると、後々、地主に不利になります。
もっとも地上権は登記しないと発生しません。

（１）地上権を設定せず、今のままでいいと思います。
借地権の登記も許してはいけません。
（３）地主です。

貸している方が不利な気がするのですが・・・。
そう思うなら、その契約書に判を押してはいけません。

契約書は、契約書を作るほうが、自分自身が有利になるように作ります。
同意ではなく、こちらで契約書を作るようにしましょう。
相手に作らせたら、不利になるばかりです。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。


>（１）地上権を設定せず、今のままでいいと思います。
>借地権の登記も許してはいけません。


向こうが立体駐車場の費用を負担しているので、自動的に地上権を
設定しなければならないのかと思っていました。
賃借権や地上権はまた別件ということなんですね。



>（３）地主です。

固定資産税の支払に関しては、いずれにせよ地主負担ということですね。



>契約書は、契約書を作るほうが、自分自身が有利になるように作ります。
>同意ではなく、こちらで契約書を作るようにしましょう。
>相手に作らせたら、不利になるばかりです。


そうですね。不況のおり、ちょっと弱気になっておりました。
契約書の内容は一度見直しですね。
こちらの要望も含めて、一度話し合いをしてみようと思います。

お礼日時：2010/12/19 13:37