賃貸契約のキャンセルについて。

今のマンションを1月末までに退去する予定で、12月26日に主人と不動産屋に行きました。
そこで先にあまり良くない物件ばかりを見せられ「ここが最後です」と、すごく綺麗なアパートを紹介されました。
それでも駅から遠い、築年数のかなり経つ木造のアパートでしたので悩んでいたんですが、強引に内覧へ。
そこからガンガン営業トークがあって、「今日契約してもらえれば家賃の交渉をします」「年内じゃないと交渉できない」
「１月から家賃は高くなってしまいますよ」などなど、急かされて手続きをしてしまいました。

提出したもの
(1)入居申込書(年収等未記入あり）
(2)重要事項説明書（捺印なし）
(3)手付金として、1万円（預り証受領済み）

年内の営業が翌27日であったため、27日の午前中までに入金するように言われ、
約30万円（内訳 敷金2ヶ月分、1月分日割りの家賃、2月分家賃、仲介手数料、保険、消毒）入金しました。
しかし冷静になって考えてみると、その物件にかなり不安があるし、
インターネットで賃貸情報を見てみると他にも良い物件があったり、
（こちらの不動産屋が１軒目で、他店にも行ってみたいと言ったら「どこも同じような物件しかありませんよ」、
「ここが一番いい物件ですから」などと言われ、他店に行けなかったので・・・）
交渉して安くすると言っていた値段で同じ部屋が載っていたり（同じ不動産屋です）、すごく後悔し始めました。

そこで、この賃貸契約はキャンセルしたいと思っています。
店舗の仕事はじめが6日なので、6日の朝一番で電話をするつもりです。
そこで教えていただきたいのですが、キャンセルはできるのでしょうか？
返金されるのか、またされるとしたら、何が返ってくるのか、
そして話すべき内容や電話以外にするべきことがあれば、教えてください。

※(1)入居は1月末で、鍵の引渡しは1月20日予定
※(2)重要事項説明書に「契約成立後の解約は入居前の解約であっても、入居後の解約とみなす」との記載
※(3)重要事項説明書に「解約は1ヶ月前に申し出ること」の記載
※(4)契約書という名目の書類はなし。
契約に関してですが、重要事項説明書にサインしてしまったら契約となったらしく、12月27日が契約開始日になっていました。
契約手続きの確認書には契約日までに必要なものに建物契約書との記載がありますが、
重要事項説明書の項目はありませんでしたので、やはり『重要事項説明書＝契約書』なのかと思ったのです。

キャンセルや解約という行為が迷惑になるということも、私たちが流されてしまったのが悪いのも、承知しております。
返金がないことも覚悟のうえですが、ご教授いただければと思います。よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2010/12/28 19:25

元業者営業です

結論から言えば「全額速やかに返還されるべきもの」です。

民法上ではご質問者様が行った行為（重説にサイン、約３０万円の振込）は事実上の契約成立と看做されても仕方のない行為です。

つまり、民法上はご質問者の一方的なキャンセルとして最低限手付金は放棄、契約内容によっては全額放棄もあり得ることなのです。

ただし、今回の取引は「不動産」です。

不動産の取引は民法と同時に「宅建業法」という法律で厳しく規制されています。
その宅建業法によると「正式な契約成立」とは

●宅地建物取引主任者が主任者証を提示し
●重要事項の説明をし
●借主が重要事項説明書に署名・捺印し
●契約書に貸主（代理人）、借主の署名・捺印

この手順のうち、何か一つでも抜ければ「正式な契約成立」とはならないとされてます。

通常「一般法」である民法より「特別法」である「宅建業法」が優先されますので、今回のご質問文を拝見する限りでは「契約書に署名・捺印」がありませんので、この契約は成立しません。
「重要事項説明書」は別名「３５条書面」。契約書は別名「３７条書面」と言い全く別の書面であり、当然「重要事項説明書＝契約書」という事はありません。あってはならないのです。

なので今回の契約は成立せず、契約が成立していない以上は支払済みのお金は速やかに返還されなければなりません。

今後の対応ですが

まずは早急にキャンセルの意思表示をしましょう。
相手が「契約は成立している」などとトボケてきたら「宅建業法上は成立していない」と言い、それでもガタガタ言うようなら、「都道府県庁の業者を指導・監督する部署に怒鳴り込むぞ」で、殆どの場合は相手が折れて来ます。

業者が一番怖いのは「免許権者」である都道府県知事です。消費者センターでも、お客さんでもありません。何故なら「免許権者」は免許取り消しの権限を持っているから。
それでもダメなら本当に都道府県庁へ行けばいいだけです。
業者の名刺に管轄都道府県と免許番号が記載されていますから。

ただ・・・

今回は相手の落ち度でキャンセルができますが、本来なら一旦成立した契約を「やっぱ止めた」とか「そんなつもりじゃなかった」とか「私は素人」などという理由で、一方的に反故にできるのは「未婚の未成年」と「裁判所が認定した契約能力の無い人」もしくは「脅迫・反社会的内容」の契約だけです。

確かに業者の強引なやり方は感心しませんが、それでも最終的に判断したのはご質問者「ご自身」です。
その部分に関してはいささか「思慮不足・軽率」と言われても仕方のない事です。

私も業者の一員ですので、「契約とは決して軽いものではない」という事をご理解いただきたいです。

お説教臭くなりましたが、ご参考になさってください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
業界関係者の方から詳しくご解説いただき、とても参考になりました。
私も深く反省し、今後はこのようなことのないよう気をつけようと心に誓いました。
まずは年明けの営業開始日にすぐに不動産屋へ電話をして、相手の出方を見て行動しようと思います。

お礼日時：2010/12/29 08:39

No.5 回答者： odasaga09 回答日時： 2010/12/30 17:49

契約解除可能。

他の皆さんの回答ですべて出切っていますが。

契約書に署名捺印してなければあくまで契約は成立してません。

賃貸の手付け金は返却前提です。「手付け金」の意味はググれば理解できます。

消毒なんかもし行ったとしても、その後の入居者がすぐあるならそちらの利益になる処理という対価ですから入居辞退と同時に支払いを断れます。

ただ、一点、
＞重要事項説明書にサインしてしまったら契約となったらしく・・・

重要事項説明書と契約書は、電子処理システムでは用紙上複写の一体書式になっているのが普通ですので、本当に重要事項説明書だけであったかは記憶を鮮明によみがえらせたどらなければなりません。
通常、重要事項説明をしたら即契約書記入という流れになっているので。
まして全支払いまで済ませていて「未契約」状態というのはちょっと理解し難いところで。

捺印はなくとも自署サインで契約上は有効ですから、なんだか複写書類いっぱい知らないうちに署名してしまっていないか？

この回答へのお礼

お礼が遅くなり、申し訳ございません。
回答ありがとうございます。
やはり契約書にはサインしていなかったので、不動産屋に問い合わせたところ、
最初は返金に応じていただけなかったのですが、「契約はまだしていない」と
粘ったところ、全額返金していただけることになりました。
この場をお借りして、ご回答いただいた皆様にも改めて、ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/12 23:33

No.4 回答者： atelier21 回答日時： 2010/12/29 09:07

再

隔靴掻痒
相手に合わすのではなく、マイペースで事を進める事
相手はプロです、其れも不徳の手練手管持つ者でしょう
即日付けで、前回答者さんの内容を昇華して書留を送る

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/12/28 14:25

今日も不動産業者と話したのですが、家賃はガンガンと値下がりしています

契約書が無く何故金を支払ったのかの説明は必要でしょう
重要事項説明書にトラブルの持って行き場所が書いてありませんか
消費者センター・警察・役所・何処でも相談に行きなさい
此の様な無料相談口は余り成果が無いと思います
自ら汗かいて駆け回れば救い主が見つかります

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ただ売るための言葉なのですね。残念です。
まずは年明けの営業日すぐに電話して、相手次第で消費者センターに相談するつもりです。
ちゃんと自ら動いて、解決の糸口を探してみます。

お礼日時：2010/12/29 08:33

No.1 回答者： neKo_deux 回答日時： 2010/12/28 13:43

> 返金されるのか、またされるとしたら、何が返ってくるのか、

普通なら、手付金と、消毒なんか行ったのならその実費を除いた金額とか。


行政の相談先としては、消費者センターになりますので、そちらへ相談の上で、間に入ってもらうなどして話し合いするのが良いです。

国民生活センター
http://www.kokusen.go.jp/
http://www.kokusen.go.jp/map/

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
6日に電話してみて、相手の出方によっては消費者センターに相談したいと思います。
リンク、参考になりました。

お礼日時：2010/12/29 08:29