家屋のある1/2共有の土地の共有関係解消について

土地・法律関係には全く造詣がなく、何卒ご教示くださいませ。

土地・法律関係には全く造詣がなく、何卒ご教示くださいませ。
約60坪の土地を実姉と1/2ずつ共有名義で所有しています。
家屋が建っており、現在1階は私家族が住み私の所有名義です。2・3階は実姉の所有名義で住んでいます。
私としては、財産継承する将来のことを考えると、いずれかの単独所有にする、土地を分筆するなど、早めに所有関係をはっきりさせたい、少なくともメドをたてたい、と思っています。

・○年後にいずれかが土地の半分を他方に売却し、退去する
＜双方が資金不足、等の理由により、売買が不調な場合には＞
・○年後にはいずれか一方に売却の意思がある場合、他方の意思によらず家を壊し、土地を分筆する（1/2ずつを単独所有し、売却することもできる）
などの覚書を交わしたいと思うのですが話合いに応じてもらえません。
実姉は、現在の住まいを離れる時には、2・3階を他人に賃貸するつもりのようです。
他人に賃貸されたり、話合いもできずに時が流れては、いつまでも不安定な所有関係は解消されず、老後のプランや子供への相続に不安を覚えます。

そこでご相談です。
1/2ずつの土地所有、かつ、家屋も１F私2・3F実姉という状況で
・実姉は2・3階を私の意思に関係なく賃貸できるのでしょうか？
・現在の状況で、実姉の承諾なしに私所有分相当の1/2を第三者に売却することはできるでしょうか。
・また、売却できるとしても自由に活用できない土地（所有権）を現実に買い取ってくれる業者はあるでしょうか。
・法的な手続きに入った場合、過去の実例からどのような決着が想定されるでしょうか。(私の希望は、実際の売買等は先でも、早めに所有関係にメドをつけておきたい（覚書など）。実姉はソノトキが来るまで考えたくない)

尚、実姉には娘がおり、一度結婚後離婚し、離れた土地で子供（実姉からみた孫）と二人で暮らしています。

上記のご相談の一点のみについてでも結構です。諸賢からのアドバイスを賜りたく、よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： kumahigecoffee 回答日時： 2011/02/25 06:46

実務にはさほど明るくないですが、

お困りのようですので、回答します。

「家屋が建っており、現在1階は私家族が住み私の所有名義です。
2・3階は実姉の所有名義で住んでいます。」
という記述からは垂直的な利用分断で、珍しい形態ですが、
区分所有建物（アパート・マンションと同じ）であって、
区分所有法（正確には、「建物の区分所有等に関する法律」）の
適用を受け、そのように登記もされているということなのでしょうね。

とすれば、兄弟とはいえ、相続も完了したわけですから、
法的には赤の他人との関係と異ならず、
普通のマンションと同様にドライに
区分所有法が法的問題を解決する関係です。

以上を前提とすると、
・実姉は2・3階を私の意思に関係なく賃貸できるのでしょうか？
→　できる
・現在の状況で、実姉の承諾なしに私所有分相当の1/2を
第三者に売却することはできるでしょうか。
→　できる
が、答えになります

・また、売却できるとしても自由に活用できない土地（所有権）を
現実に買い取ってくれる業者はあるでしょうか。
→　この回答は、先述のとおり、実務に明るくないので自信はないですが、
通常は親族間の共有関係に立ち入っていくことは面倒であり、
当然、通常より業者の購入意欲はそがれます。
とはいえ、業者は儲かる話には貪欲です。
要するに、安くすれば買い手は見つかると思いますよ。少なくとも都市部では。
しかし、お金のことを考えると、親戚間での面倒事は解決してから
処分したほうが有利になるということです。

・法的な手続きに入った場合、過去の実例からどのような決着が想定されるでしょうか。

→　これも自信はないですが、ひとまず回答します。
まず、建物所有と土地利用の関係を区別するのが、明快だと思います。

建物所有権については、区分所有なわけですから、
相互無干渉（買取権・買取義務なし）が原則です。
老朽化による建て替えは、区分所有法にもとづいて決着します。
土地利用の関係については、やっかいです。
現状は、推測ですが、建物区分所有の比率と土地持分が大まかに一致することから
地代の発生は無いとされているのではないでしょうか。
しかし、そのままにしておくと、建物の処分が
いつまでたってもできないことになります。

基本的には、近隣地の相場から、建物全体についての土地の利用料を定め、
土地の持分比率に応じて受け取るということになります。
建物全体の土地利用料を各区分所有者に分配するのは、
専有部分床面積を基準とされると思われますが（相談者さんに有利？）、
現状が無償であったならば調整金的な金銭負担があるかもしれません。
話がつかなければ、法的な解決になりますが、
基本的にはルールを自治的に作っていく関係であり、
調停あるいは、裁判をするとしても和解などインフォーマルなものが
指向されるはずです。

無責任かもしれませんが、子や孫にトラブルを持ちこしたくない
というお気持ちは大変貴いものかと思いますが、
法律はスッキリしていますので、イトコ・ハトコによる親族関係の希薄化
建物を使いたい者、不要な者の利用関係がおちついた子や孫の代のほうが、
遺恨を残さない紛争解ができるようにも思えるところです。

この回答へのお礼

kumahigecoffee様
とても丁寧なご回答、感謝に堪えません。
kumahigecoffee様のアドバイスにもあります通り、自治的解決、和解を指向するのが一番ですね。
性格的に真反対なこともあり日頃から実姉との折り合いが悪い状態ですが、まずは関係改善し、話し合いの場についてもらえるところから再スタートしたいと思います。
「区分共有法」というのがあるのですね。無知でした。
円満解決が厳しくなりましたらお教えいただいたこちらも勉強し、ドライな解決方法も考えたいと思います。
重ねて御礼申し上げます。

お礼日時：2011/02/26 00:06