土地購入に関して

家を建てる目的で土地を購入しようと、2月中旬に手付金を支払い、土地売買契約を結びました。因みに残金は現金払いの予定。

その際に立ち会ったのは、私本人、私（買主）側の仲介不動産屋、売主の仲介不動産屋と、売主の親戚。売主は夫婦お二人なのですが、病気のご主人が出かけられず、奥さんも看病から動けないため、委任状を持って親戚の方が来られました。
委任状には「私、この度上記の者を代理人として定め、末尾不動産売買契約に関する、一切の件を委任致します。」という文面で、上記に代理人の住所、名前と捺印。下記に、不動産の所在地、地目、地積と、委任者の住所と名前と捺印。捺印は印鑑証明あり。

2月末に決済をする約束をしていたのですが、その数日前に延期にできないかとの申し出がありました。売主のご主人が意識不明になり本人の意志確認ができず、しかし亡くなったわけではないので、決済を進めることができなくなった、というのが理由です（と聞かされています）。先方の事情も契約時に聞かされており、口頭で少しなら延期できる旨を伝えてあったので、物件引渡しを3月末までにすることで受けました。こちらから合意書に判を押して買主仲介不動産屋に提出。但し、今の段階で売主の判を押した合意書は戻ってきていない。

先週、買主仲介不動産屋を通じて、「契約を一旦無かったものにできないか」との連絡がありました。加えて「それでは悪いので、再度売ることが出来るようになったら、優先的に私（今回の買主）に売ることにする」と提案してきました。

質問１）既に土地売買契約を結んでいる以上、先方には物件引渡しの義務があると思うのですが、正しいでしょうか？

質問２）土地売買に関する重要事項の説明を受けました。その中の「手付金解除」があるのですが、その期日が契約日から1週間後でした。期日は既に過ぎているため、その対象にはならないと思うのですが、正しいでしょうか。（「手付金解除」の説明は何処でも同じであろうと推測して省きます）

質問３）売主がこのまま３月末まで決済できないと、土地売買に関する重要事項の「契約違反による解除」に当たると思います。その際、違約金の請求ができると思うのですが、正しいでしょうか。請求の前に売ることを促すことを書面で行うつもりです。

質問４）出来れば予定通りに不動産を取得したく、最悪違約金で白紙に戻す、と思っています。買主仲介不動産屋から何の連絡もないので、このまま３月末まで放っておくつもりなのですが、そのことにより私が不利になることはないでしょうか。

以上なのですが、アドバイスよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2011/03/21 09:18

＃１です。

＞質問５）違約金対象になったときには、手付金の返金は無いと考えるべきでしょうか。

まずは契約書をご確認ください。
特別な取り決めが無い限り、おそらく違約による契約解除の場合は手付金＋違約金を支払うという形になっていると思います。

＞質問６）今回の状況で支払う義務はあるのでしょうか。

もし今回の契約が「違約」になるのなら、仲介業者は手数料を貴方に要求する権利を有します。
これは判例でも認められております。
何故なら、契約自体は一旦成立しており、違約解除はあくまで売主の個人的都合だからです。

なお、今回の契約が「白紙」になった場合は仲介業者は手数料を貴方に要求することはできません。
「白紙」とは「初めから契約は成立していない」という事ですから。
ただし、「白紙」の場合は売主には違約金を支払う義務が発生しませんので、結局貴方が受け取るお金は少なくなります。

＞質問７）何か問題はあるでしょうか。

いいえ。特に問題はありませが、「違約金」と「物件」の両方取りは私の経験上はありません。

なので、前回の回答にも書かせて頂いたように、その条件を売主が「承諾する、しない」は売主の自由ですから、一旦今回の契約が解除された以上、万一別の人にどんな条件で売られても貴方は何も文句は言えません。

どうしても欲しい土地なら、双方合意の上になりますが今回の契約を解除せず決済日を長期に設定する方が確実です。
当然、違約金は発生しませんし、契約の履行がいつになるかは全く予測がつかない事になりますが。

この回答へのお礼

ご連絡遅くなりました。
いろいろご質問させていただきましたが、その後、先方とお会いしまして、どうも売主の不動産屋がいい加減で話をややこしくしているようであることが分かりました。売主もお気の毒ということで、若干猶予を与え、それでもダメであれば、法的手段に動こうかということにしました。
アドバイスをありがとうございました。とりあえず本件はクローズし、またの際はお願いいたします。

お礼日時：2011/03/27 22:57

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/03/21 00:21

(1)(2)(3)は全てその通りで良いと思います。

しかし契約ではそうであっても、相手がすんなりと違約金を払うとは思えません。今の状態は「本来なら契約違反で違約金を払わなければならないところであるが、何とか白紙解約にしてもらえないか」と相手方は考えているものと思われます。
買主側の違約であれば、手付金をもらっているのでそれを返さなければいいのですが、売主の違約で手付金の返還に加えてえさらに違約金を取ろうと思えば、なかなかすんなりとはいかないと思います。このままほっておくと上記の白紙解約にあなたが応じてもらえるものと思われるのではないでしょうか。
今すぐ「決済できないなら違約金を払え」という意思表示をするべきです。
仲介業者にとっても頭の痛い話ですので、あなたの方から動かないとほっておけば業者は動かないと思います。

この回答へのお礼

0621p様

ご回答ありがとうございます。
確かにすんなり払ってもらえるとも思えません。特に先方には別の困難があり、そのさなかに違約金騒ぎを起こすのはこちらとしても気が引けます。しかしながら、仰るとおりに意思表示はしようと思います。

お礼日時：2011/03/21 08:28

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2011/03/20 23:36

元業者営業です

全ての質問を仲介業者にすれば回答してくれると思いますが。
何も言ってこないのなら、それを待っているのではなく貴方ご自身からアクションを起こすべきではありませんか？

数百万からのお金が動く事ですよ？
もう少し「待ち」の姿勢を変えた方がいいと思います。

それがまず一つ。

あと、各ご質問ですが

＞質問１）既に土地売買契約を結んでいる以上、先方には物件引渡しの義務があると思うのですが、正しいでしょうか？

その通りです。

＞期日は既に過ぎているため

なら、既に「違約」の対象になってます。

＞違約金の請求ができると思うのですが

解約ならそのとおりです。

＞このまま３月末まで放っておくつもりなのですが

ここが不思議。
何故明日にでも確認を取ろうとしないのでしょう？
３月末まで放っておくことで、実質的なデメリットは無いと思いますが、時間の無駄と精神衛生上悪い期間を余計に過ごす事になります。ハッキリ言って意味ないのでは？放っておくのは。
書面で３月末まで決済を引きのばしたとの事ですが、先方から既に解約の意思表示があるのですよね？なら待っていても意味は無いと思いますが。

まぁ、ご質問文を拝見する限り今回の物件はご縁が無かったようです。

不適切な表現で恐縮ですが、先方の意思確認が出来ない限り（またはそれに代わる裁判所の決定を得られない限り）勝手に売却を進める事はできません。
で、あるなら結論として

「違約解除で違約金（一般的には２０％）を頂き一旦契約解除」

これが妥当では。

この回答への補足

ma_h様

ご助言ありがとうございます。
仰る通りで、待ちには意味が無いような気がするのですが、延期した３月末決済期限が過ぎていないので、先方にゴネラレレバ違約金の対象になるのかが微妙になるような気がするので、期限近くまで待とうかなと思っております。

追加で質問させてください。
質問５）違約金対象になったときには、手付金の返金は無いと考えるべきでしょうか。（本件で違約金が支払われた時に、最終的にプラスマイナスいくらになることになるのでしょうか）

質問６）この売買契約の際に、買主仲介不動産屋に仲介手数料を払う旨の支払い約定書に判子を押してしまっております。今回の状況で支払う義務はあるのでしょうか。文面は「・・・下記物件の売買契約が成立しましたので、下記の通り仲介手数料をお支払いいたします。」。金額、物件詳細、買主住所と名前。「支払い時期：残金決済時」。

質問７）今回の件ではお金が欲しいわけではなくて、物件を売って欲しいのが第一にあります。違約金は払ってもらうとして、先方に売ってもらうように何とか動いうてもらうため、「違約金400万はお支払き、本契約は白紙に戻すが、本物件を再契約して頂けるならば、違約金を付加した額（2400万円）で購入する。」と持ちかけたいのですが、何か問題はあるでしょうか。その時に気をつける点などありましたらお願いします。

以上です。よろしくお願いします。

補足日時：2011/03/21 08:25