中古マンション本契約の前なのに違約金は支払う？

中古マンションを購入しようとしています。
はじめから臭気は気になってはいたのですが、生活していくうちになくなります、という仲介業者の言葉を信じて仮契約しました。（仮契約といっても売主へ手付金、仲介業者にも支払っていますし、重要事項説明も受けています）

本契約、融資の実行の前に物件を見に行きましたら(3回目）、臭気の方はひどくなっていた為、仲介業者に言ったところ、手付も払った後なので値引きの交渉も出来ません、本契約を延期すると違約金が発生する、と半分脅されている感じです。
　Sハウスからアパート経営を持ちかけられ、高額で無理な計画、デメリットを伝えてもらえなかったという理由でそちらを解約したので、正直マンションに移る理由もないわけで、ましてグループ会社の不動産からは買いたくないので解約したいけれど手付も払ったし、とあきらめている状態です。
　臭気は瑕疵の「配水管の故障」にあたるものでしたら、売主に水周りのリフォーム費用を負担してもらいたいのですが、可能でしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/05/31 04:32

＞（仮契約といっても売主へ手付金、仲介業者にも支払っていますし、重要事項説明も受けています）

それは仮契約ではありません。
手付金も払い、重要事項説明も受けたのならば、「本契約」をしているのです。
ちなみに「売買契約書」も交わしてますよね？

通常、中古住宅の購入の流れは、

申し込み→本契約(手付金支払い)→ローン審査
→決済(ローン実行)と引渡し

となります。

本契約で手付金を払うことによって、買主に対して拘束力を持つのです。
簡単に解約されると売主がたいへんな損害を受けるからです。
解約したければ手付金放棄、さらには違約金発生もありますよ、というのが契約履行のための拘束力となります。

本契約によって売買価格も決定しているので、値引きなどはできません。
臭気について気になるから値引きをしてほしいならば、契約前に交渉すべきことなのです。
契約時に重要事項説明も受け、その時に現状渡しという契約をしているのならば、配水管の不具合による責任を売主に求めるのは、無理です。
ただし、契約書および重要事項説明書に、瑕疵担保責任についての約定があると思いますので、よく確かめてください。
瑕疵担保責任として、水周りの瑕疵が設定されているのが普通です。
責任期間が二ヶ月などと設定されていたら、その期間内に
(引渡しを受けてから二ヶ月以内という意味です)、配水管の水漏れなどが発見できれば、これは瑕疵担保責任を売主に問えます。
ただし現実には配水管の不具合を発見するのは非常に困難で、専門業者に頼むと莫大な調査費用がかかるものです。

契約をした以上、臭気についても「了承している」ということなのですから、質問者さま(買主)がここで契約を解除するならば、不履行となって手付金放棄、違約金の支払い義務が生じるのは当然のことです。

手付けを払い、重要事項説明も受けた時に、質問者さまは実印を押しているはずです。
もし押していないのならばその契約は無効ですので、その場合は手付けも取り返すことはできるでしょう。
けれど契約をしたならば、自分がいったい何の書類に判を押しているのかは、自分の責任で確認をしましょう。
それを怠っているならば厳しい言い方ですが、質問者さまに同情の余地はありません。
違約金が発生するというのは、契約書に約定があることならば、それは脅しでもなんでもありません。

この回答へのお礼

実印を押した、確かに重要なことです。
　仮契約、本契約と勘違いしていた為に、本契約まではごねてもいいんだ、的な考えがあって。
　臭気に関して正直言って誤魔化されていて、気付けなかった（見抜けなかった）自分がいけないんでしょうかね。
　単純に物を買った、不良品だった、返金してもらいたい、というのは不動産には当てはまらないものなんですね。新築でも返品はないわけで、中古なら余計ですね。
　宅地建物取引協会なるところにも相談してみたんですが、契約したなら何も出来ませんね、違約金とかの話なら弁護士さんに相談してください、とあっさり言われてしまいました。
　それにしてもアドバイス、本当に為になりました。有難うございました。

お礼日時：2006/05/31 20:09

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/31 11:50

仮契約という語を使われる人が多いですが、契約か未契約かどちらかです。

重要事項の説明も有り、手付も打っているのでしたら通常は「契約」が成立していると考えます。契約書に判は付いていないのですか？それには「仮売買契約書」などとなっているのでしょうか？（笑）

＞本契約を延期すると違約金が発生する、と半分脅されている感じです

契約が成立していれば、あなたから解約する場合には手付放棄となります。相手方の契約履行着手前であれば手付放棄が解約の手段であり、その他に違約金は発生しません。「手付」というのは本来そういう性質のものです。
「本契約」と書かれているのも意味がわかりかねますが、契約が成立していないのでしたら、そもそも「違約」という言葉が成り立ちません・・。そういう意味で、「仮」とか何とかというのは、取引の進行自体が曖昧なのです。

＞臭気は瑕疵の「配水管の故障」にあたるものでしたら、売主に水周りのリフォーム費用を負担してもらいたいのですが、可能でしょうか？

契約書や重要事項説明書の内容を確認してください。
「瑕疵担保責任」が有りの場合は、その期限内であれば請求が可能です。但し、臭気の原因をよく確認する事が大事です。とにかく一度業者に見て貰うなり、原因を究明して貰ったらいかがでしょう？

瑕疵担保責任が有りでも、マンションの場合ですと専有部と共用部の別が有りますので慎重に対処した方が良いです。共用部の問題までは売主に責任を求められません。

この回答へのお礼

自分の認識のなさにほとほと嫌気がさします。仮契約はない、契約だったんだ、と考えればごねるのもそこまで、ということになりますね・・・。
S不動産は仲介に立っているわけですが、私としては「教えてくれればよかったのに」という気持ちです。（これも甘いんでしょうね）
　瑕疵担保責任も臭気が排水の故障にあたるか、共用部なら売主に責任はないとすると、難しそうですね。
高い勉強代でした。これからは勉強してじっくり検討してから物事を進めたいと思います。
　有難うございました。

お礼日時：2006/05/31 18:50

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/05/31 08:47

経験者です

仮契約は存在しません．．．契約です

臭気はおそらくトラップの水切れですから排水口に水を流せば解決します

トラップが壊れていればリフォームまでは必要有りません、修繕で解決します

せっかく気に入った物件ですからあまり解約の方向に考えないで解決の方向で考えましょう

良い解決方法は見つかると思いますよ

この回答へのお礼

有難うございます。臭気以外は気に入った物件だったので、修繕で良い方向に行くよう、前向きに考えることにします。

お礼日時：2006/05/31 19:00