土地売買契約後の契約解除について

Question

不動産業者を通じ、土地売買契約の締結を行いました。
現在、不動産業者への仲介手数料及び売主さんへの手付
金を支払っている状況です。
（土地の残金は、支払っていません。）
ところが、先日、売主さんから一方的に契約を解除したい
との申し出がありました。
私は、購入予定の土地に新居を建設する予定であったため、
ホームメーカーとも契約を行っており、契約金の支払いを
済ましています。
売主さんの、契約解除理由ははっきりとしておらず、買主と
して到底納得できるものではありません。
ここで、みなさんにお聞きしたいのですが、私のような例
の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求める
ことはできるのでしょうか？
次に、私のようにホームメーカーと契約締結済の場合、
買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？
最後に、不動産業者に支払った仲介手数料は返還される
のでしょうか？
教えてください。よろしくお願いします。

maruta00 · Accepted Answer

まず土地の売買契約の手付け解除の期限を確認してみてください。
どのようになっていますか？
通常、相手方が契約の履行に着手するまでとなっていると思うのですが、
もしかしたら、何月何日までとなっているかもしれません。
何月何日までという条件しかない場合でしたら、
その日までであれば、売主は手付けの倍返しで解除できます。（残念ですが）

「相手方が契約の履行に着手するまで」であれば、売主は手付け解除はできません。
ＨＭと契約を締結したことは、土地の売買契約において契約の履行に着手といえます。
過去の事例で、購入した家に合う家具を購入したとか、引越し会社と契約した（簡単に解約できないような）
などが契約の履行の着手と認められています。
ですからＨＭと契約したことは「履行の着手」として問題なく認められると思います。

ですから、売主に対しては手付けの倍返しではなく、違約金の支払いを求めましょう！
裁判しても勝てると思いますよ。
たとえ売主や仲介業者が、ＨＭとの契約は「履行の着手」に当たらないと言われても、裁判をするべきです。

それはそれとして、次にＨＭとの契約ですが、
土地が手に入らなかった場合は白紙解除という条文がありませんか？
土地を買って、そこに家を建てるケースでは、白紙解除できる旨の条文が入っていると思うのですが。一度確認してください。

もし、ＨＭとの契約書にその条文が入っていなかったとしても、ＨＭとの話し合いで白紙解除にしてもらえる可能性は十分あります。
ＨＭに相談してみて下さい。
ＨＭが白紙解除に同意してくれない場合は契約金は返してもらえないかも知れませんね。
その場合でも、請負金額の１割以上の金額を支払っている場合は、１割を超える部分は返還してもらえるかも。
請負契約で、工事着手前の解約による違約金について、２割を請求したケースで、１割に減額にされた判例があります。
消費者契約法に違反していると言う理由だったと思います。（地裁の判決ではありますが…）
契約金についても、１割以上支払っているのなら、裁判してでも取り返しましょう！

そして、仲介手数料ですが、判例が２通りあります。
１）契約の履行がなされなかった場合でも、仲介手数料は支払う必要がある。
２）手付け解除になった場合、仲介手数料の全額は請求できない（半額が相当であるとの判決でした）
個々の取引の事情で、どこまでが妥当な手数料というのは変わりますので、結局裁判やって見ないとわかりません。
しかし、契約が成立している以上、最低でも半額は支払わないと駄目です。
残り半額はかえってくるかどうか微妙ですが、まだ半分しか支払っていないのなら、
残りの支払いを、上記判例を盾にとって拒否してみてもいいかもしれませんね。
（媒介契約時に、解除の時の定めがしてあればそれに従うしかありませんが…）

以上長々と書きましたが、
売主に対しては違約金の支払い、ＨＭには契約金の返還、仲介業者には手数料の半額の返還
を求めて交渉してみればいいと思います。
（ＨＭと、仲介業者は、他の土地が見つかったときに、またお世話になるのですから、　このくらいのことは、すんなり応じてくれそうですけどね。）
戻ってきたお金で、もっといい土地を探しましょう！

yosiboh100 · Answer

契約書を見てくだっさい。
買主からの解除は手付け等返金なし。
売主からの解除は、倍返しとなっている例を聞いたことがあります。

ＨＭとの契約は少し早すぎましたね。
契約はしていても、登記をしなければまだ自分のものではありません。
他人の土地に建てる契約をしてしまったことになります。

ＨＭは納得していて、土地の売買に関するトラブルのけんで解除する内容は記載はないでしょうか？

もし、だめなら、上手に話して、土地の売主に負担してもらう方向で話を進めることができればラッキーではないでしょうか。

どちらも契約書をよく読むことからスタートです。

m_inoue · Answer

＞私のような例の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

出来ないでしょう

二次的な損失まで賠償しないのが一般的です

裁判でもおそらく負けるでしょうね

仲介料も契約が成立していますから返還は無いでしょう
問題を発生させたのは売り主、売り主の責任は手付けの倍返しで果たされるでしょう

＞ホームメーカーと契約締結済の場合、買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？

ハウスメーカーとの契約を解除すれば貴方の都合での契約解除でしょう
不安な場合は特約を付けるものです
「○○の土地売買契約完了条件」
契約書を確認してください

それ以前にＨＭも鬼では有りませんから契約していても事情によって他の土地への建築が決まれば手付金も新しい建物に充当してくれると思いますよ

walkingdic · Answer

>私のような例の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？
通常は契約において「手付金の倍額返し」つまり手付金相当額の賠償をするという形になっているはずです。ですからそれに従います。

なお、契約の履行に着手している場合には別に損害賠償の規定があるのが通例です。

>次に、私のようにホームメーカーと契約締結済の場合、買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？
「契約履行の着手」というのは土地売買に関しての履行の着手になりますので、直接的にはメーカーとの工事請負契約が買主の契約の履行着手とはなりません。

>最後に、不動産業者に支払った仲介手数料は返還されるのでしょうか？
これは諸説あります。なるとする場合とならないとする場合です。
業者的立場では手数料はあくまで契約成立の為の仲介であるから、全額または半額の支払いは必要との見解をとるのが通例です。
一方で消費者側の立場としては、契約が実行されることを目的としてるのだから、手数料は全額還付されるべきというものです。

不勉強で上記どちらの立場が正当とみなされるのかという判例は存じません。

walkingdic · Answer

>ＨＭとの契約書の中には、土地の契約がうまくいかなかった場合、”新居建築に関する契約をすべて白紙に戻す”という特約事項を入れています。

それはすばらしい賢明な対処でしたね。
つまり御質問者の要点を言うと、

・仲介手数料
・売主へのペナルティ

の２点ですね。
まず後者については手付金倍返しということになる契約のはずですから、それがペナルティです。
それ以上を望むのは困難です。

ちなみに、売りたくても売れない事情が出るというのは事情はそれぞれまちまちですから、契約上のペナルティを支払う以上のことを要求することは出来ません。実損害が生じているのであれば可能性はありますけど。

ちなみに売主本人の責任ではないところで売れなくなることもあります。（抵当権などがある場合に抵当権者が当初の話と異なり拒否したためにだめになったとか、相続がらみの土地でうまく相続人全員の合意が集まらなかったなど実に様々な理由がおきえます。）
そんなに簡単な話ではありません。ペナルティを支払っても解約したいということなのですから。
（ちなみに売主も仲介手数料は支払うことになります）

仲介の話ですけど、これが仲介業者の責によるものであれば仲介業者の責任を問うということも考えられますが、しかし売主の意志なのであれば仲介業者に責任があるわけではありませんので、やはり法的に責任を問うことは出来ません。

ただ仲介手数料を支払わずに終わりとできるかどうかについては、先に述べたようにこうだと断言できるものではありません。それぞれの今までの経緯も裁判となれば考慮されるでしょう。結論は裁判しなければわからないとおもわれます。

noname#26116 · Answer

＞売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

手付金返還ではなくて、手付金の「倍返し」です。質問文を読む限りではそれ以上の要求に正当性は無いものと思います。問題がある地主さんなのかもしれませんが、手付金を倍返しする事がペナルティーですから、従前経過や感情論を持ち出しても仕方ありません。「売主都合による手付倍返しの契約解除」という話で、それ以外の何物でもありません。

＞ホームメーカーと契約締結済の場合、買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？

普通に考えればならないでしょう。まだ自分の土地になっていない土地上で先走って請負契約を締結したからと言って、履行の着手には当たらないと思います。「履行」というのは「土地売買契約」に於ける、買主側の履行と考えてください。今回であれば基本的には売買代金を支払う、若しくは所有権を移転する、ということです。それか、他に買主側にて履行すべき条件があればそれも含みますが何かありますか？
住宅の売買契約を結び、家具を発注したとか引越しを手配したとかとは異なりますので。

＞不動産業者に支払った仲介手数料は返還されるのでしょうか？

基本的には返還されませんが、ここにはあなたの感情論をぶつける価値があるとは思いますよ。返す義務はありませんが従前経過や双方の感情によっては取り戻せる可能性はあると思います。

maruta00 · Answer

なるほど。そういう事情ですか。

しかし、売主さんのキャンセルの事情はよく分かりませんので、
仲介会社にミスがあったのかどうかもなんともいえませんが、
仲介会社に何らかのミスがあったのなら、それを理由に手数料の返還を求めることは可能でしょうね。

ところで、売主さん担当の仲介会社は別にあるのですか？
仲介の場合、売主さん、買主さんそれぞれの仲介会社があるケースが多いのです。
契約書や、重要事項説明書に、仲介会社が２社ありませんか？
もしそうなら、買い側の仲介会社に責任を問うのは少しかわいそうなのですが…
（というか、責任を問うのは難しいのですが。）
まずは、仲介会社にキャンセルの経緯などをよくよく問いただして下さい。

売主に対するペナルティですが、違約金の請求くらいしかないでしょうね。
契約をした以上は、契約に従わなければなりませんが、
手付の倍返しによる解除や、違約金を支払っての解除も、契約書に定められた事項に従っているわけですし、
それ以上を請求することのほうが、かえって契約を守らないことになりますしね。
（もちろん道義的な話は別ですよ。約束したことを実行しないその売主はひどいと思います。）

ですから、きっちり違約金を請求しましょう。
違約金を請求できる根拠は先ほど書いたとおりです。
ちなみに、契約書に違約金の額が定められているのなら、
実際の損害が違約金の額を上回っていても、請求できるのは、違約金の額だけです。
（逆に、実際の損害が少なくても、違約金の額を請求できるのですけどね。）

違約金はいくらになっていますか？通常、売買金額の１割か２割です。
違約金の額が手付金の額と同じでしたら、結果的に手付けの倍返しと同じことになってしまいますが…

それと、仲介業者は、違約による解除ということになると、売主に違約金を払えっていうのがとても面倒なので
貴方に対して、手付け解除を求めてくるかもしれません。
「ＨＭとの契約は履行の着手とはいえないですよ」なんていいながら。
（本当にそう思っているのなら、困ったものですが）
たとえそのように言われたとしても、断固として履行の着手を主張して、違約金を請求して下さい。

事情をよく知らない私ができるアドバイスは、こんな感じです。
がんばってください。

noname#26116 · Answer

＞このような場合では、買主の契約履行とはならないのでしょうか？

残念ですが、契約の当事者というのは「質問者（買主）」と「売主」であり、契約の履行というのは土地売買であれば基本的には「買主は代金を支払う」「売主は物件を引渡す」ことです。
先にも書いたように、この基本事項以外で契約上で質問者（買主）が履行すべき事柄があったのならばこの限りではありませんが、恐らく無いでしょう・・。

それ以外で仲介業者やハウスメーカーの担当者レベルがどんな雑音を入れてきても、それは買主側の契約の履行着手とは無関係です。

又、他の欄にある文言をお借りしますが
＞不動産業界での契約とはこのようなものなのかと、強い不信感をもっています

お気持ちはお察し致します。不動産取引はそのようなものばかりではありませんが、たまにそういう事も発生します。慰めにならないでしょうが、私だって業者の立場で一般のお客さんにどれだけ裏切られた経験があるか数え切れません。一つ言える事は、契約前も契約後も、全ての事柄が完了するまでは気が抜けない取引であるなぁ、ということです。

今回の件は色々と労力を費やしたにも係らず、取引相手に恵まれず、大変お気の毒ですが、「そんな相手から土地を買ってもイイこと無いさ」と割り切って、次のチャンスに期待してください。
制裁を与えても、質問者が良い物件を買えるわけじゃありませんし、恐らく懲りない人でしょう。なるべく損が出ないように仲介業者やハウスメーカーとは粘り強く交渉してください。
売主（一般人）に理由を問いただしても、答える義務はありません。
理由によっては手付倍返しでなく手付返金だけで済ます、というならば別ですが・・。

maruta00 · Answer

＞この条文から判断すると、違約金の請求を求めたとしても、
＞結果的には、手付解除による金額と同額になるのでしょうか？

そうですか。それならそういうことになりますね。

先ほどから、履行の着手について、しきりに判例と異なる見解を主張されてる方がおられますが…
契約書の条文がそうなっているのでしたら、どちらが正しいかなんてどうでも良くなってしまいますね。
違約金は手付金相当額ということですので、どちららにしろ、それ以上の金額は請求できません。

契約解除の場合は、ＨＭへ支払済みの契約金は全額かえってくるのですよね。でしたらそれも問題ありませんね。

仲介手数料の件ですが、
仲介会社が１社だけということでしたら、
その会社は、売主さんの事情をよく知っていたわけですよね。
売主さんがその土地を売るかどうか決めかねているような状態であることを知っていながら、（もしくは、売却することができるかどうか未確定な事情があるのに）
そこをはっきりとさせないで売上げ欲しさに契約に及んだというのなら、仲介業者として失格ですね。（あくまでそういうケースならですが。）

そうであるなら、売主さんこそ一番の被害者かも知れませんね。
（あくまで事情が分からないのでなんともいえませんが）

そのような仲介会社の行為にたいして、報酬を全額支払う必要があるとも思えませんけどね。

そのあたりで、仲介手数料に対してだけは、交渉の余地がありそうですね。

noname#26116 · Answer

9の方が書かれている、
＞履行の着手について、しきりに判例と異なる見解を主張されてる方がおられますが
これは恐らく当方を指していると推測します。9の方、もしご覧になっていたら当方の勉強不足で大変申し訳ないのですが、その判例をぜひ教えてください。

「土地」の「売買契約」において、引渡時期前に建築業者と「建築請負契約を締結した」ことが、土地買主の契約履行の着手と認められた判例を教えて頂けると今後の参考になります。

土地売買契約後の契約解除について

契約書を見てくだっさい。

＞私のような例の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

>私のような例の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

まず土地の売買契約の手付け解除の期限を確認してみてください。

この回答への補足

>ＨＭとの契約書の中には、土地の契約がうまくいかなかった場合、”新居建築に関する契約をすべて白紙に戻す”という特約事項を入れています。

＞売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

この回答への補足

なるほど。

この回答への補足

＞このような場合では、買主の契約履行とはならないのでしょうか？

＞この条文から判断すると、違約金の請求を求めたとしても、

9の方が書かれている、

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング