住宅売却の際のキャンセルについて

現在、不動産屋さんを通して住宅を売却中の者です。

先日、内覧されたお客さんが家を気に入ってくださり、購入するという流れになりました。
ローン審査も問題なかったため、後日物件の一割を手付として支払う、という約束で
申込書にも記入されたそうです。

ところが本日、不動産屋から買主さんが突然購入をキャンセルすると言っている、と伝えてきました。
手付金支払い予定は２日後でした。

私は、次に住む場所を確保するためにすでに行動を起こしていましたし、引っ越しの段取りも始めていたところでした。

手付を支払う前の段階であるため、申込書には何の効力も発生しない、と不動産屋に言われ理解はしたのですが、残念な気持ちでなりません。
また、買主からの値引き交渉にも応じ、先方の言う引き渡し時期も受け入れていたのに、理解はできても納得がいきません。

不動産屋とは専属契約を結んでいるため、この買主の登場によりその他のお客さんの動きが一切止まっていました。この点も、非常に悔しい気持ちがあります。もしかしたら、気に入ってくれるお客さんがいたかもしれないのに、と思ってしまいます。

このようなことが起こるのであれば、手付支払い＝申し込み、と解釈しなければいけないのでしょうか。

次の住居先を決めたり、引っ越しの準備を始めていた私の行動が早まっていたのかもしれませんが、断った買主には何の責任も生じないのでしょうか。

どうぞご教授くださいますようお願いいたします。

No.1 回答者： noname#136967 回答日時： 2011/04/14 22:50

どう判断するか大変に難しい内容だと思います。

例えばですが、Ａと言う弁護士とＢと言う弁護士に、別々に相談されたと仮定します。
恐らく、お二人ともに、申込書と契約寸前だと言うことに関して、購入予定者のキャンセルされたことは、なんの追求もできないと断言されることは無いと思います。
どちらかの弁護士さんは、慰謝料請求が例え、数万円が限度だとしても、取れると言われる質問内容だと痛感致します。
また、申込書に記入済みと言うことに関することは、不動産会社や大家さんなどによっても、大きく異なった受取り方をされます。
不動産会社とじっくり相談されるしか、最終的にはないかなと思いますが、弁護士に相談して見られるのもいいかと思います、無料相談会などを利用して。

No.2 回答者： goyoumatu 回答日時： 2011/04/14 23:30

ど素人で申し訳ありません。

一応、売りも買いも経験しています。

ご質問の件ですが
それならば売買契約書の意味がなくなってしまいませんか。
手付け渡しの日が
売買契約と重要事項説明書の引渡しの日だった筈ですよね。
売買契約書を交わすことで初めて
「手付け解除」「契約違反による解除」が生きてきます。
例えばですが
貴方は相手方のローン審査は問題なかったと書かれていますが
この場合は事前審査であって本審査ではないのですから
ローン特約での解除も可能性として有り得るわけです。
それなのにすでに引越しの準備に入ってしまう方が
少々早計のような気が致します。
このような状態で断わった買主への責任が生じるとは思えません。

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2011/04/15 08:34

業者です。

不動産売買というのは、年収の数倍の価格の買い物ですから、貴方が今、任意売却をしなければいけないように、間違った買い物をすると人生を危機に陥れる行為です。また、価格も高い分、詐欺行為や損害賠償などを請求するようなトラブルになると、その被害額や損害額は大変大きいものです。
ですので、仲介業者を入れ、かつ仲介業者が入る取引では法律で縛るわけですね。その点を理解しないといけません。

つまり、手付金を支払うまでは無条件にキャンセルができ、契約書を交わし、手付金を支払った後は手付金を放棄する事でキャンセルでき、履行の着手後は最大20%の違約金で解約できるというものです。
それ以外にも停止条件や解除条件もあります。停止条件は建築条件付きで土地を販売する場合、買主が建築請負契約を交わさなかった場合は、土地取引は成立しなくなるので、売主が受け取った金額全額を返金しなくてはならないというもの。解除条件は、買主のローン審査が通らなかった場合は売主は手付金を全額返金しなければならないものです。法律で決められています。

任意売却という事で気持ちが焦っているのでしょうが、買主にとっては関係の無い事で、契約書を交わし手付金を支払うまでは、一切のペナルティ無しに解約できるのです。それが不動産取引というものなのですよ。文句を言うのなら、そう言う買主を見つけてきた仲介業者に言い、気持ちを切り替えて素早く次の買主を見つけさせましょう。競売になる前に…。

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/08/09 18:38

ある意味その業者の担当者は、後から断りが来るかもしれないレベルの買主を詰めて申し込みさせ、ローンの事前も行わせた・・・という解釈もあります。

これが業者としてどうかは別として、売主に取っては非常に熱心に営業をしているという評価もありかと思います。
中古不動産など買主が「これください」と言って契約になることなどほとんどありません。営業マンがあの手この手で背中を押さなければ、そうはうまく運びません。
契約に至らなかったのは、そこまで進んでもある意味自分勝手に破棄する買主の責任です。しかしこれも認められた権利ですから仕方の無いこと。
担当者は言わないでしょうが、もしかしたら他業者で新築に引っ張られたり、他の物件に誘導されそちらで申し込みをしたかも知れません（買主にとっては質問者さんの住宅よりそちらが良かった）。またローンはＯＫになっても本人の当初の支払い希望額を超え、熟慮したら支払いに不安を覚えたのかもしれません。（現在は個人情報のからみで真実は話さないはずです）
縁が無かったとあきらめる事です。何より業者の担当が一番がっかりしているはずですから。再度のチャンスを与え待ちましょう。
不動産の売買は沢山の購入見込みの方からたった1組説得できれば良いのです。しかしその1組がなかなかむずかしいのも現実です。