婚約者がマンション経営の保証人

Question

初めて質問させて頂きます。27歳会社員・女です。

私には今付き合って１年の彼がいます。
結婚を前提にお付き合いをしています。

先日、彼の父親がマンション経営をしている事を聞きました。
保証人は彼です。

状況は、

１・マンション(築20年)→空室率20パーセント、ローン残り3000万円。

２・アパート(築8年)→満室、ローン残り後2500万円。

毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。

彼の父親は55歳で、喫茶店をひとつ経営していて、主にその収入で生活しています。母親はいません。

この話を聞いた時に、まずローンが残り5500万円という額にひいてしまいました。

マンション経営をしている場合はこの状況は普通な事でしょうか？

このまま彼と結婚しても大丈夫なのでしょうか？


すみませんが、教えて頂ければ幸いです。

よろしくお願いします。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

> 毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。

質問者さんは、これを見て、「毎月5万円、年間60万円　儲かっている」と思っていらっしゃいませんか？　「これが減ったらどうしようか」とか心配なさっているのではありませんか？

非常に酷なことを申しあげます。
　あのね、返済金（元金）は、経費にならないのです。家賃相応分の税金を支払って、残りで返済しなくてはいけないことになっているのです。返済してから、残りを納税する、んじゃないんですよ。

つまり・・・ 　仮に義理の父上になられる方をＡさんとしますと、Ａさんは家賃として今年間　６０万円×１２ヶ月＝７２０万円得られています。仮にＡさんの所得税率が２０％だとすると、年間 １４４万円の所得税を、返済よりも優先して支払わなければなりません。

すると、７２０－１４４　＝　５７６万円　ですから、Ａさんの財布には1年に５７６万円残ることになります。
　
　ところが、月に５５万円返済する契約なので、　年間５５万円×１２ ＝ ６６０万円　返済しなければなりません。

財布には　５７６万円　しかありません。　どうやって６６０万円返済するのでしょう？
　所得税率が１０％でも実際は赤字です（税務署などは『黒字で、りっぱに利益が出ています。だから課税しているのです』と言いますが、財布は空っぽです）

Ａさんが８％以上の税金を払っているなら、借金を返済できないでいる可能性が非常に高い、と言わざるを得ません。Ａさんが税金を払っていないなら、（減価償却などの制度を考慮しても）それは全然利益が出ていないからなのか、脱税しているからか、のどっちかです。地震などで修理などが必要になれば、たちまちアウトでしょう。

Ａさんのマンション経営は、成り立っていないと思います。

nkdt0001 · Answer

５５００万円の保証人であり、不動産というリスクをかかえています。
大丈夫かどうかなんて、だれもわかりません。すくなくとも５５００万円の借金を背負う可能性はゼロより大きいです。
まあ、不動産経営は借金して、賃料収入で返済していくのが多いパターンですから、『普通』といえば普通ですが、最近は少子高齢化、空き室も増加の一途、今いる入居人が出て行ったら次はなかなか入らないですね。
相談者さんも勉強のためにマンション投資のセミナーに参加してみたらいいです。私は参加して、マンション投資はやめようと思いました。
ご参考まで。

bara2001 · Answer

＞毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。

はて？
実際には持ち出しになっているんじゃないですか？
彼氏さんのお父様は喫茶店を経営なさっているのですよね。
だったら管理は管理会社に丸投げしていませんか？
もしそうなら管理会社への報酬分で赤字になります。

また築２０年、築８年の物件ですが、今後大規模修繕でどんどんお金がかかるようになります。
「資産が残ればそれでいい」なんてのは、借金を全部返済し終えたあとで言えることです。
現時点では資産ではなくただの「負債」です。

もっともローン返済分のうちの「利息分」については税務上は損金になるので、お父様の本業の喫茶店経営の利益から差し引くことができます。
なので今のところ本業のキャッシュフローの助けになっているので、危機感が薄いかもしれません。
でも時間がたてば元利均等返済方式の場合、「利息分」が減って「元金分」が増えます。「元金分」は損金になりませんから、本業の利益と相殺することはできません。
だんだんキャッシュフローが窮屈になってくるはずです。

ローンの期間や利率などの情報が無いのではっきりしたことは言えませんが、管理会社に管理丸投げで赤字、大家の自主管理ならぎりぎりの状況でしょう。５５００万円の借金で、月の家賃収入が６０万円というのは無くは無い数字ですが、不動産経営としては厳しいレベルです。
彼氏さんがどの程度現状を把握しているのか、よく話し合ってみてください。

とはいえ、当然のことながら保証人が勝手に保証人をやめることなんてできません。
そんなことできたら保証人制度の意味がなくなりますから。

bara2001 · Answer

＃２です。補足です。
＃２では不動産「経営」の観点から書きました。

不動産経営から「撤退」するならまた話は変わってきます。
銀行から借り入れするについては土地・建物に抵当権を設定されているものと思います。
土地・建物を強制執行で競売にかけられても良いのであれば、彼氏さんが5500万円をそっくり背負い込むということにはなりません。
土地・建物は失いますが。

こういう時代なのでよほどの優良物件でなければ競売に出しても買い叩かれます。
場合によっては借入金を全額返済するのに足りないこともありえます。
それでも5500万円の借金を背負うよりはだいぶ楽になるでしょう。
そうした上でどうしても返しきれない借金をかかえたら、破産するしかありませんが。

まあ、楽観できる状況ではないですが、このことだけをもって結婚を考えている彼氏さんと別れるべきかどうかというと、そこまでの深刻さもないようにも思います。
彼氏さんのお父様がウルトラＣの隠し技を持っているかもしれません。
ほかにも土地を持っていてそれを売って返済するとか、それこそ喫茶店を売って返済するとか。

doll2007 · Answer

言っちゃ申し訳ないんですが、それって相当まずいです。

他の回答者さんのいうとおりです。
さらに、マンションと土地の固定資産税だって支払っているばず。
所得税があれば、当然、住民税だってかかってきます。

・・・どう見ても赤字でしょう。
だけど、親のプライドがあって息子に言えないのでは？

＞マンション経営をしている場合はこの状況は普通な事でしょうか？

うまい言葉に乗せられてだまされた人間によくあるパターンです。
マンション経営、アパート経営ってそんなにもうかるものじゃありません。
これから、マンションとアパートが老朽化するにつれて、空室率は上がり、家賃は下げざるをえなくなります。

＞このまま彼と結婚しても大丈夫なのでしょうか？

ほんとに、父親さんが何か他に財産でも持っていてくれればいいのですが・・・。
このままだといずれ行き詰まります。
気休めを言ってもなんにもなりませんから。

彼氏さんはそういった状況を理解しているんでしょうか？
していないような気がするんですが・・・。

残念ですが、大丈夫とはとても言えません。

「マイホームが欲しい」「子供が欲しい。大学まで出してやりたい」「自分の両親が年を取ったら経済的に援助したい」というなら
願いはかなわなくなるかもしれません。

もちろん、質問者さんが、「彼さえいてくれれば幸せ」というならそれもありですが。

婚約者がマンション経営の保証人

５５００万円の保証人であり、不動産というリスクをかかえています。

＞毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。

不動産賃貸業を営んでおります。

＃２です。

言っちゃ申し訳ないんですが、それって相当まずいです。

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