住宅購入に際して

Question

はじめまして。

旦那の転勤及び
来年の４月～住宅補助がなくなるので

希望としては
来年三月末に
一戸建て【夢】の新築若しくは築浅の物件を検討しています。

なにせ
本当にドシロウトなので何を基準に住宅を選べば良いのか解りません。
まずは
どの様な事を念頭に
どの様にして動けばいいのでしょうか？
本当に本当にすみませんが
ご教示下さい。

ちなみに
主人は
川崎市麻生区から池袋まで通ってます。子どもは、小学校低学年です。

maccha_neko · Accepted Answer

大雑把に頭金として回せる額と、あとは住宅ローンを組まれるのでしたら大まかな月々の支払額からシミュレーションしてみることですね。
http://www.jhf.go.jp/simulation_loan/index.html
などの他にも、銀行や不動産屋さんなどでもシミュレーションがあったりします。銀行によっては非常に有利そうな条件を出しているところもありますが、それは「おまけ」程度に考えて、まずは常識的な金利で計算してみることでしょう。頭金も「ゼロでもOK]みたいなのがありますけど、避ける方が賢明でしょうね。

返済していくにつれて、元本がどのように減っていくのかということも、シミュレーションできると思いますが、それを見てもわかるとおり、最初のうちローン残高はほとんど減りません。一方、中古住宅の値下がりはというと、新築の時からはすごい勢いで落ちていきます。
この値落ち分に住宅ローンの残高が追いつくまでは、何かあって家を売却せざるを得なくなったような時には家を手放しても借金だけが残るということになりますので、要注意です。

また、これからお子さんの教育費もだんだんかかってくるでしょうし、このご時世で昔のような急激な右肩上がりの収入増加は見込みにくいでしょうから、今の家計の収支から見ても余裕を持てるような額にしておくのが良いと思います。

あと、マンションの場合には管理費・修繕積立金も毎月出て行きますので、ローンの支払い以外にそちらも見込んでおく必要があります。なお、中古物件などで修繕積立金が少ないものが見受けられますが、大規模修繕（だいたい５～10年ごとに計画的に進めるはずですが）の時に積立金が足りないなどの問題が起きることが予想されます。このあたりもあまりにも安いものは避けた方が賢明でしょう。

予算がおおまかに決まったら、フリーの雑誌でも、住宅情報関係のサイトを回ってみましょう。
gooでも、
http://house.goo.ne.jp/
なんていうのがあります。「不動産に掘り出し物無し」といわれるとおりで、「絶対お買い得！」みたいなものはありません。「安い！」と思えた物は必ずなにか安いだけの理由があります。「それなりの相場価格」になっているんですね。予算や住みたい地域などを絞っていくと、だいたいこんな感じの場所でこんな感じの家になるのか・・というのがわかってきます。
中古住宅の場合は、いくつか目星をつけたら不動産屋さんに電話して見せてもらいましょう。「現状空室」になっているものが良いでしょうね。まわっていると、だんだん不動産広告の見方とか、書かれている内容だけからもある程度こういう感じという予想がついてくるものです。

なお、中古の場合、室内の汚れなどはリフォームすれば新築同様になりますので、それほど気にしなくても良いんですが、カビ臭などは要注意です。

また、自分で外からの様子だけでも見に行くという手はあります。ネットの不動産情報などには細かい地番までは書かれていないものが大半ですので、一戸建てだと場所を知るのが面倒なのですが、掲載された写真や複数の不動産屋さんから出ている情報などをつき合わせたり、町名と建物や土地の面積などを使ってGoogleなどで検索するとヒットしたりと、かなり細かい場所まで絞り込める場合が多々あります。（今はGoogleのストリート・ビューなどもありますので、なお探しやすいですね）

いくつか見て回っているうちに、自分たちが本当に重視しているポイントや、今まであまり気にしていなかったけど実はここは押さえておかないといけないんだなと思えるようなところもわかってくるものです。

そうすれば、予算的にもう少し無理をするのか、あるいは他の条件を少し妥協して別の部分を重視するのか、新築するにしても土地を探すポイント、家の間取りで重視したい点など、方針が決まってくると思います。

良い家と出会えると良いですね。

mn1613a · Answer

昨年、注文住宅を建てた者です

まずはともあれ、現在の自己資金がいくらあるのかですね

住宅ローンには組み込めない諸経費が、なんだかんだで物件価格の10％くらいかかります
これらを現金で支払った上で、更に別途世帯年収の半年から1年分くらいの預貯金が残るくらいの自己資金がないと、不測の事態に対応できず資金ショートし、最悪家も土地も取られてローンだけが残るなんてことも、ちまたでは珍しくありません

私も当初は中古物件の方が安いに違いないという思い込みで、多数の物件を見ましたが、中古はほとんどの売り主が個人で、築浅なほど様々な諸事情があり価格もその諸事情に合わせてなので、全く割安感はありませんでした
それどころか、ローンの担保としての価値も低く、金利も高く、いっそ新築の方がかえって安かったです

また、新築でも、建売だとビルダーや仲介が中・小規模だと、利用できる住宅ローンの金利も低くはなりませんでした

最終的には、大手ハウスメーカーで注文住宅を建てました

確かに工事費は安くはなかったものの、大手ならではの提携ローンの金利が非常に安く、金利も含めた総支払額は、そこいらの建売と大差ありませんでした

以上、ご参考までに

ma_h · Answer

元業者営業です

あまりに漠然としているので「ズバリ」の回答にはなりませんが・・・

まず、何は無くとも「予算」です。
一般的には「年収の５倍まで」と言われていますが、これは年収が４００万以上の方です。
もし、年収が４００万を切るようならギリギリで「年収４倍まで」と考えた方がいいでしょう。

あと、不動産を購入するには「諸経費」がかかります。
これは原則現金ですので、「頭金」とは別に用意する必要があります。
一応の目安として物件価格の５％～１０％くらいです。
（ローン条件、物件価格等で違ってきます）

これが確定したらいよいよ物件探しです。

その時にご自分で「この条件は譲れない」という条件を５つ挙げて下さい。
そして、その挙げた条件に優先順位を付けます。

例
１．駅からの距離
２．部屋の広さ
３．周辺環境
４．通勤の利便性
５．築年数

と、こんな風に。

物件に１００点満点はありません。
注文住宅でさえ、法的規制や、予算等で１００点満点の家は建てられないのが普通です。
なので、ある程度の妥協が必要になるのですが、その「ある程度」を考える上で必要な材料が、上記の「５つの条件」です。

私の経験上ですが、上位３つの条件を満たした物件の場合「買って後悔」というお客様はいなかったように思えます。
当然、それが４つ、５つとなれば「より理想に近い物件」という事になります。

あとは、それぞれ挙げた条件について深く勉強（リサーチ）する事です。
そして、計画が具体性を帯びてきたら業者にコンタクトを取りましょう。
一番大事なのは「分からない事」「疑問点」を曖昧にしないという事です。
それらは「その場で」業者に尋ね、「理解するまで」何度も聞く事。

曖昧なまま契約して、後から「そんなつもりじゃ」とか「私は素人」と言っても通用しません。

「たぶん●●だろう」が一番危険な発想です。

物凄く「ざっくり」で恐縮ですが、ご参考まで。

住宅購入に際して

大雑把に頭金として回せる額と、あとは住宅ローンを組まれるのでしたら大まかな月々の支払額からシミュレーションしてみることですね。

昨年、注文住宅を建てた者です

元業者営業です

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