住んでいない家の売却と税金について

祖父の家を売却しようと思ってますが、その税金はどうなるのでしょうか。

43年前に祖母（現在痴呆で会話不能）が土地を買い、すぐにそこへ家を建てました。（かかった費用はもう分りません）

祖父は体が不自由になった為、半年前に同県違う町の私の家に同居し、住所もこちらへ移しました。

その祖父の意向で、家を手放そうとしたところ、不動産屋に「住んでいない家を売る場合は20％の税金がかかる」と言われました。

司法書士には「引っ越したばかりで長年住んでいたし、そんなにかからない」と言われました。

ネットで調べたら、　「売ったときの金額から、最初に手に入れたときの値段（建物は年数の経過により減価する必要がある）と売却にかかった費用を引いて、残った部分に所得税１５％、住民税５％かかってきます」とありました。

ただ元の土地の値段が分らない為、こちらも計算のしようが無いのですが、どうすれば良いのでしょう。

祖父の住所変更についても、元の住所に戻しておいたほうが良いのでしょうか。

もしそうしたら、短期譲渡で40％（手に入れて5年以内の売却）のお話だと思います（所得税30％、住民税９％）の税金がかかってくるのでしょうか。

何が最善かなど、教えて頂ければ幸いです。

どうぞ宜しくお願い申し上げます。

No.1 回答者： ma-fuji 回答日時： 2011/06/30 21:05

＞祖父は体が不自由になった為、半年前に同県違う町の私の家に同居し、住所もこちらへ移しました。

その家の名義は祖父のものでしょうか。
それなら、居住用財産の特例で３０００万円の特別控除があります。
今住んでいなくても、以前住んでいて住まなくなって３年以内なら特例が受けられます。
所有期間が１０年を越えているので、３０００万円を越えた分（６０００万円まで）は、１４％の軽減税率が適用されます。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答へのお礼

早速のご返答有難うございます！

祖父の名義なので、特別控除の対象になります。

住所を移したのは安易だったかと思っていたのですが、今なら早めに対応すれば大丈夫とのこと。

すでに買い手の候補も見つかってますので、ではまだ祖父が元気なうちに色々手続きを済ませておこうと思います。

有益な情報に感謝です。(m_m)

お礼日時：2011/06/30 21:41

No.2 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/06/30 21:13

＞不動産屋に「住んでいない家を売る場合は20％の税金がかかる」と言われました…

いい加減なことを言う不動産屋とは取引しないで、別の店を探しましょう。

＞司法書士には「引っ越したばかりで長年住んでいたし、そんなにかからない」と言われました…

魚の調理法を八百屋に聞いてもだめです。
司法書士は税の専門家ではありません。

＞ネットで調べたら、　「売ったときの金額から、最初に手に入れたときの値段（建物は年数の…

原則はそのとおり。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

＞ただ元の土地の値段が分らない為、こちらも計算のしようが無いのですが…

取得額が不明の場合は、売却額の 5% を取得費と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

＞祖父の住所変更についても、元の住所に戻しておいたほうが良いのでしょうか…

良いか悪いかではなく、実態に即した申告をしないとだめ。
既にあなたと同居し、住民登録も正規の手続きを踏んでいる以上、今さらごまかそうとしても無理です。

そんな小細工をしなくても、住まなくなってから 3年目の大晦日までなら、「マイホームの特例」が適用され、3,000万円までは税金が発生しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

仰ることは端的ながらいちいちごもっともで、あまりの正論にごめんなさい、笑ってしまいました。

でもとても助かりました、有難うございます。(m_m)

体の不自由な祖父母の面倒を叔父夫婦が見ようとしないので、捨て置けず孫の私が見ていますが、何分若輩の身で色々分らないことも多いです。

その為こうして有識の方に助けてもらうのですが、毎回ご親切が心に染みます。

ご多忙でしょうに丁寧なアドバイス、本当に有難うございました！

お礼日時：2011/06/30 21:34

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2011/06/30 22:16

「不動産屋」

不動産売買を業務としてるが、税法知識は耳学問や飲み屋の会話レベルで、当たるも八卦当たらぬも八卦の占いと同じ。信じて取引きをして追徴金が出ても「そんなこと言った覚えがない」

「司法書士」
登記の専門家で、不動産取引や相続税には明るいが税理士ではないので、信じた挙句間違っていても責任は取ってくれない。
知らない税理士よりも相続税のことに詳しい人がいるのも事実ですが、生兵法なので危険。

不動産関係の税金は資産税といいます。
そして「素人は資産税に手をだすな」とも言われます。
なぜか？
間違っていて追徴課税された場合の負担は、他税と比べて大きいからです。しゃれになりません。
「あの人がこういった、かの人がこういった、ネットでこう回答があった」と信じても、そのうち一人として責任を持ってくれる人はいません。
ご質問者の場合は、成年後見人制度も視野に入れて考えないといけません。
税金の事は税理士に聞きましょう。
成年後見人についても税理士がなることができます（任意後見人）。

この回答へのお礼

仰ること分ります。

こういった法律に関することは、専門家に聞いた方がよいのでしょうが、ただその専門家も玉石混じってるようなので、誰に頼れば良いのかよくわからなくてですね。

なので、分らないことがあったら、まずはあちこち訊ねて、多面的に調べるようにしてます。

でも過去、こちらで教えて頂いたことは、役に立つことが多く、回答者皆様に感謝しています。(m_m)

お礼日時：2011/06/30 22:38