家を売却するために昨日初めてチラシ(B5の小さいものに1面)を出してもらいましたが何の反響もありません。
4/28のチラシなのでG・Wで出かける人も多い中やっぱり
探している方もいるとは思いますがとっても不安です。
すぐに値を下げるべきなのかもう少し待ってみるべきなのかどうしたらいいんでしょうか?ちなみにH11.8築で査定額より200万位上乗せした額で出しました。よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

売却物件の規模や地域がわからないので、一概には言えませんが、1・2回のチラシで売れるほど、今の市況は甘くありません。

ですから反響がないことで、特に悩む必要もないと思います。
現在の市況は、待っていて売れるほど売れていないんです。とにかく早く、積極的にあらゆる手段で、情報を1人でも多くの人に到達させ、ちょっとでも興味があるような人は、無理にでも現場を見せるのが我々の常識となってます。
確かにチラシの場合は、入れる週によって反響がまちまちで、たまたまだめな時もあれば、あっさり決まってしまうこともあります。
それより、レインズ(不動産流通機構)へ物件が登録してあれば、それでどのくらい業者からの問い合わせがあったか、具体的に見たいという人がどのくらいあったかが、売れるかどうかのバロメーターになりますので、そのあたりの感触を依頼されている業者に聞いてみましょう。
 あと裏技として、地元の仲介業者へ飛び込んで、物件を特定しないで、「このあたりでこんな物件を売るかもしれないんだけど、今の市況はどうですか?」と尋ねて見てください。
気の利いた営業マンなら、今売りに出ている物件を出してきて、これは高くて長い間売れていないとか、最近価格変更してそろそろ売れそうとか教えてくれるはずです。
その中にあなたの物件が入っていなければ、情報が公開されていない可能性もありますので、うまく切り出して売却をお願いしてみるといいでしょう。
いずれにせよ、売却の際は、良いことばかり並べる営業マンより厳しいことでもきちんと説明してくれる営業マンの方を信用すべきです。差し障りのないことしか言わない人は、親身になって積極的に動くことは経験上ありません。最初からずばりきついことを言う人は責任をもって、それ以上で決めてくれようとしている場合が多いし、その地域で購入するお客さんのニーズをつかんでいる人です。

きっと広告をうった業者は、それをネタに価格を変更しようとすると思いますが、購入希望のお客さんが多数登録されている業者なら、広告しなくても売れるんです。
そのあたり販売方法も含めて、業者任せにせず、腹を割って話し合い、ここまでだったら価格交渉に応じるから何とか案内を入れて欲しいと言ってみた方が良いです。
また今のように下がり相場の時は長く活動しても今よりも良い結果が出ることは少なく、実際に現場で紹介する営業マンにとっても売れ残り物件に見られがちになりますので、話を聞いて納得した上で、価格変更も2~3週に1回レベルで考えていくべきです。
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この回答へのお礼

的確なご意見ありがとうございました。価格変更はいくら位下げていくのがいいんでしょうね。やっぱり毎週チラシを入れている業者にも頼んだほうがいいのかな?

お礼日時:2001/05/02 13:13

私自身が業者として申し上げますが不動産の売却依頼を受けると3ヶ月が委任の期間となっております。

この3ヶ月とは売り出す前に売主さんとの協議でお出しする査定価格であれば売却可能であろうという期間です。
おっしゃているように査定額プラス200万円という価格設定であれば売れておかしくないと思われます(ただし、業者の出した査定額が妥当であるとして)。したがって3ヶ月間は待ってみるのがよいのではないでしょうか。もし、査定額に疑問があるのであれば業者に問い合わせをして査定の根拠を聞いてみるのも方法です。通常は近くの似ている物件の成約事例を基に出すのが一般的な査定方法です。
売却の媒体手段ですがチラシのほかに住宅情報やインターネットなどの媒体手段もあります。
売却を急がれるのであれば業者と連絡を密にとって打ち合わせをしていかれるのがよいでしょう。
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この回答へのお礼

最初は妥当な値段といってそれで掲載したのに結局反響がないと「やっぱり値段設定が高かったのかなぁ」とか「反響がないのでショックだ」とか「経費をかけた」とか言ってくるようになりました。業者選びに失敗したのかな?
一般なので他に期待します。どうもありがとうございました。

お礼日時:2001/04/30 11:45

不動産屋がチラシを出してくれたということは


専任媒介の契約を結んでいると思います。

とすると、不動産屋は値下げを言ってくると思いますが、
値下げは慎重にした方が良いです.
安くても成立すれば手数料が入る不動産屋と
すこしでも高く売りたい売主の利益は相反しています。

GW前のチラシは、在宅の休日を狙うという意味では
意味があると思いますが、人の動きはいつもと違っていますから
もう少し待ってみる事をお奨めします。
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この回答へのお礼

そうですね。G・Wということで焦らず待ってみます。媒介は一般なんですが住んでるところから遠い不動産の支店に頼んでしまったのも原因かなあと思っています。でも何件かに当たったら反応が早かったのでつい・・・
アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2001/04/30 11:36

やはり、GWの期間中は出かける人が多くて、不動産や求人広告は効果が少ないので、通常は掲載を見合わせます。


まして、数千万円単位の買い物ですから、広告を出してすぐの反応は少ないでしょう。
家族と相談したり、現地を見たりしてから、問い合わせたりするものです。
余程急いでの売却が必要でないのでしたら、焦らずに待つことです。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。実は1,2ヶ月以内に売りたいので
焦ってはいるんですがローンも残っている為あまり値段を下げられないのが現状です。でもおっしゃるようにもう少し待ってみます。

お礼日時:2001/04/30 11:33

 不動産が大量に動くのは、転勤や入学・入社の時期である3月、4月だそうです。


 丁度、今はそのピークが過ぎて落ち着いてきた時期でしょう。

 「果報は寝て待て」「慌てる乞食は貰いが少ない」等とも言いますし、急いで売らなければならない事情がないようでしたら、それほど慌てて値を下げることもないと思いますよ。

 依頼された不動産屋さんと、よく相談なされれば宜しいと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。実は転勤の為1,2ヶ月以内に売りたいのですが頼んだ支店が自分の住んでいるところから離れている支店だったのでちょっと後悔しています。でも一般なので数社に頼んでみます。ちょっと売るタイミングが遅かったのかな?

お礼日時:2001/04/30 11:30

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Qただいまマンションを売却していますが、内覧後のお客さんの反応について教えてください。

今マンションを売却中なのですが、本日内覧がありました。

そのお客さんが買ってくれるかはわかりませんが、早く売れるといいです。

皆さんにお聞きしたいのですが、内覧後にこういうお客さんは買ってくれた。また、こういうお客さんには買ってもらえなかった。

内覧後にはもし買う意思がある場合、買付申込書を不動産屋に渡すと思うのですが、内覧後どの位で申込がきましたか?

皆さんの経験また知識を教えてもらえたらと思います。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

去年、築20年以上のマンションを売却しました。

内覧は何人かいらっしゃいましたが、あまり質問しない人はダメ・
そこそこ質問する人は好感触というパターンで、
購入された方とは世間話でも盛り上がりました。

最初のうちは内覧があるというと緊張してましたが、何件かこなすと
『基本的には何もしなくて良い』という結論に落ち着きました。
相手もいつ・どこのリフォームをしたとかのデータは承知で内覧しに来てるわけですし
知りたい内容があれば不動産屋さんに質問済みですしね。

好感触がある相手には、物件の良い所を売り込みました。
周辺環境の良いところも。
内覧しに来たからこそ分かる部分を強調しました。

質問しない人は、例えばベランダに出る事を勧めても出ませんね。
床をしきりに踏んで軋みを確認したり、他の部分に気を取られてたり、
不動産屋さんとしか話をしなかったり・・・
データの確認しか頭に無いようで、周辺の環境とかには興味が無いのかな?と
思った程でした。

こちらも人間ですから、好感のもてる相手に買ってもらいたかったので
「古い物件ですからリフォーム入れたい箇所は分かりますので、
 その分の値引きも考えてます。
 お帰りになってから不動産屋さんとご相談されて下さい。」と
一言かけました。
(まぁ、そのために売り出し価格を少し高めにしておりましたが^^;)

>内覧後どの位で申込がきましたか?

次の日でした。
不動産屋さんから「値引きの話をストレートにされたので、
○万円引いてくれるなら買いたい、と言われてます。」
と電話がありました。
予想の値引きよりは少し出ちゃいましたが、同程度の周辺物件の相場よりは少し高めで売れました。
ウチとしましては業者査定より高く・好感のもてる相手に売れたので
良い取り引きだったと思ってます。

No.2の方も回答されてますが、内覧後はとても気になると思いますが、
あまりやきもきしない方が良いですよ。
私も最初はかなりやきもきしましたが、疲れるだけでしたから^^;

去年、築20年以上のマンションを売却しました。

内覧は何人かいらっしゃいましたが、あまり質問しない人はダメ・
そこそこ質問する人は好感触というパターンで、
購入された方とは世間話でも盛り上がりました。

最初のうちは内覧があるというと緊張してましたが、何件かこなすと
『基本的には何もしなくて良い』という結論に落ち着きました。
相手もいつ・どこのリフォームをしたとかのデータは承知で内覧しに来てるわけですし
知りたい内容があれば不動産屋さんに質問済みですしね。

好感触があ...続きを読む

Q中古マンション売却では当初1ヶ月の内覧数がどれくらいが妥当でしょうか?

現在広島でマンションを売却中です。

5月に売却活動を始め、毎週土曜日にチラシを配布し、毎週初めに1件の内覧があり、今までの1ヶ月弱で3件の内覧がありました。でもどれも具体的な話まで進んでいません。

売却開始1ヶ月で3件の内覧と言うのは内覧数が予想よりは少なく価格設定が高すぎたと言う事でしょうか?
あるいは価格設定としてはそれほど誤ってはおらず、この価格でしばらく様子を見つづけても良いという事でしょうか?

また売り出し価格の変更はどのようなタイミングで考えるべきでしょうか?内覧者が完全に止まった時がそのタイミングでしょうか?

皆様のアドバイスをいただけますと大変助かります。

Aベストアンサー

私自身は買う側の経験者ですが、売る側の経験者の話も結構、聞くことがありました。その範囲で知ってることを書かせていただきます。

まず、物件の売れ具合というのは、さまざまな要素が絡み合っていて、一概にこれが原因ということはできません。
まずはその物件の地域、立地などはいかがでしょうか。
人気のあるエリアならば、すぐにも希望者がアポを取ってくるものです。
ただ、人気地域であっても、一ヶ月くらいでは不動産売買はまだ勝負にならないのだそうです。
やはり値段が適切でないのかもしれませんし、宣伝方法に問題があるのかもしれません。
また、これは不動産屋が言っていたのですが、「何の理由もないのに、なかなか売れない場合もある。物件ってわかりませんよ」と。
とりあえずは二ヶ月くらいは様子を見たほうがよいのではないでしょうか。
私の友人は、売りに出してからやはり一ヶ月はまったく内覧がなく、焦っていたそうです。
そこで近隣のアパートや賃貸住宅を中心にチラシを配布してみると、多数の内覧希望者が現れたそうで、すぐに契約が決まりました。
ただし値引きはさせられました。

また別の人の例では、売主居住中ではなかなか売れなかったので、とりあえず賃貸に移って空室にしてみると、すぐ決まったそうです。
居住中で売主の家財などがあると、どうしても生活感が出てしまい、買主が「新生活をイメージしにくい」というデメリットがあるようです。

質問者さまも、この一ヶ月の間に内覧に来た人が具体的にどのような反応を示したか、よく分析してみてください。
値段が問題なのか、内部の設備や仕様が問題なのか。
また、同じ地域の他の売り物件もよく調査して、価格などが適切であるか考えてみてください。

私自身は買う側の経験者ですが、売る側の経験者の話も結構、聞くことがありました。その範囲で知ってることを書かせていただきます。

まず、物件の売れ具合というのは、さまざまな要素が絡み合っていて、一概にこれが原因ということはできません。
まずはその物件の地域、立地などはいかがでしょうか。
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Q家が売れない どうしてらいいですか?

家が売れないんです。築13年2LDK 注文物件当時3800万円の家  今1780万で売り出して9ヶ月です。3人の方がローン審査おりず・・・購入したいという方がいたのですが・・・
土地20坪  建物81平方メートル  専任です。
壁や水周りなどリホームやクリーンニングしたほうがいいですか?   どんな情報でもいいので教えてください。  東00リバブルで売り出しています。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

一昨年の秋、転勤により自宅マンションを売却した経験があります。
我が家も売買契約まで約5か月かかりました。
質問者さんと同様、申込みがあったけどローン審査がおりず売買不成立にもなりました。

9か月というと、昨年秋頃から売り出したのですかね?
不動産業者に聞いたところによると、「秋に売り出すのであれば、だいたい12月から1月が勝負。
遅くても2月まで契約が成立しなければ、まず売れない」とのことでした。
というのは、4月から新生活を新居で迎えたいと思って購入する人が多いのだそうです。
逆算していくと、年末年始に契約をしておかないと(リフォーム・引っ越し等を考える)間に合わない、と。多分、どこの土地でも同じではないかと思います。
「4月以降は、まず売れない。売る(買ってもらう)のは難しい」と言われていたので、
質問者さんは、今、そういう状況なのかな?と感じました。

不動産売買を経験してみて、私が質問者さんの立場なら…

◇今、販売委託している不動産屋の契約を打ち切り、大手ではなく地元の不動産屋に替える
  ↓
 どこに委託しても一緒だけど、大手不動産会社は売り手側と買い手側の両方から手数料を取りたくて、客を抱え込む傾向があり、売買成立がしにくいことがあると分ったから。
 それと、その地域を知り尽くしているような不動産屋であることと、頻繁にやり取りするので、自分と相性の良い担当者のところと委託契約をする。

◇販売価格を下げる
  ↓
 不動産は生モノと一緒で、時間が経過すれば価値が下がるし、固定資産税等の経費はかかる。
 一円でも高く売りたいけど、売買成約しなかったら「損」するだけ。
 賃貸同様、築10年以内なら、いくらでも内覧希望者が出てきますが、10年以上だと、いくらキレイな状態でも見向きもされません。他と比較して魅力を出そうとすれば、価格を下げるしかないので。

◇印象が良くなるように、できるだけ手入れをする
  ↓
 内覧時の印象は大事なので、空き家になっているのなら、できるだけ通いつめて、掃除をします。特に水回り関係は念入りに掃除をして、ピカピカにしておく。フローリング床があるのなら、磨きあげた後ワックスをかけて光らせておく。誰も住んでいなくても、ハウスダストは出るし、内覧者がいれば毛髪も落ちるので、とにかく念入りに掃除します。
 庭は雑草はマメに抜いて、モデルハウスとまではいかなくても、常にきれいに維持する。

ということをします。

リフォームに関しては、買い手がどのような考えの人か分らないのでやりません。
実際、我が家もしませんでした。
リフォームをすれば、その分、価格を高く設定するようになりますよね?
価格が下がるならまだしも、価格が上がれば、益々買い手がつかなくなりますよ。
これは不動産業者にも よく言われました。
『買って、そのまま住みたい』という人ばかりではないし、
私が買い手なら「安く買って、自分も思い通りにリフォームして住みたい」と思うので納得でした。

厳しい期間だと思いますが…早く売却できるといいですね。

一昨年の秋、転勤により自宅マンションを売却した経験があります。
我が家も売買契約まで約5か月かかりました。
質問者さんと同様、申込みがあったけどローン審査がおりず売買不成立にもなりました。

9か月というと、昨年秋頃から売り出したのですかね?
不動産業者に聞いたところによると、「秋に売り出すのであれば、だいたい12月から1月が勝負。
遅くても2月まで契約が成立しなければ、まず売れない」とのことでした。
というのは、4月から新生活を新居で迎えたいと思って購入する人が多いのだそうです。
逆算...続きを読む

Q専任媒介契約をすぐに解約しろ!という他社・・なぜ?

今、大手M社さんで、マンションを売却中ですが、
3カ月契約中の今2か月が経過した所ですが、なかなか売れません。

このまま売れないと、次のリハウス計画にさし障る為、専任媒介契約が切れるまでの間に、いろいろ他社さんにも探りを入れ、再度査定を依頼したり、買い取りも視野に入れて問い合わせしてるんですが。。。

販社さん、皆、一様に、

「今のM社さんとの専任媒介の契約が切れるのをまたずに、色々言われると思いますが、もっともらしい理由をあげて、【今すぐ】契約解除してうちと専任媒介契約してください。それでしたら、査定金額を○○万円あげます。」とか、「今すぐM社さんとの専任媒介契約を解除したら、買い取り価格は○○円だします」等と言います。


M社さんの営業さんのやり方には確かにちょっと不満があります。
ですが、解約を申し出る程の庇護があった訳ではありませんし、それなりに一生懸命もやっていただいてますし。。

ただし、早く売れないと困る事情があるので、私としては3カ月の契約が切れた時点で、こちらの都合のよい、買い取りサービスなどがある別の販社さんにお願いしたいな、と思っています。

途中でこちらから契約解除を申し出ると、違約金も発生したりするようなのでそんな無茶したくないです。

それにM社さんには販促チラシなどやっていただいたりしたので、その宣伝費用を要求されたりしたらたまったもんじゃないなーと思ってます。。。


どうして、販社さんはこういう事を言うんでしょうか?

皆、やってることだから大丈夫だ、とか、色々言われますが、契約は契約なので、私としては3カ月待つつもりなんですが。。。。。
「3カ月後にはこの金額ではないと思ってください」とこちらを焦らすような事も言われたり・・・


やはり自分の所に専任契約させて、仲介手数料を得たいから、それだけの理由で、こんな風に簡単に「解除しろー解除しろー」と、言うんですか??


そういうもんなんでしょうか?


これは不動産業界では普通の事なんですか??


不動産業界の方、理由を教えてください。

今、大手M社さんで、マンションを売却中ですが、
3カ月契約中の今2か月が経過した所ですが、なかなか売れません。

このまま売れないと、次のリハウス計画にさし障る為、専任媒介契約が切れるまでの間に、いろいろ他社さんにも探りを入れ、再度査定を依頼したり、買い取りも視野に入れて問い合わせしてるんですが。。。

販社さん、皆、一様に、

「今のM社さんとの専任媒介の契約が切れるのをまたずに、色々言われると思いますが、もっともらしい理由をあげて、【今すぐ】契約解除してうちと専任媒介契約してくだ...続きを読む

Aベストアンサー

業者です。

売買物件では専任を取れる事が営業マンの実績の一つです。もうひとつは成約ですね。
専任を交わせば元付(売主側の媒介業者)になりますので、売買が成立すれば確実に媒介報酬の請求権が生まれますので、当然そういう営業攻勢をするのが基本です。
元付は客付(買主側の媒介業者です)にもなりえるので、うちの地域では1億の物件などがあるので、両手で最大612万円+諸費税の仲介手数料です。そりゃ、必死になりますね。

売主にとって媒介業者とのやりとりで大事なのは、主導権を握る事です。業者も相手は素人だと思って、主導権を握ろうとしますが、「3カ月後にはこの金額ではないと思ってください」というなら、「分かりました。では他社さんで売却します」と言えばよろしいかと思います。そう言った所で、絶対に営業は離れませんので。

貴方が売りたいと思う金額を明確にしてください。プロが言うのだからと従っていると、足元を見るだけです。「○○万円で売ってくれる業者と契約したい」と自分の目標を明確にした方が良いかと思います。業者は多少安くなっても、売れればしめたものです。100万円安くなっても手数料が3万円安くなるだけで、それよりは早く両手で売買したいと思うものです。

ちなみに業者の買取の場合は、相場より20~30%程度は安くなります。不動産は適正価格でしか売れないものですから、当然業者の利益とリフォーム代分は差し引いて考えます。

業者です。

売買物件では専任を取れる事が営業マンの実績の一つです。もうひとつは成約ですね。
専任を交わせば元付(売主側の媒介業者)になりますので、売買が成立すれば確実に媒介報酬の請求権が生まれますので、当然そういう営業攻勢をするのが基本です。
元付は客付(買主側の媒介業者です)にもなりえるので、うちの地域では1億の物件などがあるので、両手で最大612万円+諸費税の仲介手数料です。そりゃ、必死になりますね。

売主にとって媒介業者とのやりとりで大事なのは、主導権を握る事です。業者も相手は...続きを読む

Qマンション売却の値引き交渉で悩んでます

8年住んだマンション(大阪梅田から8分、駅から徒歩1分、22階建ての13階)を売却します。
査定は4社にお願いし、下記の価格が出ました。
・2200~2300万円
・2269百万円
・2329百万円
・2369百万円

売り出し価格は値引きも考えて、2480万円にしました。
一週間で内覧が3件入り、2件申し込みがありました。
・2200万円
・2300万円

2350万円を目安にしようと考えてるため、2380万円で打診しました。
1日経ってまだ返事はありません。
ネット掲載から、1週間であること、相手が買い替えのため、
現住の住まいが売れないと支払いが出来ないためのリスクも考慮し、
高めで交渉しようとしているのですが、かんがえれば考えるほど、不安になってきました。

すぐに内覧申し込みあった方が意欲的と見て、積極的に値引きに応じた方がいいんでしょうか。
同じマンションの方なので、価格想像されてます。
こちらが上層階なので、手数料を含めるとかなり差額が出るそうです。
500~600万円と不動産会社は言ってました。

年内に契約を結びたいと思ってます。
アドバイスいただけたらと投稿しました。
よろしくお願いします。

8年住んだマンション(大阪梅田から8分、駅から徒歩1分、22階建ての13階)を売却します。
査定は4社にお願いし、下記の価格が出ました。
・2200~2300万円
・2269百万円
・2329百万円
・2369百万円

売り出し価格は値引きも考えて、2480万円にしました。
一週間で内覧が3件入り、2件申し込みがありました。
・2200万円
・2300万円

2350万円を目安にしようと考えてるため、2380万円で打診しました。
1日経ってまだ返事はありません。
ネット掲載から、1週間で...続きを読む

Aベストアンサー

No.4です。お礼を頂いたので、私の経験談を反面教師として参考にしてください。
今はアベノミクスで売るには良い時期ですが、私が中古マンションを資産運用で買ったのは、リーマンショックの一年後でした。
リーマンの半年後に物件が出て、買う意欲を見せて接触しました。景気がどんどんと落ち込んで周辺のマンションも値下がりしてきました。買い手は待てば待つほど、値が下がると思っていますし、売り手は早く売りたい。以来6ヶ月間に少しずつ売り手は値を下げてきますが、まだまだ買いません。まさに我慢比べでした。
結果的には当初価格より400万円の値引きで決着でした。専任媒介の不動産屋を当方が選びましたので、不動産屋と話すと売り手の心理が手に取るように分りました。
取引するのに売り手のローンを取り扱う銀行の1室で行ったのですが、私が渡した現金をそのまま横に座っている銀行員に渡していました。ローン残高よりも、売値が安いのです。哀れな感じがしました。

徐々に値を下げると、買い手の罠にかかりますよ。しばらくは、まったく値を下げずにやせ我慢をするのです。すぐに飛びつく鴨がいるかも知れません。

No.4です。お礼を頂いたので、私の経験談を反面教師として参考にしてください。
今はアベノミクスで売るには良い時期ですが、私が中古マンションを資産運用で買ったのは、リーマンショックの一年後でした。
リーマンの半年後に物件が出て、買う意欲を見せて接触しました。景気がどんどんと落ち込んで周辺のマンションも値下がりしてきました。買い手は待てば待つほど、値が下がると思っていますし、売り手は早く売りたい。以来6ヶ月間に少しずつ売り手は値を下げてきますが、まだまだ買いません。まさに我慢比べ...続きを読む

Q7カ月たっても家が売れない

昨年の9月に遠方にある築2年の家の売却を地元密着型の不動産に専任で依頼しました。
4000万で購入し、3680万で売っています。
内覧や問い合わせもたくさん来ましたが、契約前のキャンセルが2組ほどありました。
10段ほど外階段があるのですが、それが気になる方が多いみたいです。
担当の方も良くして下さったのですが、この春で転勤になってしまい4月から新しい担当の方になりました。
その方は転勤した人の上司らしいのですが、プロフィールの紙と報告書だけ送って来て連絡は一切ありません。
GWの活動はどうなってるのか問い合わせたところ無言になり、まだ何も考えていないような答えでした。
GWってオープンハウスなどチャンスはたくさんありますよね?なのに何も考えていないって・・
何か不信感が募っています。
6月までの契約なのですが、今契約を破棄すると違約金など必要になってくるのでしょうか?
6月まで様子をみるかGWのチャンス前に今すぐ不動産を変更するか迷っています。
何かアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

No.2さんと同意見です。

「新築」というだけで1,000万円くらいの付加価値がついてると思います。
1日住んだだけでも中古、その時点ですでに3,000万円くらいになるのではないかと思いますね。
例が違うかもしれませんが、車の新車と新古車(登録のみで誰も乗っていない)でも2割近くは価格が下がるはずです。

売れない理由 その1
価格が高い。
市場原理として需要と供給があります。売主側の希望価格が買主側の希望価格と合っていないのだと思います。
外階段がネックだというなら、その分価格を下げるべきです。

売れない理由 その2
すでに半年以上売れずに残っている時点で、不動産業者の気持ちとしては「売れない物件」のイメージが付いている。売れる物件は2ヶ月もあれば決まります。
専任物件とはいえ、客数の多くなるG.Wには売りやすい物件を紹介して売上に繋げたいのが心情ではないでしょうか。

6月までの専任契約を破棄しても違約金などは発生しないと思いますが、不動産業者同士というのは結構横の繋がりがあります。
他の業者に変えた所で、半年以上前から売りに出ているという事はわかるでしょう。そして専任契約を途中破棄した事も。

どうしても売り急いでいるならば、思い切って価格を下げて出すことです。
今の業者に頼むならばもっと強気で押し込んで行かないと担当者は動きませんよ。
毎日何十軒も新しい物件が入ってくるのですから、古い物件はおのずと後回しにされます。
不信感が、、、などと言っていないで、しつこいくらいにお尻を叩いて売らせましょう。
それが専任で任せた以上の権利です。

不動産仲介業というのは、どの物件を売っても手数料が入ります。
当然、売りやすい、もしくは売らなければいけない物件からお客に薦めます。
価格を下げてゴリ押しすれば、「売りやすくて売らなければいけない物件」になるのですから必然的に売れる可能性が高くなります。

内覧が多かった、キャンセルが出た、担当者が良くしてくれるなんて、結果(売却)が出ていないのですから全く意味をなしません。表面的には何とでも言えますし、愛想もよくできます。
業者に任せるのではなく、業者を動かさないといつまでたっても売れませんよ。

No.2さんと同意見です。

「新築」というだけで1,000万円くらいの付加価値がついてると思います。
1日住んだだけでも中古、その時点ですでに3,000万円くらいになるのではないかと思いますね。
例が違うかもしれませんが、車の新車と新古車(登録のみで誰も乗っていない)でも2割近くは価格が下がるはずです。

売れない理由 その1
価格が高い。
市場原理として需要と供給があります。売主側の希望価格が買主側の希望価格と合っていないのだと思います。
外階段がネックだというなら、その分価格を下げるべきです...続きを読む

Q小学生の転校の時期を選ぶとしたら

ご相談です。
小学校3年生の男の子が今より小規模の市に転校するとしたら、何年生のときとか・・・
何学期とか、何月とか・・・ご経験などからアドバイスいただけたらと思います。

来年になれば時期が選べることと、
中学まで延ばすことも可能としてお願いします。

友達が沢山できるように、いじめに合わないようになどと考えるとなかなか決めがたくています。

Aベストアンサー

私は中学入学と同時に引っ越しをしました。
入学と同時なので転校生ではないのですが、やはり最初は
同じ出身小学校同士集まったりして、馴染めませんでした。
結局、沢山友達が出来たという感じでは無かったです。

妹は5年生で転校生です。転校生なので、誰かが世話を焼きに
きたり、話しかけてきたりしてきたようです。
また、小学生は休み時間に一緒に遊びますよね。
秘密基地に案内してもらったりして、仲良くなっていったようです。

振り返ってみると、キリのいいところで転校した私より
妹の方が馴染んでたし、友達もいっぱい出来たようです。
中学校になると、勉強も張り合うようになったりするし、
また部活が忙しくなって誰とでも友達ではなくなります。
転校は早いほうが馴染みやすいと思います。

Q買わないけれど、オープンハウス見学してもいいですか?

家の前で分譲新築住宅を建築しています。
今買える貯蓄は無いし、借金はしない主義
なのでこの家を買う事は不可能ですが、
純粋な建築を見たいというだけで
見学はしてもいいのでしょうか?
(ビフォーアフターを見るような感覚のみで
見学したいです)

他に不動産にかかわっている方で
住宅展示場に「絶対買えない客」が
将来の建築の参考にするためにモデルルーム
めぐりをする事についてどう思っているか、
教えていただけると嬉しいです。
(ウザイ!来るな!ならもう行きませんので・・・)

Aベストアンサー

私は、モデルハウスを見学するのが好きで、気になる物件があるとたまに見に行きます。
買う意思がなくても見に行くことは全くかまわないのではないですか。
むこうも来る客が皆買う意思がある客ばかりくるとは思っていないはずです。
見学のとき、購入する意思はないことを告げますが、説明員はいやな顔ひとつせず熱心に説明してくれます。
いままでそんなことで、いやな思いをしたことはありません(内心はわかりませんが)
ただし、あとからメールが頻繁に来ることは覚悟しなければなりません。

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。


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