住宅ローン減税と繰り上げ返済

こんにちは。

今年マンションを購入して
今年の年末残高が4000万あります。

ただ、今年、臨時収入がありmax3000万繰り上げ返済できるのですが
明らかに繰り上げると住宅ローン減税が受けられません。
かんたんにexcelでシミュレートすると、2500万繰り上げるとギリギリ住宅ローン減税対象
ですが、結局、残高が減るので10年間の減税額が120万程度でした。

利息もフラットの1.63で、会社からは利子補給も出ているので
実質は利息もあまり払っていない感覚です。

いろんなシミュレーションをしてみたいのですが、どうしたものかと…

No.2 ベストアンサー 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2011/11/02 22:44

フラットに限らず一般の住宅ローンの繰り上げ返済では、

月々の支払い額は変わらず期間を短縮するタイプ=期間短縮型と、
期間を変えずに月々の支払いを減らすタイプ=返済額軽減型が選択できます。
したがって、通算ローン期間が10年を切らないように調整できます。

シミュレーションの仕方ですが、
EXCELをお使いになられるのでしたら、
PMT関数(元利均等の支払額を計算)
PPMT関数(元利均等の支払い元本を計算)
などを組み合わせれば、完済までの資金計画を立てることができます。

その金利で、利子補給、ローン控除があればほとんど実質金利はゼロになります。
繰り上げ返済をするより、少し金利の高い定期預金保険に預けた方が
もうかる可能性もあると思います。

失業、金利の変動、制度の変化等があればそのとき改めて考えればいいことで、
今の状況で一番有利な方法をとられればいいと思います。
繰り上げ返済してしまうと、もう取り消しはできませんので、
あとで有利な方法を選ぶということはできなくなります。

この回答への補足

さくっとexcelで計算してみると、同じ額を2012/1に返済するのと、10年後に返済するのでは

住宅ローンの支払利息ー（住宅ローン控除＋利子補給＋10年間の預金利息）＝-57万円になりました。

つまりこのシミュレーションでは繰り上げず、資金を手元に残し、あらゆる厚生を享受する方がイイことになります。
そして住宅ローン控除が終わった10年後に返済するのがベストだと出ました。

当然、いろんな前提の元ですから、状況は変われば、パラメータが多いので逆転もあり得ます。
いわゆる普通程度なサラリーマンだと、世間が言うほど繰り上げ返済だけが取り手ではないことは分かりました。

補足日時：2011/11/03 09:49

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
ここ3日は、通勤中でもこのことが頭を離れず…いかにも小市民なことを再認識しているのですが…w

アドバイスいただきましたパターンも含め、両極端をシュミレートしてみようと思っています。
1.現在支払えるだけの金額を全力で繰り上げした場合（いろんな補助を捨て、金利支払いを最小化、自力全力パターン）
2.できるだけの補助を得る、少なくとも10年は一切繰り上げず、住宅補助・ローン減税を最大活力する場合（いただけるものは繰り上げ資金の貯金金利もいただく、厚生全力パターン）

どちらに分があるか…シミュレートですが、なんとなく後者な気がします。
仮にそうなると、一般的に「どんどん繰り上げろ」というのは違ってきますね。

お礼日時：2011/11/02 23:19

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2011/11/01 22:08

繰上げ返済をする方が有利か不利かという問題は多いです。

特に会社から利子補給が出てるような場合には、計算が複雑になるようです。
仕事柄相談を受けますが、適当な予備費を残しておいて「借金返済」を勧めてます。
理由（失礼なものもあります。仮定ですからご容赦）
１　税制そのものが幾らでも変化する
　　減税措置は廃止されることはないでしょう。しかし改正はどのようにされるか保障されてません。
２　ローンは結局は借金
　利息の補給がある、減税が受けられるなど経済政策の恩恵はありますが、結局は「借金を負ってるサラリーマンへの救済策」です。
　人間一人、生きていく上で借金は少ないほうが良いです。
　「ここから補助がでて、税金が節税できて」と年間負担額の計算をすると、いくらか得をする場合があります。
　しかしそれは「利息計算」です。
　元本を返す必要がなくなるということは、そのまま可処分所得が残るということです。
３　転職など
　ローンは将来の労働力を悪魔に売っぱらった産物だという言葉を聴いたことがあります。
　ピアスの悪魔の辞典だったでしょうか。
　現在の状況がいつまで続くのかなど保障はありません。
　なにかのきっかけでいつ会社が倒産するか、ご自身がリストラされるかわかりません。
　手元に現金を残しておくという手も、ありです。その意味では繰り上げ返済などやめておけが正解でしょう。
　でも、今後長期に渡って給与から元金とともに利息も返すという行為を続けるのは、どうでしょうか。
　「肩の荷を降ろす」という言葉があります。
４　利息だけに目を向けての計算は、、、
　ローンの返済は元本と利息です。
　利息だけに目を向けての議論は、実はおかしいのではないかと云うのが私の意見です。
　元本返済をしなくてよくなれば、それだけ収入のうちの可処分所得が残ります。
　毎月「ローン返済が１０万円ある」という状態が「ローン？借金ありません」という状態になるわけです。
　その１０万円を貯蓄に向けてもよし、旨いものを食べてもよし、旅行にいってもよし。
　「実は借金があるほうが利息の計算上有利なんだ」と云ってるよりも、こちらのほうが楽しくないでしょうか。
　利息を払う、それがどこかで補填される、減税額で補充されるという「利息中心理論」から元本返済義務がなくなるメリットに目を向けたらどうかとしばしば思います。
　

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
すごく深く、なるほど…と思いました。
生き方の問題なので、損得に加え、ライフプランニング？を考える機会かもしれないと思いました。

とはいえ、市井の会社員ですので、少しでも得な方法で…という気持ちがあることも確かです。
災害も転職もリストラも急病も急死もあるでしょうが、仮に状況が現状通りとの前提でシミュレーションしてみて
それをベースにイベントをシミュレートしてみたいと思っています。

FPとかが相談に当たってくれるでしょうか…

お礼日時：2011/11/02 06:40