賃貸契約更新期限を過ぎてから起きたトラブル…

…賃貸マンションのオーナーです

1階の入居者が賃貸借契約書（５月に管理会社より賃借り人に郵送済み）の更新期限（7月）を過ぎても更新手続きされないまま、従前の賃料の振込みを受け取っていたところ、
10月に下水管の目詰まりにより、その１階の居室で留守中に浴槽の洗い場から居室の床に汚水が溢れ出すトラブルが発生しました。下水管の目詰まり箇所については、すでに業者の高圧洗浄によって解消されましたが、作業前にファイバースコープなどで正確な位置は特定されませんでした。
家財保険適用（借用部分）なのか、適用外（共用部分）なのか不明です。

賃貸借契約書には家財保険（借家人賠償責任特約付き）の加入を義務付けることが記されてあり、
賃貸借契約書が更新されていれば、合わせて家財保険も更新されることになるので、
家財保険にて、このようなケースも対処しようと考えておりました。

契約更新については、「賃貸し人と賃借り人は協議の上、この契約を手続きを経て更新するものとが出来るものとする。
更新の際の手数料（更新書類作成）は賃借り人が不動産会社に対し支払うものとする」…と、契約書に記されており、
過去に、どの入居者とも更新書類の作成なしに自動的に契約更新されたことはありませんでした。

原因を作った下水管の目詰まりを見逃した（建物管理を怠った）オーナーの過失ということで、
1階の入居者から、床にあった汚水に浸って使えなくなった物の損害賠償を求められています。

この一階の入居者は、たとえフローリング床のクリーニングを施し従前の状態に戻したとしても「気持ち悪い、気分のいいものではない」…との理由から、「引越しをせざるを得ない」とのことで、「その原因を作ったのはオーナーだから」
(1)引越し費用と新居の契約費用を全額負担してくれれば、すぐに退居します。
(2)引越しが出来るまで（無期限）賃貸料を全額免除または半額免除せよ。
(1)(2)のいづれかで回答がほしいということでした。

しかし、従前の賃料を払っていたとしても、賃貸借契約更新の手続きをせず、家財保険に加入していない（更新切れ）といった契約違反を犯した入居者の過失はどうなのか…とういことです。
つまり、信頼関係破壊の法理はどうなのかです。
例えば、ペット禁止の借家でペットを飼うことも、単に契約に違反しただけでなく、「ペットを飼わないと約束したから、それを信頼して貸した」という貸主の信頼を失わせる行為なので、賃貸借契約解除の理由となるからです。

この場合、どのように対処すれば良いのでしょうか？

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2011/11/05 21:55

　不動産賃貸業を営んでおります。

　先輩かもしれないご同業者様にあれこれいうのもナニですが、今となっては難しいかも、ですね。

　どこで、ナニが詰まっているのか確認するのがまず第一だったのではないでしょうか。

　例えば、下水管を川に例えれば、ゴミの類は必ず川上から川下へ流れます。で、川上の部屋の住人に「最近下水に異状はなかったか」と尋ねるべきでした。

　「そういえば」というような言葉が得られれば幸いなこと。

　賃借人には「善良なる管理者の注意」義務がありますので、「なぜ、気がつかなかったのか」「教えなかったのか」「毎日賃借人に貸した部屋に入り込んで水の流れ具合を確かめることができるとでも思っているのか」とかとか。

　物の確認ができれば、さらにさまざまな主張がなしえたでしょうに。


　確認もせずに処理してしまったのは不味かったでしょうね。

　どうせ、１階ならばそれ以上被害が広がることはないのですから、私なら賠償覚悟で、原因究明や詰まった物の確認を先にしたでしょう。

　誰かが悪い物を流したのです。徐々に悪くなってきたのなら、事前に「そういえば」状態になっていたはず。それならそれで、借主の責任ですし、

　原因や詰まった物がなにかを究明できる可能性は五分五分以上でしょう。究明できれば、流した人に責任を負ってもらえばよかったのに、と思います。


　あと、更新についていろいろお書きですが、誤解があるようです。

　賃借人の追い出しはめったにできません。契約期間の定めなど意味がないのです。意味があるなら、定期借家制度など新設する必要はなかったことになります。

　意味がないので、更新がどうとか言ってみても意味がありません。


　また、家財保険の加入義務についても一生懸命お書きですが、それも、おそらく質問者さんの契約（加入しておけ！）だけでは意味がありません。

　Ａ：加入していても、加入したのが賃借人である以上、その保険を使うか使わないかは賃借人の自由です。

　Ｂ：使っても、質問者さんに責任があり、かつ金持ちで「とれる！」、と保険会社が判断すれば、保険会社は借主に支払った後に質問者さんに求償してきます。

　ＡとＢについても考えて、もう一歩、特約の内容を進めておくべきだったですね。

No.1 回答者： konohazuku521 回答日時： 2011/11/04 10:36

入居者の過失を問うことはできません。

借地借家法２６条１項
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

つまり、質問者は賃借人との間で、従前と同じ内容で期限の定めのない契約をしている状態になります。また、従前どおりの賃料を受け取っていたということは、質問者が黙示的に契約を更新したことの傍証となります。

家財保険の件も、明らかに入居者の過失によって下水管の目詰まりが生じたのであればともかく、原因箇所が特定できないとなると、借家人賠償責任特約を適用するのは難しいでしょう（たとえ更新されていたとしても）。

引越し費用と新居の契約費用を全額負担して退居していただくのが穏当な解決法だと思います。