専属専任媒介契約の解除について

自宅を売却したいと思い業者Ａと専属専任媒介契約を結びました。数日後に別の業者Ｂがやってきて下記のことを言いました。

・私の希望金額で確実に買うお客様をすぐに紹介する
・Ａには「事情で売らなくなった」と説明し、Ａとの専属専任媒介契約は解除してもらう
・その後すぐにＢの客と売買契約を結ぶ

Ａとの契約満了までに３か月もあるし、Ａにはまだ客がいないようです。急いで売却したいのでＢの言う通りにしたいと思いますが何か問題は起きないでしょうか？

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： 40871 回答日時： 2011/12/16 11:10

個人的には、業者Ａ、業者Ｂ、どちらもあやしい感じがします。

・専属専任媒介契約
３ヶ月を超えた専属専任媒介契約は、無効となり、３ヶ月契約とみなされます。
・業者Aからの報告
週に１度以上、物件の販売状況などの報告は受けていますでしょうか。

業者Ｂ
・私の希望金額で確実に買うお客様をすぐに紹介する
↑
これはあり得ないと思います。買い手があっての媒介契約ですので。
後々、買い手が見つからなかった。という話に持ちこまれ、安く買い取られるのでは・・

・Ａには「事情で売らなくなった」と説明し、Ａとの専属専任媒介契約は解除してもらう
↑
業者Aから、最低でも今までに業者Aが費用として掛かった
広告費や宣伝費等は請求されると思いますし、
最大では、約定報酬額の３％＋６万円まで請求される可能性があります。
ただし、業者Aが、週に１度以上、物件の販売状況などの報告をしていないのであれば、
業者Aの専属選任媒介契約の不履行なので、解除は可能です。

・その後すぐにＢの客と売買契約を結ぶ
すぐにBの客がいるといっても、Aの専属選任媒介によって、Bも物件情報を入手することが
できるはずです。

そもそも、専属選任媒介契約の場合は、全部業者Aを通します。
売主である質問者さまが、自分で買主を見つけて売却することはできない契約です。
（業者Bに売ることにすると、自己発見取引になり、宅建法上の制限に抵触するので、
　業者Bも、自分が買うのではなく、業者Bの客がすぐに見つかると言っているのでしょう）

専属選任媒介契約は、自己発見取引ができない代わりに、
業者には、一般媒介契約などと違って、客を探す努力を厳しく課せられているとお考えください。


今回のケースで一番トラブルがなさそうなのは、業者Aと専属選任媒介契約の切れる３ヶ月の間は、
業者Bの客が本当にいるのであれば、業者Aに行って売買契約をしてもらうことです。

その他は業者Aとの契約内容によると思います。もう一度、契約書を読まれた方がよいかと思います。

この回答へのお礼

大事なことを書き漏れてました。Ｂは私が現在の物件を買った時の業者です。今回は手数料を半額にしてくれるのです。実際に買主にも引き合わせてくれました。

今思うと最初からＡに頼めばよかったのに完全に忘れてました。

詳しい回答ありがとうございます。

お礼日時：2011/12/16 17:13

No.4 回答者： noname#152562 回答日時： 2011/12/16 14:37

私の経験から；

業者Ｂは購入者、売却者両方から手数料を手に入れようと欲張っていると思います。
しかし、質問者様は、専属専任媒介契約を業者Aと結んでいますので自分で購入者を見つける事はできません。また、中途解約すると業者Aから今までの宣伝費を請求される恐れがあります。
一番良い方法は、業者Bが本当に購入希望者を持っているのでしたら、業者Aを通じて購入するように伝えてください。質問者様は、希望額で早く売れればよいのですからね。

この回答へのお礼

事情は２で書いた通りです。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/12/21 09:34

No.3 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/12/16 14:33

Aとの契約を解除すると、先の回答にもあったように、仲介手数料相当分を請求されることになります。

「事情で売らなくなった」と説明しても、売却して登記するので、あとからばれることは明白です。


そのようなやり方を進めるBは、到底信頼できる業者とは思えません。

また、「確実に買うお客様がいる。」というのは本当でしょうか？
実際に家の中も見ずに中古物件を買う人がいれば、とても奇特な人ですね。


Bには、「買ってくれるお客様がいるなら、Aを通して案内して下さい。」ときっぱり言うことです。
Bの言う事が本当なら、Aを通してお客様を案内するはずですし、案内がなければ、Bの言う事が嘘だったと言う事になります。

また、A業者には、B業者にお客さんがいるそうなので、ちゃんと資料を公開するように、釘を刺して置いて下さい。有名な会社や大手仲介業者であっても、両手数料（売主と買主双方から手数料をもらうケース）がほしいために、他業者に資料提供しないケースが多くあります。

これは、売主様の利益を害する行為なので、本来してはならない事ですが、実際には売主にはばれないので、横行している行為です。それを避けるために、釘を刺して置きましょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/12/21 09:33

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2011/12/16 11:09

一般論で聞く事では無く、A社と如何なる契約文交したのかが根拠でしょう

任意に何時でも解約できるのであれば、専属契約結ぶ理由もないとおもいますが

この回答へのお礼

解約については３か月という点しかありませんでした。解除についての条項はありません。

そもそも売るのを止めたら契約する意味自体がなくなると思います。それとも事情ができて売るに売れなくなっても強制的に売らされることになるのでしょうか？

私は専属専任媒介契約自体が抜け道だらけのように見えます。

ありがとうございます。

お礼日時：2011/12/16 13:10