親の土地に自分の家があるが、土地を・・・

Question

親名義の土地に子供が家を建て替え（親と同居、二世帯住宅）ました。
その後、親と喧嘩して親が別居しています。
建物は子供名義です。

土地を売りたいと親が言ってきましたが、その時に、子供は家をでたくありません。

１）家に住んでいる土地だけを不動産などに売れるのでしょうか。
２）子供はローンを組む際に所有権移転登記をした場合はどうなるのでしょうか。
３）親は、子供を出ていかせる権利はあるのでしょうか。
４）土地を親から買う場合、更地にした相当の金額を払う必要があるのでしょうか。

とにかく、もめてしまってどうすべきか迷っています。

ojisan-man · Accepted Answer

No.2です。

〉親子の関係で賃貸借もあるのでしょうかね

当然あります。ただし賃貸借の要件を整える必要がありますが、今から可能ですか？

〉（２）は土地に対してです。

土地が自分の名義なら何も心配することはありませんが、今は違うんでしょう？

〉(3)の使用貸借だと出ていかねばならないのでしょうか。

それは土地の所有者（親）の意向次第です。ただ本当にそうなったら、たぶん法的な争いになって泥沼化するでしょうが、要は賃貸借の権利が主張できない恐れはあります。

ojisan-man · Answer

一般的に、親子などの親族の間で「権利金」や「家賃」を支払わず土地を借りることを『使用貸借』といい、通常の『賃貸借』とは権利関係などで制約があります。

簡単にいうと、権利金も家賃も払ってないので借り主（質問者さん）には借地権がないし、返還時期や使用目的を定めていなかった場合は、貸し主（親）は何時でも使用貸借契約を解約して返還を請求できるとされています。
このあたりは、一度『使用貸借』で調べてみてください。

もし質問者さんが、貸し主に対し相場並みの家賃や権利金を支払っているなら、通常の賃貸借となり借地権なども主張出来ます。

「使用貸借」を前提として考えると、

(1)「売ること」自体は可能です。買い主が新しい地主になって質問者さんと賃貸借を結ぶことになります。しかし実務的にはこういうことは少ないと思います。何故なら買い主はせっかく土地を買っても、上に他人の家がある限り土地を自由に利用する事が出来ないからです。

(2)ちょっと意味が分かりません。「所有権」というのは家のこと、それとも土地のこと？

(3)「使用貸借」ならできます。

(4)親から土地を買う場合は、借地権がない状態、つまり更地で購入するのと同じ考えになります。

yana1945 · Answer

１）土地だけを単独で、売買は可能です。
買った方が地主になり、貴方は、土地の賃料を払うことになります。

２）上屋だけのローンを組む　の意味ですか。
土地が担保でないと、ローンは組みにくいです。
所有権移転登記が上屋だけなら、土地の売買には関係有りません。

３）お子様名義の住宅なら、単に地主と、借地人の関係ですから、
土地の賃貸借の契約書を早く作っておくだけです。

４）借地契約が終わっていれば、私は、渋谷区で借地権割合Ｃ＝７０％
でしたから、３０％相当分だけを支払いました。
地主と、借地人の関係でない場合は判りません。

No.2です。