売り農地・調整区域の探し方

Question

仕事に使うプレハブ倉庫を作りたいと思っています。市街地より少し離れた、転用可能な農地や調整区域の小さな土地を手に入れれば、比較的安価に済むかと考えました。

しかし不動産屋に行っても、あまり売りに出されるものではないので難しい、とのことでした。競売物件を当っても適当なものはありませんでした。

すこし時間をかけてでもいいので、該当条件の物件を探してみようと考えているのですが、不動産取引は全く素人でカンも無く、人的なあてもありません。

もしそういった土地を効率的に探すことのできる方法やアイデアがあれば、参考にしたいので、ぜひ教えてください。どうぞよろしくお願いします。

hanasuke12 · Accepted Answer

こんばんは。

＞調整区域でもだめでしょうか。
＞その場合、おそらく許可されない根拠はなんでしょうか。
＞「転用可能な」「調整区域」と書きましたが、そういうものは基本的に存在しないのでしょうか。

市街化調整区域の農地に建物を建てるには、２つのハードルがあります。
まず農地転用。
これについてはNo.１さんが回答のとおりです。

次に農転が可能だったとして、宅地要件があるかどうか。
市街化調整区域とは、文字通り市街化を抑制する区域です。
すべての計画について都市計画法上の許可が必要です。

No.２さんにはかなり誤解があるようです。
(1)
農家分家です。
農家の次男坊が農業を行うとき、市街化区域に土地を持っていない場合に限り調整区域に農家住宅を建てることができます。
この場合は、土地にではなく人間に対し要件があります。
よって転売不可。
正確には転売できますが、要件の無い人間が住んだ時点で違反です。
(2)
宅地要件があるから開発の許可が出るんです。
低所得者のために都市計画法を無視できるようなら素晴らしいことかもしれません。
(3)以降
市街化調整区域に建てられます。
たとえば、当市ではコンビニは国道に面した土地に限る、と条件が付いていますね。
このあたりは各市での開発許可基準によるものと思います。

あくまで市街化を抑制する、ということです。
何も建てられない、ということではありません。
たとえば調整区域に住んでいる住民のために診療所は必要です。
そのため医師が医院併用住宅を建てることは可能です。

線引以前から建物がある土地は誰でも建物を建てることができます。
昔は既存宅地という呼び方をしていました。
もちろん普通に開発ができます。

で、質問者さんの場合。
あなたには建てる権利がありません。
ですので、対象は宅地要件がある土地に限られます。
でも宅地要件がある調整区域の土地、とは、市街化区域の土地と値段があまり変わらないんですよ。
だって誰でも建物を建てられるんですから。
そのかわり、行政はインフラの整備はしませんから、下水道や雨水処理や道路整備などは期待しないよう。
固定資産税のうち都市計画税は免除ですので。

で、調整区域ではなく市街化区域の場合、単独倉庫は普通の閑静な住宅地には建てられません。
用途地域というものがありますが、倉庫の規模にもよりますが第二種中高層住居専用地域からになります。
利用価値のある土地なので、地価はそこそこ高いです。

titelist1 · Answer

No.1　とNo.2 です。
農家優遇に対するひがみがあって、傍目で見ていた推測もあり、正確さを欠きました。No.3さんの指摘で理解しました。

titelist1 · Answer

農業委員ではないので、判断基準は分りません。おそらく、基準は無く、寄り合いで決めているのでしょう。
私は市街化調整区域と接する住宅地に住んでいます。市街化調整区域に何故に建物が建つのか不思議に思うことがあります。
(1)ポツンと住宅が建つのは農家の子供達の家です。嫁に行った娘の家もあります。都市計画道路の上にも建っています。立ち退くことになっても損はないそうです。
(2)ミニ開発宅地です。道路一本で土地の値段が半額です。正規の住宅団地の土地を買ったものとしては不当な感じがします。役所が何故に開発を許可するのか疑問ですが、聞くところによると、不況下では低所得者が正規の土地では家が建てられないと、市の固定資産税が増やせないので許可するのだそうです。つまり、税金が増えるなら許可される。市街化調整区域ですので、再建築不可のペナルティが付いています。安く買っても、安くしか売れない。
(3)保育所が出来ています。公益性の高いものは、民間経営でも許可されています。産婦人科病院も出来ていました。
(4)コンビニが出来ています。公益性とも思えないのですが、オーナーが農家なのかも知れません。
(5)大きな倉庫があります。トラクターなどの農機具を入れて置く倉庫です。納屋なのでしょうか、いっぱいあります。使っていないようなのもあります。本来は違反なのかもしれないが、格安で貸してくれるかも知れません。
(6)昔は市街化調整区域だったと思われる区域に大きな大きなトラック流通センターもあります。やはり税金が入るのでしょう。

以上、農業に関係する建物や地域発展になる建物や税金が入ってくる建物は認めていることがわかります。農家も土地が売れるのですから反対はしません。

titelist1 · Answer

その発想は農地法の関係で無理があります。農業をしない事業者が簡単に農地を持てない。農家関係者以外の者は農地や市街化調整区域に自分勝手に倉庫は作れない。農業委員と役所の許可が必要で、おそらく許可されません。

売り農地・調整区域の探し方

こんばんは。

No.1 とNo.2 です。

農業委員ではないので、判断基準は分りません。

その発想は農地法の関係で無理があります。

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