区分建物の処理の方法 （論理考え方の教授依頼）

区分建物の登記処理についてしっくりこないことがあり、どなたか教えていただけないでしょうか？

甲土地（所有者A）上に甲区分建物（表題登記のみ所有者A) (敷地権となっていない）とします。
Aは、抵当権者X の担保として区分建物のみに抵当権を設定しました。　その後、敷地権となった　とします。（この時、抵当権は建物のみの付記登記が入ると思いますが）。その後、Bが、この敷地権付き区分建物のある専有部分を購入したとします。（土地はABの共有、建物はABの共有になって　います）。　その後、抵当権者Xが担保権（建物にしか付いていない）を実行する場合、一度、土地、建物の敷地権を抹消する必要があると思いますが、そうすると、Bは敷地権付き区分建物を購入　　しているため、Aの敷地権の一部抹消なんて、ありえないことになりそうです。
私の何が間違えているのか教えていただけないでしょういか？　　こういう場合どのように処理する
のでしょうか？　宜しくお願いします。

No.6 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/26 01:14

どうやら区分所有建物の説明から必要のようです。

マンションのような形態の建物でも
オーナーが一人なら普通の建物です。
マンションの一部屋でも区分所有者がいたら建物全体が区分所有建物になります。
区分所有建物なら敷地権（所有権または地上権・借地権など）を登記する必要があります。
一方建物の抵当権設定は、すでに建物全体にかかっているわけで、
ここで登記法の「敷地権」を持ち出すと確かに専有部分と敷地を分離して処分できないと
悩むわけですね。
でも、区分所有者が持分を売るわけではなく、競売で「建物」を売るわけですから売られた
瞬間に「区分所有建物」ではなくなる。敷地権などいらんのですよ。

区分所有建物は、二人以上の所有者が建物を区分所有しているから区分所有建物であって
所有者が一人になれば（競売で落札されれば）普通の建物になる。区分所有法の支配下に
ならない。敷地権などいらない。
そもそも所有権を敷地権として登記してあったところで建物が競売で売られたら
その瞬間に敷地に法定地上権が生まれて、もとの所有権はなくなるのだから
ご丁寧に敷地権を抹消などしなくていいのです。

この回答へのお礼

回答有難うございました。

区分所有建物も1人の所有者が購入すれば、区分所有建物でなくなるんですね。
知りませんでした。　勉強になりました。

お礼日時：2012/03/27 00:22

No.5 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/26 00:42

＞Aさんは土地を持っていました。

その上にマンションを建てました。・・マンションを建てるにあたり、銀行から融資を受け、建物に抵当権を設定しました。これも問題ないと思います。

いや、問題ありますよ。銀行は建物でなく土地を担保に金を貸すものです。
建物を共同担保に設定することはあっても土地抜きは考えにくい。

＞法定地上権が設定されますから、普通に住めます。・・・誰が？
法定地上権を得るのは落札者ですよ。
　
＞私が知りたいのが、Aさんは、土地、抵当権付き分譲マンション（専有部分）を持っていましたが、他人に売るため、敷地権をこのときに設定したとします。

翻訳しましょう。Ａさんは賃貸マンションを一棟まるごと持っていた。建物に
抵当権がついていた。マンションを区分所有建物として「分譲」するために
敷地権を設定した。
これでいいですね。
だけど、分譲するのに抵当権付けたままでは不可能だと言っているのがおわかりにならないのでしょうか。
そういうケースは賃貸しかありえない。

＞その後、Bさんがこの分譲マンション（専有部分だけ、建物まるごと1塔ではない）を買ったとします。　要は、Bさんは担保が付いていない土地（敷地権が設定されている）と抵当権付き分譲マンション（専有部分）を購入したことになります。

現実はありあえませんけどね。近い例として親が持っていた賃貸マンション１棟を兄弟数人が相続して共有するケースはありえます。このとき区分所有にするかどうか・・・区分所有にするケースもあるかもしれません。

＞その後、Aさんの債務不履行で抵当権を実行しようとする場合、建物にしか担保権が設定されていないのですから、一度、敷地権を抹消する必要が生じるはずです。　
なぜですか？抵当権は建物全体にかかっているから、敷地権などなくても競売に
かけられます。そして売れたら法定地上権が発生する。

＞そうすると、Bさんの立場はどうなるのかということなのです。　
仮に相続した兄弟の例で考えれば簡単にわかるように、競売にかかれば建物は
人手にわたり、土地の所有権（底地権）だけが共有持ち分割合で残る。
以上説明終わり。

敷地権というのは、区分所有の付随事項であって区分所有建物独特の考え。
一方抵当権は建物であれ土地であれ単独に行使される。
区分所有の持分（一部屋）に抵当権が設定されていれば、敷地権の一部とともに
競売にかかる。しかし初期の新築建物に抵当権が設定されていたのなら、これは
「区分所有建物になる前」の抵当権だから、建物単独に競売される。
抵当権をつけてあとから区分所有にしたら、区分所有のための敷地権が設定
されるけどこれは「こいつは区分所有建物ですよ」という注意書きのようなもの。それがあろうがなかろうが抵当権者は建物を競売に掛けることは可能。
そもそも抵当権のある建物の区分所有権をありがたがって買う馬鹿はいない。
売主に抵当権を抹消せよというのが常識。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

細かく例をあげて教えていただき感謝致します。

敷地権付き区分建物（区分所有法22条）の分離処分の禁止がひっかかったものですから。
建物だけで売却できるのかなと。

よくわかりました。　感謝致します。

お礼日時：2012/03/27 00:27

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2012/03/25 21:17

　ある専有部分(仮に乙とします。

)をＢが購入したとあるのに、乙がＡＢの共有というのはどういう状態ですか。Ａが所有している(乙)の所有権の全部ではなく、一部(例えば、持分2分の1)を買ったたという意味ですか。それとも、乙の所有権は全部Ｂに移転したが、乙が属する甲区分建物(一棟の建物)の共用部分が共有状態という意味ですか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
すいません。私の書き方がおかしかったです。要は、分譲マンションのイメージで、土地は共有状態で

Aさんは土地を持っていました。その上にマンションを建てました。（所有権に基づくことで問題がありません）。マンションを建てるにあたり、銀行から融資を受け、建物に抵当権を設定しました。（これも問題ないと思います。仮に、この時担保権実行により建物（土地は関係ない）が競売にかけられてCさんに売れても、
法定地上権が設定されますから、普通に住めます。　

私が知りたいのが、Aさんは、土地、抵当権付き分譲マンション（専有部分）を持っていましたが、他人に売るため、敷地権をこのときに設定したとします。　この時は、建物だけ（すべての専有部分も）には、抵当権が設定されているのです。 　その後、Bさんがこの分譲マンション（専有部分だけ、建物まるごと1塔ではない）を買ったとします。　要は、Bさんは担保が付いていない土地（敷地権が設定されている）と抵当権付き分譲マンション（専有部分）を購入したことになります。

その後、Aさんの債務不履行で抵当権を実行しようとする場合、建物にしか担保権が設定されていないのですから、一度、敷地権を抹消する必要が生じるはずです。　そうすると、Bさんの立場はどうなるのかということなのです。　

抵当権付きを購入しているので、実行後は、敷地権（土地の権利も合わせてなくなるのか？　それとも土地については、実行されていないので、Aさんとの共有状態のままなのか？）ということです。

私がしっくりこないと思っている部分おわかりいただけますでしょうか？

お礼日時：2012/03/25 23:50

No.3 回答者： Lancelot_ 回答日時： 2012/03/25 20:07

区部所有建物については，建物と敷地権とは分離処分できません（建物の区分所有等に関する法律２２条）し，敷地権を消せば，そもそもの建物の利用ができなくなります。

担保権実行の競売手続きにおいては，よくあることで，そのような状態でも，裁判所は，建物に抵当権を設定した担保権利者から申立てがあれば，競売事件として受付します。

実際に当該区分所有建物がどのような形で売りに出されるかは，その後に裁判所が作成する物件明細書を作成しますので，それを閲覧して確認されてください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

要は、土地には担保権が設定されていなくても、敷地権がはずせないので、土地も一緒に競売にかけられると
いうことですね。

お礼日時：2012/03/25 23:53

No.2 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/25 20:04

＞甲土地（所有者A）上に甲区分建物（表題登記のみ所有者A) (敷地権となっていない）とします。

これがそもそもおかしいです。建物が集合住宅状であっても土地建物がAの所有なら単なる賃貸マンションのようなもの。あるいは分譲マンションの完成時の状況でしょうか。
＞Aは、抵当権者X の担保として区分建物のみに抵当権を設定しました。
建物が担保というのが変ですね。土地を担保にしないと建物だけでは価値が不安定。仮に土地を転売されたら建物は無価値になりかねません。
それとこの時点で区分所有者がいなければ区分所有建物ではないですね。
建物に抵当権をつけてお金を借りることは、区分所有建物の分譲とは矛盾する行動ですね。

＞その後、敷地権となった　とします。
どうやってなるんですか。借地権の設定ですか。地上権の設定？そもそも区分所有って誰と誰が区分所有しているのでしょうか。

＞その後、Bが、この敷地権付き区分建物のある専有部分を購入したとします。
よかったよかった。やっと区分所有者が現れましたね。
＞（土地はABの共有、建物はABの共有になって　います）。
それ間違いです。土地はABの敷地権（この場合所有権）の共有。建物は共有でなく区分所有ですね。

＞その後、抵当権者X が担保権（建物にしか付いていない）を実行する場合、一度、土地、建物の敷地権を抹消する必要があると思いますが

そんなことはないでしょう。建物を競売にかければいいだけです。抵当権は建物
全部にかかっていますから、建物を落札した人に法定地上権が発生する。
B はもとより建物の区分所有権を失い、土地の共有持ち分だけが残る。あるいは
建物と土地を一体で処分しなくてはいけない区分所有法の規定から土地の持分を
失う？
登記の話のようですが、現実問題ありえない登記のシミュレーションをしても
意味がなさそうな気がします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

私の知識不足ですね。勉強になりました。

お礼日時：2012/03/25 23:56

No.1 回答者： miteita54 回答日時： 2012/03/25 16:08

抵当権は、その不動産につくもので個人にではありません。

通常は、抵当権をはずして売却しなければならないのですが、
Ｂが購入したときに抵当権つきの物件であることを了承して
購入したのですから、抵当権者が優先されます。
これが、完全にＢの土地建物であっても、Ａの抵当権がつい
たままなら同じことです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

では、敷地権設定後は、抵当権実行で土地も一緒に実行されるということですね。
（分離処分の禁止なので）

お礼日時：2012/03/25 23:59