任意売却と競売

ローンが返せなくなった時には、早々に諦めて、任意売却した方が高く売れ、残債が少なくなって有利だとよく書いてあります。銀行などに知られると邪魔が入るので、その前にと書いてありますが、
金融機関にとっても少しでも高く売ってもらった方がいいのではないですか？何故任意売却を嫌うのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/04/03 01:38

不動産業者です。

住宅ローンというのは、通常保証会社が保証しています。金消契約時に借入人が保証料を支払い、保証してもらうわけです。
銀行は、借入人が延滞、事故となれば保証会社へ代理弁済の請求をして、残債全額保証会社から弁済を受けます。ですから、銀行自体は完済してもらえないならば任意売却などで、債務が残るよりは、事故で代理弁済を受けたほうが良いのです。残る債務も不良債権で積み増ししなければなりませんし、お上のチェックもあるので。
代理弁済を受けると今度は保証会社と借入人のやりとりになります。保証会社は高い金額で処分して、極力回収したいわけですから、ここで競売よりは高値で売却を見込める任意売却となるわけです。
しかし通常は差し押さをし、競売開始決定～と任意売却と、競売が同時進行になっていきます。
任意売却が成立して残った債務は一応、支払う約束はしますが、それを履行できなければ、保証会社はサービサー（債権買取会社）に売却します。今後はサービサーと借入人とのやりとりになりますが、これは例えば500万ある残債を30万でとか20万なら・・・とか、そのぐらいのレベルで解決してしまいます。

任意売却が不調であれば、競売になります。この場合、保証会社に残った債務は、やはりサービサーに売却されますが、競売での残債務を支払ったという話はあまり聞いたことはありませんね。
銀行は、保証会社から弁済を受け、保証会社はサービサーに売却し、差額は損金処理できるというのが、現在のシステムです。
金融機関というのは、回収できないかもしれない債権が帳簿上残っているという状態を一番嫌うのです。破産などした場合は、損金処理できますが、任意売却では、損金処理できないため都合が悪いのです。
と・・・・・・・おおよそこんな事情なのです。

この回答へのお礼

丁寧なご説明ありがとうございました。そういう訳だったのですね。銀行にとっては保証会社に保証してもらった方がずっといいのですね。
実はローン破綻物件を業者から買いました。とても条件のよい物件で、お値段も同格の物件より安かったのでこちらは大満足していますが、競売にかけられた債務者は一体いくらで買いたたかれたのだろうと思ったものですから。業者は裁判所の競売で手に入れて、築１０年弱の家でしたが、新築同様にきれいにリフォームして、それでもまだ普通より価格的に安めで売り出していました。競売になると実勢価格の６割とかいう話もありますが、そうだったのだろうなと思いました。

これですっきりと訳がわかりました！

お礼日時：2012/04/03 12:12

No.5 回答者： minom66891 回答日時： 2012/04/05 16:23

私は数年前に実際に任意売却をした者です。

収入が減ってしまったことから、住居ローンの支払が厳しくなりました。
色々とネットで調べて任意売却を知り、今は任意売却して良かったと思っています。

銀行に知られると邪魔が入る…？とのことですが、銀行はローンを貸すときに、
ローン契約者に、保証会社に入らせるので、
万が一ローンの支払が滞っても、保証会社から回収すればいいので
全く痛手を負わないんですよね。

銀行は返して貰えそうにない債務に対して返して！と督促するよりも
新たな顧客をとったほうが＋になるので、親身にはなってくれないと思います。
私もそうでした…。

それに任意売却するためには、というと変ですが、
銀行から保証会社に債権が移らないとできないっていうのもあります。
競売になる前に任意売却するっていうのが良いと思いますよ。

住宅金融公庫も保証会社も、任意売却を勧めてきますよ。
競売にすると、そのぶん事務費用もかかるし、任意売却のほうが金融機関にとっても
手間も費用もかからないので、嫌っていないと思いますよ（＾＾

実際私も、任意売却しましたが、債権者である保証会社との交渉は
任意売却の専門の不動産会社が代行してくれますし、
今はローンの悩みから開放されて、前向きに生活できています。
任意売却後の残債務も、柔軟に対応してもらっています。

経験者としてはお勧めの住宅ローン破綻の救済策だと思いますよ。

参考URL：http://livix.blog82.fc2.com/blog-entry-59.html

この回答へのお礼

そうですか。銀行は損をしないのですね？！サイトも貼っていただき納得できました。ローン破綻なさった由、
残念でしょうが、再起を期して頑張ってください。丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/14 20:54

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2012/04/03 23:50

任意売却という事は、金融機関の担当者が値段を決めなければなりませんが、担当者もサラリーマンですから、その値段に責任を持たされたくないわけですよ。

競売になってしまえば入札で市場が決めた値段ですから、担当者が値段に責任を持たなくて良い、ということです。

この回答へのお礼

そういうわけですか。ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/14 21:04

No.2 回答者： eggin 回答日時： 2012/04/02 22:54

こんばんは。

任意売却が嫌われている理由は、鼻から売値が決まっている事です。
競売物件を手掛けている方たちは「幾らなら競り落とせるかな？」とか「この値段で買えたらいいな」とか
予想をして買う醍醐味を味わってかつ、場合によっては安く物件が手に入ったり、それを賃貸に出して
家賃収入を・・なんて夢も持って臨んでいます。しかも前住人の滞納費用を肩代わりするという
リスクを承知の上で買っています。つまり、値段が決まっている上に滞納金の肩代わりでは
買い手としては面白味が有りません。自分の物件が一等地だと思うのであれば
普通に競売に出した方が高く売れる場合も有ります。諦めるのは自由ですが、次の購入者の為に
1円でも滞納金を減らすのは義務だと思いますよ。そうしないと物件価格1万円何て事にも成りかねません。

この回答へのお礼

端から売値が決まっている？のですか。よくわかりませんが、ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/14 21:06

No.1 回答者： datchi417 回答日時： 2012/04/02 22:34

銀行に知られるとというか、銀行に言ってちゃんと抵当を外してもらう確約をもらわないと誰も買わないですよ。

もし、抵当ついててもOKな人がいて銀行に何も言わなくて任意売却する　→　あなたが銀行への返済を滞らせる　→　抵当のついている不動産を競売に掛けられる　→　買った人は不動産を失った上にお金も戻らない…

ローンの残債に比べて大きく低い金額でしか売却できない雰囲気の場合は、ローンは残るけど担保が無くなる状態になるわけで、それで渋るんじゃないでしょうか？
おそらくローンをほぼ返済できる金額で売れる目があれば銀行も乗って来てくれますよ。