住宅ローン借り換えに伴う抵当権抹消などの諸質問

Question

A銀行とB銀行から資金を借りて住宅を建て、土地と居宅に抵当権を設定しました。その後、物置を立てたのですが、登記もしておらず、当然A,B銀行の抵当には入っていませんでした。この度、5/25にC銀行から借り換えをし、同日5/25にA,B銀行の借金はすべて返済しました。
C銀行からの借り換えの条件として、物置を登記して、これも抵当に入れることがありましたが、日程の都合上、C銀行による土地と居宅に抵当権を設定の上、先に融資を実行してもらい、C銀行の抵当権設定完了後、直ちに物置の附属建物新築登記（建物表題変更登記）を自分ですることになっています。
A,B銀行の抵当権抹消登記も自分でしようとしているのですが、A,B銀行の抵当権抹消登記の前に、物置の附属建物新築登記をしなければならない状況です。

〈質問〉
(1)附属建物新築登記をすることによって、C銀行（A,B銀行もでしょうけれども）の抵当権の範囲が物置にまで及ぶということでよろしいのでしょうか。

(2)A,B銀行による土地及び居宅への抵当権設定時に、対象になっていなかった物置をこれから附属建物として登記することによって、抵当権抹消登記に問題は生じませんでしょうか？

(3)抵当権抹消登記の不動産の表示には、物置分も記載するのでしょうか？

(4)抵当権抹消登記の費用は、１件1000円のようですが、上記場合、附属建物分も含まれて3000円になるでしょうか？

以上ご教示お願いします。

dayone · Accepted Answer

(１)はい。

(２)仮に、建物表題変更(附属建物新築)登記完了後に、
Ａ・Ｂ各銀行の抵当権抹消登記申請する場合でも全く問題ありませんし、
逆に抵当権抹消登記の後に建物表題変更(附属建物新築)登記申請でも
全く問題ありません。

(３)につきましては、仮に「建物表題変更(附属建物新築)登記」申請が先で、
「抵当権抹消登記」が後日の申請だとしても、そのタイミングによっては、
常に不動産の表示に「物置」を含めるとは限りませんので御注意下さい。

「建物表題変更(附属建物新築)登記」＆「抵当権抹消登記」共に
(土地家屋調査士、司法書士などに依頼せず)自ら本人申請する場合において…

通常、表題(表示)に関する登記を土地家屋調査士を介さずに本人申請すると、
土地合筆など登記簿・図面などで地目・地積・接続関係が分かる一部を除き、
ほぼ漏れなく法務局(登記所)側は実地調査を実施し、
（もちろん、土地家屋調査士による代理申請でも実地調査はありえますが）
この実地調査の日付をもって登記日として登記簿に記載することになります。
申請日と同日に実地調査なんてことは殆ど有り得ませんから、
ふつうは申請日と登記日にズレ(中には実地調査日が週１なんて事も)生じます。

（実地調査などの詳細・日程等は、管轄法務局(本局・支局・出張所)に
お問い合わせ下さい)

説明の都合上、回りくどくて申し訳ありませんが…

仮に「建物表題変更(附属建物新築)登記」＆「抵当権抹消登記」を同日に
登記(本人)申請する場合には、
「抵当権抹消登記」の申請書は附属建物「物置」を含まない不動産の表示にとどめ、
（表題登記と違って抵当権抹消など権利の登記は申請日＝登記日なので、
そうしないと、申請日時点では、登記簿上には物置が存在しないため。）
かたや「建物表題変更(附属建物新築)登記」で「物置」の申請をすることになります。

両方を同日に申請しない場合で、
先に「抵当権抹消登記」申請、後日に「建物表題変更(附属建物新築)登記」申請なら、
当然前記と同様「抵当権抹消登記」の申請書は附属建物「物置」を含まない
不動産の表示にとどめることになります。

逆に今回の事例のように「建物表題変更(附属建物新築)登記」申請が先で、
なおかつ実地調査日＝登記日と同日以降ならば、
（もちろん、何らかの特別な事情で、実地調査が実施されず、
申請日＝登記日の可能性も残りはしますが…）
「抵当権抹消登記」申請書は附属建物「物置」を含めた表示をしなければいけませんが、
たとえ「建物表題変更(附属建物新築)登記」申請日以降でも
附属建物「物置」の実地調査日＝登記日の前日までに「抵当権抹消登記」申請するならば、
やはり附属建物「物置」を含まない不動産の表示にとどめることになります。

あと、Ａ・Ｂ各銀行から受領する抹消書類一式の中に、
添付情報(書類)としての「登記原因証明情報」が
抵当権登記済証＆解除(放棄・弁済等)証書併記兼用型か別個の解除(放棄・弁済等)証書型か
はたまたタイトル「登記原因証明情報」型なのかは存じませんが、
何れにしましても、不動産(物件)の表示欄は空白又は「物置」を含まない既存表示ですから、
そこに附属建物「物置」の表示を加入する必要があるのは、前記申請書と同様に、
「建物表題変更(附属建物新築)登記」申請後で
なおかつ実地調査日＝登記日と同日以降に「抵当権抹消登記」申請の場合限定
であることに御留意下さい。

(４)当該抵当権が「土地１筆＆建物１個」の計２物件ならば、
附属建物の個数は主たる建物１個の中に含まれますから、
結果、抵当権抹消が先であれ後であれ「千円×２物件＝」２，０００円。

以上　少しでもヒントになれば幸いです^^

tk-kubota · Answer

(1)　主建物の抵当権は、その付属建物にも及びます。付属建物の建築が抵当権設定時期の前後は問わないです。
(2)　問題は生じません。「〇〇番抵当権抹消」としますから、
(3)　物件の表示は付属建物も記載します。
(4)　付属建物は入らないです。(1筆ごとに、となっており、付属建物は1筆ではないですから)
なお、本件では「物置」と言うことで、主たる建物の付属建物とすることを前提としましたが、独立した「建物」としても登記できると思われます。

住宅ローン借り換えに伴う抵当権抹消などの諸質問

(１)はい。

(1) 主建物の抵当権は、その付属建物にも及びます。

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(1)　主建物の抵当権は、その付属建物にも及びます。