二世帯住宅の2階3階部を賃貸に出そうと考えています

1階は親世帯(私の母)、2階3階は子世帯の完全二世帯です(1階に鍵付き中扉、で通り抜けはできます)。
今回転勤となり家を出ることになりました。そこで2 階3階部を賃貸に出そうと考えています。
当初は転勤時には単身のつもりで二世帯にしたのですが、1.片道キップの可能生が大きい 2.嫁姑が上手くいっていない の理由で家族4人でとなります。
二世帯住宅の一部を賃貸にする際、ローン上の注意点、不動産上(登記上？)の注意点、また賃貸契約を結ぶ際の注意点等があればご教授頂けないでしょうか？
土地・建物・ローンの名義は私となっています。
まだ不動産業者に相談してません。
ちなみに新天地で中古マンションの購入を考えています。

No.1 回答者： adobe_san 回答日時： 2012/06/27 19:22

＞ちなみに新天地で中古マンションの購入を考えています。

Wで住宅ローンは組めませんよ。
なので今お持ちの家を売るかお母様に譲渡するかでご自身の名義を外す必要有り。
その為には現在のローンを完済することが筆数です。

そのまま売ってしまってお母様は「借家住まい」が良いと思います。
＞嫁姑が上手くいっていない
多分出て行ったら「疎遠」となりお葬式だけ帰ることになるでしょうね。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます。

＞Wで住宅ローンは組めませんよ。
銀行によっては組めるという内容もあるようです。一度銀行に確認してみます。

お礼日時：2012/06/27 21:44

No.2 回答者： home147 回答日時： 2012/06/28 10:04

　あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。

マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。
　今回がはじめてのマンション購入だとお見受けします。

　

　マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望、などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

　マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

　戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1)　マンションには多額の修繕費（15年～20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金）が必要なことです。
　さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
　その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ、有意義なものになっているのかさえわかりません。
　この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

　例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
　ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2)　管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
　マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけませんし、これに不可解な点が発生していないかを確認しないといけません。
管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3)　それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
　これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
　手間がかかる管理をご自分せず他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

　上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4）この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。
自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
　これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて、惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されます。
　更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)　　
　この管理会社社員兼、管理組合員は管理会社の提案した工事などに有利に働く発言するように教えられていて、それも仕事のひとつとされています。ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。
　
　他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
　修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく使用されているのと同じ状態になります。
　
　マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
　たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。　　　　　　　　
　
　悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実は悪質な管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
　最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
　このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

　マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

　戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
　マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。
　考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。　

　それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。
　ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
　購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。

　
　マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
　気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
　良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。
　

この回答へのお礼

ありがとうございます。
表面上に出ている経費以外にもかかってくるとは予想外でした。総会の議事録を確認し、目先だけでなく将来の事も考え検討をしたいと思います。
貴重なアドバイスをありがとうございます。

お礼日時：2012/06/28 10:33

No.3 回答者： mibuna 回答日時： 2012/06/28 12:49

＞銀行によっては組めるという内容もあるようです。

一度銀行に確認してみます。
借りられるとしたらセカンドハウスローンです。
自己の居住が目的の住宅ローン（マイホーム）より金利は必ず高くなります。
今残っているローンを先に完済しないと安い金利では借りられません。

また当然ながら抵当権が設置されているのでローンが終わっていない現状で
親名義に変えることは絶対無理ですが・・・。