住むのなら、北摂エリアか大阪市か守口市か門真市か！

今現在、大阪市鶴見区在住で、
夫婦に乳幼児1人の3人家族です。
私(妻)の実家も大阪市鶴見区で、地下鉄鶴見緑地線沿線です。

家を建てるにあたって、土地を探しています。
ずっと鶴見区で探しているのですが、
なかなか土地が出ないので、範囲を拡げて探してみようとなりました。

周りの知り合いの人に聞いてみると、
豊中市、箕面市、池田市、吹田市、川西池田？などを
勧められます。
その情報を元に、不動産屋に行って相談してみますと、
それらの地域は売り出される土地の大きさが大きめなため、
価格が高いし、建売でないかぎり、建築条件なしの
(うちは30ー40坪希望)なかなかいい地域だと見つけにくいとの事でした。
7、8000万円ぐらいかけないと、まともな家が建たないとか。

そこで、その日は鶴見区に比較的に近い、
実家へのアクセスもよいという理由で、
守口市(西三荘駅)や門真市(門真南駅)の土地を紹介されました。

守口市の大宮通という地域の物件もいくつか
予算や見た目のよいものがあり、気になっていますが、
駅からの周辺が何もなく寂しい雰囲気がしました。

守口市や門真市の治安、教育、住環境、イメージはいかがなものでしょうか？
また北摂エリアの土地についても、いかがでしょうか？

小さい子供がおりますので、ほどほどに治安のましな所をと考えています。
大阪市以外は土地勘が全くないので、
わかる方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。
オススメの地域でも、大変有難いです。

どうぞ、よろしくお願いします。

No.4 回答者： poppai 回答日時： 2012/07/04 21:59

2です

>1.建築条件つきの土地を上乗せして、土地だけ売ってもらうか、

業者も商売になればいいのでお金を積めば可能ですが
現実的な金額では買えないでしょうね。
建築条件付で表面上出している土地の価格は要は利益なしの釣り価格で、
それでお客を釣っておいて上物の建築工事に総利益を載せて儲けます。
なのでその条件を外してもらおうと思えば土地で生まれる利益の分と
建屋で生まれる利益の分のお金を払えば外してもらえるでしょう。
例えば鶴見付近だと20坪程度の土地の建売で2500万～3000万位の物件が多いです。
ほとんど3階建てです。
これが条件付だと土地値800万くらいで出しているでしょう。
しかしこれをお金を積んで土地だけ仕入れようと思えば
この条件付で800万の土地も実際の土地値は1000万超えてきますので
建築することによって生まれる利益分を考えると
500万位は余計に払わないと厳しいのではないでしょうか？

>2.元々は工務店の建売で売る予定だった、分譲地の1画
(購入希望者のローンが通らず、最終的には建築条件なしになり、
不動産屋で1画だけ販売)、
こういった土地なら、カスみたいな土地でもないでしょうか？

まぁ、そう言うことになるでしょうけど
売れ残りイコールカス物件とも言えますよね。
カスとまでもいかないでも早く裁いてしまいたいような物件なら
まず関連の不動産業者に話が先に回ります。
そしてどこの不動産屋も手をつけないような残地なら
結局カスと言うことですね。
まぁそう言う物件を抱えた業者さんの所へタイミングよく訪れれば
購入できるかもしれませんが、ほとんど無理でしょうね。
要は商売として建物でも利益を生む土地をわざわざ土地だけで商売する業者はいないと言うことです。

>それとも、特に1みたいに上乗せしてまで土地だけ購入して、
>別のHMで建てるのは、無謀でしょうか？
>親の相続した土地でも持っているとかでない限り、
>土地だけ買ってHMで建てるのは、無謀でしょうか？

無謀というより現実的ではないでしょうね。
もう1つの手は築年数の古い中古戸建を購入し、解体して建替える方法ですが
これも結局利益を生むことができる物件と判断すれば業者が先に狙います。
結局日本で住宅用地を一般の人が探すには業者が篩い分けしたあとの物件しか
購入できないと言うことになります。
プロの業者ですらなかなか住宅用地が見つからなくて妥協しながら物件を仕入れているのですから
一般の方に回ってくるような物件は結局カス物件以外は無いに等しいでしょうね。

例えばカス物件のよくある例として
法令上では
建築基準法上で
道路に面していない再建築不可物件。
43条但書きの物件。
前道が2項道路のためセットバックしなければならず実際の土地坪数よりもかなり小さくなってしまう物件。

地形等では
三角形のようなプランしにくい物件。
間口が狭く奥行きが長くて有効採光面積が確保しにくい物件。
長屋を切り離す必要のある古家付きの土地でお隣とのやり取りがややこしい物件。

地域では
いわゆる地区
高圧鉄塔付近

等々…です

No.3 回答者： sayapama 回答日時： 2012/07/04 08:45

ＮＯ１です。

あまり偏差値、偏差値とは言いたくありませんが、やはり進学の基準には偏差値は無視出来ないですよね。

敢えてリンクは張りませんが、「大阪府　中学校　偏差値」「大阪府　高校　偏差値」で検索すれば、直ぐに　２０１２年の各校の偏差値ランキングが表示されます。
他の都道府県を入れても直ぐにヒットします。

もともと北摂地域は、レベルの高い公立高校が多いです。上記のランキング参照下さい。

また近年では、ＪＲ高槻駅から徒歩３分・阪急高槻市駅から徒歩１０分の所に関西大学付属小中高等学校が開校されました。

２０１３年９月には、ＪＲ長岡京市から徒歩１７分・阪急西山天王山駅（建設中の新駅）から徒歩６分の所に立命館中高等学校が伏見区から移転してきます。

更に２０１５年４月開校の予定（協議中）ですが、奈良県の名門校の西大和中高等学校の新設兄弟校が、ＪＲ島本駅から徒歩３分・阪急水無瀬駅から徒歩１０分の所に開校を検討しています。

今後は、少子化の影響もあり、北摂地域の国公立校及び私立校の競争は激化するでしょう。

No.2 回答者： poppai 回答日時： 2012/07/02 22:19

大体一般の方が希望の土地だけを相場で購入するのはほとんど無理です。

ましてや30ー40坪希望など100％無理です。
一般の方がいいなと思うような土地は事業用に業者が先に買ってしまいますから。
とにかく業者は事業用にできる住宅用地を探しまくっていますからね。
不動産屋同士でもいい物件があれば業者にまわしますから。
業者に回せばまた販売がまわってきて持ちつ持たれつの関係でお互いメリットがあるのです。
仲介だけでは仲介手数料しか入ってきませんからね。
いい物件はそんなまわし方はしません。
一般の方に回ってくるような物件はよほどお金を積まない限りいい物件はないです。
つまり一般の方が不動産屋で見せてもらえる土地は
業者も手を出さないカス物件ばかりということです。
なので結局落ち着くところは建売若しくは条件付の売り建てのみになってきます。

この回答へのお礼

詳しいお話をありがとうございます。
確かに、何度か不動産屋にも、同じように
不動産屋も買わない土地しか、残ってないですよと
言われた事を思い出しました。

確かに、私の希望エリア(大阪市鶴見区)では、
いい場所の土地はほとんどが建築条件つきか
建売しかありません。

それならば、
1.建築条件つきの土地を上乗せして、土地だけ売ってもらうか、
2.元々は工務店の建売で売る予定だった、分譲地の1画
(購入希望者のローンが通らず、最終的には建築条件なしになり、
不動産屋で1画だけ販売)、

こういった土地なら、カスみたいな土地でもないでしょうか？

それとも、特に1みたいに上乗せしてまで土地だけ購入して、
別のHMで建てるのは、無謀でしょうか？

親の相続した土地でも持っているとかでない限り、
土地だけ買ってHMで建てるのは、無謀でしょうか？

よく分からなくなってきましたが(笑)
ご親切にどうもありがとうございました。

お礼日時：2012/07/03 21:15

No.1 回答者： sayapama 回答日時： 2012/07/02 16:00

ある程度長くお住みになられるのであれば、乳幼児のお子さんも居られるので、北摂をお勧めします。

かなり限られますが、北摂の中でも特に、ＪＲ線と阪急線の両方が使用できる所が良いでしょう。

お子さんの中学校・高校・大学まで視野に入れれば、勧めている理由はおのずと判っていただけると思います。

今から３～４年以内に、上記の北摂地域に複数の進学校が開校されますし、もともと国公立も私学もレベルの高い学校が多数存在している地域です。

１年程度ではなくて、２～３年くらい時間を掛けて探すつもりで頑張ってみて下さい。

売りに出される土地は、決して広い土地ばかりではありませんよ。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって、すみません。

JRと阪急線と両方使える所がおすすめなんですね。
箕面市とかになるんでしょうかね。
あとで、主人と地図をにらめっこしてみます！

＞今から３～４年以内に、
上記の北摂地域に複数の進学校が開校されますし、
もともと国公立も私学もレベルの高い学校が
多数存在している地域です。

こういった情報はとても助かります！
もし差し支えなければ、どこの駅または地名にできるのか
教えて頂けると、助かります。

焦らずに探したいと思います。
ご親切にありがとうございました。

お礼日時：2012/07/03 20:59