私名義のマンションに離婚後も妻が住み続けたい場合

Question

私38妻37で、幸い子供がいません。

共働きで、現在は同じくらい稼ぎがあります。
離婚をすることになり、マンションについてどうすべきかお知恵を拝借できればと思います。

7年前にマンションを購入。
3000万円で購入し、去年借り換えをして、現在残債1700万円です。
東京スター銀行の住宅ローンなので、普通預金に550万円預金があります。
ですので、実際の残債は1150万円程度ということになります。
マンションの名義も、ローンも私名義です。

査定をしたわけでは無いですが、当マンションの相場は1900万円弱程度かと思います。

この度、協議離婚を予定しております。
離婚後も妻が、当マンションに住み続けたいと言っております。

贈与税の問題や、妻名義でローンを組めるか等を考えると、私名義のまま
ローン分を私に返済して貰う形が一番良いのでしょうか。
もしくは、離婚成立後、元妻や元妻の親族に売却する際には、どんな税金や経費が
いくら位かかるものなのでしょうか。

特段、もめているわけではないので、話し合いができる状態です。
一番税金や諸経費でメリットがある進め方をしたいと思っております。

今後の
住宅ローン減税
売却の際の確定申告
給与所得からの損失控除
なども、方向性を教えていただけましたら、助かります。
良い税理士さんも探しております。
よろしくお願いします。

0621p · Accepted Answer

一番すっきりするのは売却する事でしょうね。７年前に３０００万で購入したものを１９００万程度で売却であれば、減価償却をしても譲渡所得税はかからないでしょう。まあ自宅の売却ですから、利益が出ても税金はかかりませんが。
奥さんや奥さんの親族が現金で買えるならいいえすが、ローンを組むなら収入が大丈夫か？という問題がありますが。あなたさえ良ければ残債の金額で売ってあげればよいと思います。
現金で売買するなら、あなたは抵当権抹消費用２万程度、奥さんは登記費用が２０～３０万くらいはかかりますかね。ローンを使う場合は重要事項説明書が必要ですから、不動産屋を入れる必要があります。まあ書類の作成だけですから仲介手数料は安くしてもらえばいいでしょう。その他にローンの手数料や火災保険料などが必要です。

売買ではなく無償で名義を変えると、本来なら贈与税の対象になりますが、離婚後の財産分与で名義を変えれば贈与税はかかりません。ただし、あなた名義のローンが残ったままで名義を変えるのは、厳密に言えば銀行が承諾しません。まあ銀行にバレるかどうかという問題ですが。

あなたのローンが残ったとしても、住んでないなら住宅ローン控除は関係ないですね。
売却しても上記の通り税金はかかりません。
売却損がある事についての給与所得控除は、あらたにローンを組んで家を買う場合や、ローンの残高以下でしか売れなかった場合には受けられることもありますが、単純に売っただけでは控除はないです。

kamobedanjoh · Answer

奥さんの希望で、現在のマンションを譲渡する。名義はあなたの物。
共同生活中の諸費用は、夫婦共同責任。従って、残債は名義人のあなたの責任。
離婚時の財産分割は、結婚後に取得した全財産を等分。離婚後の負債は受益者負担。
それにしても、あれこれ一杯のご質問。専門家でも即答は難しいでしょう。
税理士さんでなく、少なくとも司法書士、なるべくなら弁護士に依頼して、離婚協議に立ち会って貰い、公正証書のような物、誓約書のような物、交換しておくべきかと思います。
後で揉め事が生じた時、弁護士は最高の証人になります。

kadakun1 · Answer

離婚するなら必ず名義変更すべきです。無理なら売却しましょう。
今は良くても、将来必ずもめます。
特にあなたや妻が再婚した場合は、最悪の結果になるでしょう。
妻は良くても相手の男が支払を拒否すれば、ローンの残債はあなたがしなくてはなりません。（たぶん、再婚しなくても払わなくなる）
必ずそうなると断言出来ますｗ
何故なら離婚するような関係なのだから。そして離婚すれば赤の他人だから。

なので、負債も含めてキチンと財産分与すべきです。
それが離婚すると言う事なのです。

私名義のマンションに離婚後も妻が住み続けたい場合

一番すっきりするのは売却する事でしょうね。

奥さんの希望で、現在のマンションを譲渡する。

離婚するなら必ず名義変更すべきです。

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