確定申告の貸マンションの減価償却の書き方

初めての質問です。
色々とネットで調べましたが、住居使用後の貸マンションで、青色申告の減価償却費の書き方、
計算が分からなく困っています。

平成23年にマンション１室を購入し、少しだけ居宅として住んでいましたが、
平成24年より賃貸しております。

建築一年後購入で、住居して、その一年後賃貸の計算が分からないです。

減価償却費の計算が良く分かりません。
状況は下記の通りです。

建築完成年・・・・・・・・平成２２年２月
購入年月・・・・・・・・・・平成２３年１月２８日（引き渡し日）
住居期間・・・・・・・・・・平成２３年５月から１１月まで
賃貸年月・・・・・・・・・・平成２４年２月（賃貸募集は平成２４年１月）
構造・・・鉄筋コンクリート造　
購入価格・・・例えば、2.000万円の場合
住宅ローンなし

計算としては、例　2.000万円の場合
「定額法」
「取得価額」・・・・・・・・・・・・・・2.000万円
「償却の基礎になる金額」・・・
「耐用年数」・・・・・・・・・・・・・・４７年
「償却率」・・・・・・・・・・・・・・・0.022
「本年中の償却期間」・・・・・10/12
「本年分の普通償却費」・・・
「本年分の必要経費算入額」・・
「未償却残高」・・・・・・・・・・・・・

上記で教えていただけるとありがたいです。
すみませんが、よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： daigo21 回答日時： 2013/02/05 19:55

建築完成年～購入年月の間に、他の人が所有されていない場合は、新築建物を取得されたものとします。

償却資産を取得し非業務(住居)用から業務用(賃貸)に転用した場合
１．最初に非業務用期間における減価の額を計算します。
２．次に転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109　新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm


１．非業務期間の減価の額を計算 (計算は常に旧定額法で計算)
非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務用期間。
非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨て。
非業務用期間の1年未満の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨て。

転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …


H23年1月に2千万円で鉄筋コンクリート造・住宅用・法定耐用年数47年を購入し住居、H24年1月より入居者を募集し賃貸に転用した場合の減価の額の計算例。
非業務用の耐用年数、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年(端数は切り捨て) → 70年、
旧定額法70年の償却率は0.015。
非業務用期間は取得H23年1月～転用(募集)年月の前月H23年12月＝1年0か月 → 1年。

非業務期間の減価の額＝20,000,000×0.9×0.015×1年＝270,000円、
転用時の未償却残高＝20,000,000－270,000＝19,730,000円。


２．平成19年4月1日以降取得の定額法の計算
償却費＝取得価額×定額法の償却率×使用月数÷12。
期末残高＝取得価額又は転用時の未償却残高－償却累積額。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12÷12は省略出来ます。
上記の計算式で毎年償却し、前年の期末残高が前年の償却費＋1円と同額か下回る年が最終年です。

最終年の償却費＝前年の期末残高－1円、
最終年の期末残高＝1円(残存簿価)。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2106　定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm


H23年1月に2千万円で鉄筋コンクリート造・住宅用・法定耐用年数47年を購入し住居、H24年1月より入居者を募集し賃貸に転用、定額法で減価償却し確定申告する場合の計算例、
定額法47年の償却率0.022。


H24年分の償却費＝20,000,000×0.022×12か月÷12＝440,000円、
H24年分の期末残高＝19,730,000(転用時の未償却残高)－440,000＝19,290,000円。

H25年分～H67年分の償却費＝20,000,000×0.022＝440,000円、(43年間同一金額)

H25年分の期末残高＝19,730,000－440,000－440,000＝18,850,000円、
H26年分の期末残高＝19,730,000－440,000－440,000×2＝18,410,000円、
H27年分の期末残高＝19,730,000－440,000－440,000×3＝17,970,000円、
H28年分～H66年分の期末残高は計算して下さい、
H67年分の期末残高＝19,730,000－440,000－440,000×43＝370,000円。

H68年、前年の期末残高:370,000円が前年の償却費:440,000円を下回る年で最終年です。

H68年分最終年の償却費＝370,000－1円＝369,999円、
H68年分最終年の期末残高＝1円。（償却完了）


H24年分は次の様になります、
「定額法」
「取得価額」・・・・・・・・・20,000,000
「償却の基礎になる金額」・・・20,000,000
「耐用年数」・・・・・・・・・47
「償却率」・・・・・・・・・・0.022
「本年中の償却期間」・・・・・12/12 (募集がH24年1月からなので「12/12」となります）
「本年分の普通償却費」・・・・440,000
「本年分の必要経費算入額」・・440,000
「未償却残高」・・・・・・・・19,290,000

この回答へのお礼

daigo21さん
お忙しい中、返答ありがとうございます。
詳しく記載していただきありがとうございます。
住居期間の計算、未償却金額などが分からなく困ってました。
すごく助かります。

助けてもらって、ありがとうございました。

お礼日時：2013/02/05 20:24