市街化調整区域での集会所の建て替えについて

市街化調整区域内で老朽化した集会所（公会堂）の建て替えの相談を受けました。地目は山林だと思います。建築関係の仕事をしていますが、経験はそんなに多くはありません。（確認申請を３、４回作成した程度です）建て替え後は15坪くらいで、既存の建物と同じか少し小さめです。みなさんの質問や回答を見させてもらい、建築許可申請、既存宅地証明、60条証明というもののどれかが必要なのかなあと思っているのですが、実際に必要な申請書類がよくわかりません。また集会所ということで、都市計画法43条の公益上必要な建築物の建築ということで、
建築許可を要しないものに該当するのでしょうか？その場合確認申請書に上記のような証明書を添付するだけでよいのでしょうか？それとも確認申請と別に建築許可申請のようなものがやはり必要なのでしょうか？また地目が山林なので、宅地に地目変更しないと確認申請できないと思いますが、その場合には申請書以外にどんな書類が必要なのでしょうか？
経験豊富な方、アドバイスをよろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： sirousagi1 回答日時： 2013/02/12 10:02

調整区域であると、自治体の開発指導課といった部署への相談から入るのが第一歩目です。

＞宅地への地目変更
・・・建物が建たないと地目変更登記はできないので、これは後の事になります。

「市街化調整区域に居住する者のための集会所」という名目の審査になると思います。

その場所での『建替え』とした場合、
まず、地域の集会所として現在の建物が“いつ頃から集会所として”使用されていたかの議事録などがあれば、部署内検討での処理が容易なものとなると言われたことがあります。
特に、神社の境内にあったりすると、町内の物か神社庁の管轄の建物か他の記念館のようなものなのかとした建物の履歴で対処も変わるそうです。

現地目が山林となると『建築する目的で行なう開発行為』として開発行為申請をします。
この審査基準は、各自治体で若干の差異があるでしょうけど、概ね『地域的な共同活動を行うために必要な～』とした主旨です。地域の世帯数などを「白図」に番号表記したりして必要度を示します。

開発での要件は、厳しくなくてだいたい雨水の敷地外への流出抑制措置（雨水桝やトレンチの設置）程度と思われますが、必要書類は、「土地全部事項証明、公図、求積図、土地所有者の使用承諾（印鑑証明、実印）、予定建築物の平面・立面、他」といったことは必須ですが、揃えるものはその一覧表がもらえると思います。
土地に分筆が必要ならば、開発申請時には終えていないとなりません。

開発許可が下りて、「開発行為又は建築等に関する証明（適合証明）」の申請を経てから建築確認申請へと進みます。この適合証明が確認申請に必要です。

助言として、
自治体には、集会所の建設に対して交付金を下ろすところがあります。私のところは修繕や建設に対してそうした要望を毎年この時期に市から聞いてきます。
これもやっかいにも膨大な書類を揃えないといけませんが、もらえるならもらった方がいい。
集会所の敷地も自治体により寄贈を受けるところや受けないところがあり、建物も自治会管理としていると思います。要は税金の（減免）処遇もあるので注意しましょう。

大雑把な回答ですが、流れはこんなところです。

この回答への補足

交付金の助言につきましても、ありがとうございます。交付金（補助金）につきましてはお施主さんが自治体に直接話をしているような段階です。それで今回の場合ですと開発行為又は建築等に関する証明（適合証明）」というのを確認申請書に添付するということですが、建築許可申請はする必要がないということでしょうか？
調整区域内で地目が山林ではなく宅地の場合には開発許可申請のかわりに建築許可申請をするということなのでしょうか？
経験が浅くよくわかっていませんが、すみませんが、再度、アドバイスをお願いします。

補足日時：2013/02/13 20:46

この回答へのお礼

いろいろとご丁寧に回答いただきましてありがとうございます。まだまだ勉強不足ですので、アドバイスを参考にして、先に進めていこうと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2013/02/13 21:31

No.3 回答者： guess_manager 回答日時： 2013/02/12 02:29

地目は山林と書いてありますが、基本的に建物は宅地にしか建てられません。

宅地に地目変更をするには開発許可が必要となります。

でも、すでに公会堂が建っているんですよね？本当に地目は山林ですか？もし、固定資産税を宅地並み課税として支払ってきた経緯があるならば、地目変更にかかわる開発許可は不要になる可能性があります。もし、支払っていないなら脱税ですね(^_^;)

その他、市街化調整区域内の建物について、公益上必要な建築物に該当するかどうかは、相談が必要です。たいていの役所で、確認申請の前に「開発許可不要な旨の協議」というのがありますので相談してください。

地目の変更については、素人でもできるみたいです。
http://www6.ocn.ne.jp/~nande-mo/timoku.html

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。固定資産税につきましては現時点では把握していませんが、建物がかなり古く、昔のこのなので、山林のままだったのでしょうか？公益上必要な建築物に該当するかどうかは一度、自治体に相談してみます。ありがとうございました

お礼日時：2013/02/13 20:56

No.2 回答者： jaham 回答日時： 2013/02/11 20:01

地目が山林であれば、市街化調整区域の制約は受けません

建築確認も必要ない地域かも知れません

もう少し情報収集に努めることです

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。調整区域ですが、まわりには住宅がそれなりに建っていますので、確認申請は必要な気がしますが、おっしゃるとおり、もっと情報収集するようにします。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/02/13 20:59

No.1 回答者： papafuji 回答日時： 2013/02/11 20:00

http://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/lifeindex/ …此方をご覧ください。

この回答へのお礼

アドレスのご提示ありがとうございます。参考にさせて頂きました。ありがとうございました。

お礼日時：2013/02/13 21:01