不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム（中古住宅です。）を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない？」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし（現金だと怖い気もする。）、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな？とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。（一般的な不動産実務についても教えてください。）


よろしくアドバイスお願いします。

（もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。）

No.7 回答者： 木村正人 回答日時： 2017/11/30 13:41

買主側に住宅ローンなどがからむ場合は銀行の応接室（融資実行「融資実行手数料・保証料・印紙代金・振込手数料がからむ」後に売主口座に振り込みなど）、もしくは、売主に借入がある場合など抵当権の抹消登記や買主への所有権移転登記も必要ですので、買い主側の司法書士事務所といったところでしょうか。

この場合、現金持参で相手側の融資先の銀行員が待機しているケースも見られます。「不動産取引には不動産会社への仲介手数料や銀行への諸費用「売主側の住宅ローンなどの繰り上げ返済手数料」、司法書士への支払い「登録免許税・報酬」など代金以外の現金でのやりとりがあり、現金決済も少なくありません。

No.6 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/02/19 12:42

不動産業者です。

不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手（横線の有無は売主指定）」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです（応接までとはいいませんが）これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか？または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと（現金を持ち運ぶのは嫌だと）言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては？
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので（後者の方が高い場合が多い）、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万～5万程度です。質問者さんも安心なのでは？

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか（法務局に受理、登記完了となるかされるか）どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

この回答へのお礼

皆さん、有り難うございました。お陰でずいぶん勉強でき、おおいに助かりました。ご回答いただいた全ての皆様に謝意を表しつつ、一旦このスレを閉じさせていただきます。

お礼日時：2013/02/20 08:01

No.5 回答者： otudo606 回答日時： 2013/02/19 12:11

通常行われている手順です。

＞契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

(1)　売買契約締結
　　手付金・・・売買金額の１０％程度
　　振込又は銀行発行の保証小切手又は現金　　

　　どれでも売主買主で話し合いで決定可能

＞妻と共有名義にして
　共有と言う事は質問者様も資金を出されるのですか？
　奥様の資金だけですか？

　共有と言うここはお互いが資金を出すと言う事が条件です。
　現金であろうと住宅ローンを利用すれば可能です。

＞売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。
　現金であろうと住宅ローンを使用であろうと売主へは現金で支払う。

＞残金決済と物件の引渡し
　だいたい契約締結後１カ月後

　場所は銀行の応接室をかりる（買主様の預金のある銀行でよい）

　この時に、司法書士に立ち会ってもらって、
　
　(1)売主の本人確認
　(2)登記済み証（土地・建物）
　その他の登記に関する書類の不備がないか確認してもらう。

　不備がなければ残金を支払う。

　振込又は銀行発行の保証小切手にて残金を支払う。

　振込をお勧めします。

　理由は、資金の流れが通帳に記載されるので後日忘れることがない。

　(1)登記料
　(2)不動産業者への手数料
　(3)残金金額
　(4)固定資産税清算金
　(5)火災保険料

　概要ですが個別に領収書と同じ金額を出金されるとわかりやすいです。
　
　一般的な時系列です。

　参考にしてください。
　
　

No.4 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/02/19 11:48

売買契約と決済引き渡しを一度に履行するという事で宜しいでしょうか。

１．買主様（貴方）の口座のある銀行の一室をお借りして、仲介業者と買主・売主様で重要事項説明・契約書の署名押印を致します。
２．司法書士による必要書類の確認と司法書士が用意した登記申請の書類に署名捺印します。
３．登記費用を司法書士に支払います。
４．売買代金と固定資産税の負担金の支払いをし、鍵を受け取ります。
５．売買契約完了の書類に署名押印をします。
６．仲介手数料を支払います。

司法書士はその足で法務局に行き、所有権移転登記の手続きを行います。
登記識別情報（権利証）はその後約１週間後に郵送されます。

売買対象の中古住宅は鍵を受取った時点で法的にも実質的にも貴方達のマイホームとなります。

No.3 回答者： angiras 回答日時： 2013/02/19 08:08

あぶく銭が入ったのなら、現金購入を勧めます。

当然、司法書士を中に入れます。
現金は持っていてもいつの間にか目減りしますし、争いにならないとも限らない。
中古住宅なら、今はお勧めですね。

No.2 回答者： osamin 回答日時： 2013/02/19 00:33

銀行で住宅ローンを組みましょう。

金額は問いません。
この場合取引は通常、銀行の応接室です。
そして銀行はその不動産に抵当権を設定しますから
売主が権利証を忘れたとか、言い訳しても通じません。
司法書士も銀行のお取引先を紹介してもらいましょう。
司法書士は事前に売買の委任状と抵当権設定委任状に肝心の権利証を預かって
法務局に持ち込みます。
もし偽の権利証など持って来ても、法務局でばれるでしょう。
銀行は所有権移転登記と抵当権設定登記まで完了してローンを実行します。
そのあと銀行応接室で支払すれば良いのです。
これで、かならず貴方に不動産の所有権が移転できます。
支払は現金でOKです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

ただ、今回妻にまとまったお金が入ったので（事業をやっていた義父の死亡のため。ただ、義父の愛人やその子どもの間ですったもんだありました。）、購入資金をローンを組まずに用意できそうなのですが、無理をしてでも一部ローンを組んだほうが良いのでしょうか。

（恵まれたケースであることは承知しています。法務部の先輩はＮｏ２様が言われたようなことを言った後、銀行保証小切手の話をされました。）

可能でしたら、銀行ローンを組まない場合の回答も頂ければありがたいです。

お礼日時：2013/02/19 07:29

No.1 回答者： xitian 回答日時： 2013/02/19 00:31

銀行に売手と買手と司法書士が会して不動産の引渡しと代金の振込みを行います。