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土地の売買の件ですが

建築制限があるのに、説明義務の抜けのため
契約の取り消しを求められています。

また重説には
違約金の取り決めがあり「売買主双方は損害の大小を問わず一律〇〇万円」とあります。

この場合には、
売主(不動産屋)
仲介(不動産屋)
買主(一般人)
で重説の記載、
説明ミスと違約金の支払義務は
どこに責任があるのでしょう?

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A 回答 (3件)

不動産業者です。


もしかして以前質問された方でしょうかね?地区協定のような制限で事業用建物が建てられない云々・・・・・
この場合、契約の目的を達すること出来ない、事実の錯誤が解除の条件ですよね。その原因はあくまで不動産業者が作成し説明した重要事項の欠陥。
売主の契約不履行による解除ではないのですから、契約自体は白紙解除。業者は買主へある程度の賠償をする・・・が最低限の落としどころではありませんか?売主へはひたすら頭を下げる。
売主も重説に署名したとしても、重説の内容に責任を持てるわけは無く、売主の責任は問えないでしょう?
いづれにしても、買主が違約を請求して解除となれば、売主が支払う道理も無く、売主から損害賠償を請求されるだけで、どちらにしても腹を切るのは仲介業者でしょう。
損害賠償の予定額を支払わずに済ませるには、買主に業者が幾らペナルティーを支払うか?の誠意を持った交渉しかないでしょう。先方に弁護士が介入する前に、収める事案かと。
最大限買主から受領予定の仲介手数料相当は覚悟しなければなりません。契約が成立してもそれ以上の利益を拝受することは無かったのですから、そこが上限での交渉となるでしょう。
こればかりは、当方でも経験がありません・・・・・・

下記に紛争事例や処分のURL貼っておきます。大事になると30日免許停止ぐらいの処分になっちゃいますよ・・・・

参考URL:http://www.retio.jp/cgi-bin/example_category_sel …
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この回答へのお礼

ありがとうございます!

お礼日時:2013/04/19 12:30

売主が宅建業者の場合には、重説の内容について仲介と同等の責任を負うことになります。



「建築制限」の内容がよく分かりませんが、仮にそれが買主が契約の目的を達せられない程のものだとして、結果的に契約解除はせざるを得ないでしょうね。ただ今回はあくまでも重説の不備で違約ではなく、また買主側に実質的な経済的な損失は(多分)無いと思いますので、手付け解約ではなく手付金の返金で済めばいいな、という感じでしょうか。まあ印紙代とかは請求されるかもしれませんね。

行政上の処分はまた別の話ですが。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時:2013/04/19 12:28

質問内容がはっきり判りませんので正確な判断はできません。


売主(不動産屋)=仲介(不動産屋) 同一のものとますと、自己物件の売買に仲介業務はできません。
違約金条項についての質問も不明瞭ですが、通常、違約金については売買代金の○×%と記載します。
重要事項説明書の記載ミスは明らかに不動産業者の責任で、宅地建物取引業法違反です。
違約金は仲介業者が支払うもので、手付金+違約金を請求することができます。
不動産適正取引推進機構のホームページのトラブル解決集にも参考になる事例が掲載されていますので参考にしてください。
尚、納得がいかない場合は東京都の場合は都庁の建築課で相談を受け付けています。
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この回答へのお礼

もうちょっと詳しく書きますね

お礼日時:2013/04/19 12:28

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Aベストアンサー

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30日入居物件で本当に困っているので、みなさんのお力を貸してください。

簡単にご説明します。
彼と同棲をするため部屋を探し、今月の30日に入居予定。
申込書、保険証、源泉徴収を提出し、13日に審査完了通知あり。

21日に本契約書記入するため、電話をしたところ。仲介不動産にて書類放置のため申込書が届いておらず、23日ごろ不動産に届くと返事。

22日に疑問点が多いため問い合わせ。
このとき、こちらからの質問により住民票などのが必要と判明。
このとき連帯保証人あての書類も郵送済みと回答されたが、実際は発送しておらず、23日に到着。

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23日に管理者(係長)と再来。
先方からの確認連絡を担当者が放置したことが判明。
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不備分の書類は郵送するとのこと。

こんな感じで、契約は進まず先方とのやりとりなら仲介してないことになりませんか?

本気でなっとくできません。助けてください。

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こんにちは。

まず、今の段階で契約は成立していないのでしょうか?
その前提で考えると、信義誠実の原則を理由に契約行為を取りやめることが容易かと思います。
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Q不動産の重要事項説明書の虚偽記載について

1年程前に購入した住宅について、購入後に、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)である事が分かりました。
暫く前に開催された、地域のその事についての説明会の案内で知りました。
てっきり購入後に指定されたものだと思い込んでいたのですが、最近調べて見た所、購入の1年前に指定されている事が分かりました。
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購入時の「重要事項説明書」には、「土砂災害危険区域」の欄に「区域外」と明記されています。

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不動産関係に詳しい、出来れば不動産業の方か、宅建等の法律に詳しい方、
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Aベストアンサー

重要事項説明書(重説)で説明しなくてはならない事項に間違いがあるのなら、重説を作成した宅建業者に責任があります。

売主が宅建業者であれば、重説には2社の名称と宅建主任者の名前が記載されています。

おそらく、重説を作成したのは売主業者だと思われますので、責任を問うのはそちらが主になるでしょう。

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もしも「その事項を知っていたら購入しなかった」などという事情があれば、宅建法により、契約解除や損害賠償請求ができる可能性があります。

あくまでも、宅建業者との話し合いになると思いますが。

Q賃貸 ガス 重要事項説明書の誤り

 宜しくお願い致します。
先月、転勤に伴い賃貸物件に入居しました。
それまではずっとプロパンガスの物件に住んでおり、また
子供が生まれ三人家族となるので光熱費を節約しようと
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 このような場合どんな折り合いのつけかたがあるでしょうか?
体験談があれば参考になりますが意見を聞かせて頂きたくお願い致します。

Aベストアンサー

今から再度引越するのも大変でしょうから
金銭補償しかないと思います。
都市ガスとLPガスの料金価格差をその物件に居住している間
補てんする示談書を作成して公正証書にする
都市ガス用として購入したガス器具等があった場合
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その位が限界かと思います

Q重要事項説明書の捺印後の内容の修正

先日、マンションの賃貸で重要事項説明書の説明を受け捺印しました。
ところが、後日駐車場の金額が間違っていたと電話にて連絡がありました。
重要事項説明書の修正及び差替えは行っていません。
重要事項説明書の記載通りの金額で契約可能でしょうか。

Aベストアンサー

重要事項の説明は、業者に宅地建物取引の重要性に鑑み顧客を保護するために課すものであり、貸主にその内容を強制するものではありません。よって貸主は、重要事項の説明時の金額が高いからといってその金額で契約に応じる義務はありませんが、ただそれにより借主との間でトラブルが生じ損害を蒙った場合、業者に責任を追及するにとどまると思います。借主の貴方も従前の金額だと信頼したのですから、仮に低い金額で契約をしなければならなくなったり、せっかくの契約がまとまらないような事態が生じた場合、場合により契約締結時に過失があり損害を蒙ったとして貸主に責任を問える場合も出てくるのではないでしょうか?当然貸主は、こうした場合、業者に責任を問えるのは当然ですが・・

Q私設管って何ですか?

売買の重要事項説明に記載してある飲用水や下水のところに「敷地内配管の有無」と「私設管の有無」とあるのですが・・・

・私設管の定義とは?(説明がされているサイト教えてもらいたいです)
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Aベストアンサー

詳しくはその不動産屋さんに確認してほしいのですが・・・。

上水道、下水道の本管は道路の下を通っているのですが、実際にその上下水道を利用する為には敷地内への引き込み工事が必要です。これが「敷地内配管の有無」で、これが「無」だと、前面道路を割って敷地内への配管引き込み工事が必要になります。

敷地内への配管といっても、引き込み管は道路から1mくらいしかつかないので、後の配管(そこからキッチンなどの水回りまでの配管)は個人で付けなければなりません。これが「私設管の有無」です。

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Q不動産売買時の重要事項説明書に虚偽があったとき、時効ってあるんでしょうか

平成元年に購入した長屋なのですが、最近売りに出そうとしたら、不動産屋に前の道が指定道路ではなく、専用通路なので、建築許可が下りないし、住宅ローンがつかないので、売れないです、と言われました。どういうこと?と宅建協会へ相談に行ったところ、重要事項説明書が不十分なので、損害賠償できるけれど、当時の仲介業者が宅建の免許を返上しているので、民民で裁判したらどうですか?とアドバイスされました。裁判って言っても相当お金がかかるものでしょうし、尻込みしております。とりあえず、時効かどうか弁護士に相談に行けと言われましたが、どなたかご存知のかたいらっしゃいませんでしょうか?17年前なんて、常識的に時効なんですかね。

Aベストアンサー

ご質問の内容ですと、
一定期間継続して権利が行使されないときに、その権利を消滅させる時効に該当されるかと思います。
損害賠償請求権における債務不履行に対しての時効は報酬請求権を請求できる日(通常は報酬支払日に該当しますが、今回のケースの場合、報酬=土地建物がご質問者様の物となったこと、支払日=売買契約締結時と読み替える(解釈する)必要があります)から起算して10年が時効となります。
ただし、これは刑事訴訟法において有効であり、民事訴訟を起こせば、これを100%覆すことはできませんが、種々の事情を勘案し、買主の過失割合を軽減することは不可能ではありません。
民事訴訟に臨むのであればご想像のとおり、金銭的、精神的、肉体的疲労を伴うことは覚悟しなければなりません。

Q不動産屋の度重なるミスと不誠実な対応

一ヶ月前に、住みたい物件を見つけ、その不動産に行き中を見せてもらいました。すると落書きがしてある部屋と、油でべたべたなキッチンがあり、すぐに確認しました。最初の交渉ということもあり、クロス全張替えと、キッチン含めて全体のクリーニングをしていただければ住みたいと要望を伝えました。不動産屋は、大家さんに確認しますといい喜んで契約の話をすすめました。後日、クロス全張り替えとクリーニングOKとの連絡を頂きました。しかしその後郵送で送られてきた契約書類等の送付案内に、手書きで「クロス全張替えは残念ながらできませんでしたが、宜しくお願いします。」との内容が書かれていて、意味がわからず確認の電話をしたところ、大家さんの予算が足りなかったので一箇所できなかったというのです。よくよく話を聞いてみると、担当者が、ちゃんと大家さんに確認しないうちに憶測でOKの返事をしたようでした。誤りもせず、そういうことなので宜しくお願いしますと言うような態度にとても腹立たしくおもいました。また契約書の印刷ミスが2ヶ所あり、適当な対応に不満だったので、正規の仲介料金額は支払いたくないと言いましたら、1割までだったらいいですよ言われました。
私は、本当なら仲介料も払いたくないくらいの気持ちだけれども、あまり無茶なことも言いたくないので、
半額は最低でも責任とってくださいと、わざわざ上司に代わってもらいその気持ちを伝えました。でもその責任者の方は、会社の決まりで1割しか払えないというんです。その言い方にもさらに腹立たしくおもい、
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一ヶ月前に、住みたい物件を見つけ、その不動産に行き中を見せてもらいました。すると落書きがしてある部屋と、油でべたべたなキッチンがあり、すぐに確認しました。最初の交渉ということもあり、クロス全張替えと、キッチン含めて全体のクリーニングをしていただければ住みたいと要望を伝えました。不動産屋は、大家さんに確認しますといい喜んで契約の話をすすめました。後日、クロス全張り替えとクリーニングOKとの連絡を頂きました。しかしその後郵送で送られてきた契約書類等の送付案内に、手書きで「クロ...続きを読む

Aベストアンサー

契約は中止!しましょう。今更不動産業者の対応が変わっても契約は中止!が最善の方法です。
不誠実な業者なんです。他に真面目な業者いますよ!

Q騙されたような気分です(買付申込書のこと)

長いこと物件探しをして、ようやく間取り・立地ともに気に入った中古物件にめぐり合えました。
しかし我が家の予算では高かったのでそう伝えると、不動産屋は「気に入ったなら、買付申込書を提出してみてください。まずは優先権をキープしないと他に売れてしまうかもしれませんよ」と言うのでその場で買付申込書に希望金額を記入して提出しました。
その日は日曜で先方の不動産屋が休みだと言うことで、翌日月曜に返事が来ました。
内容はウチの希望金額までは届きませんでしたが、若干の値引きなら応じると言うものでした。
そして不動産屋からは「ウチが申し込み1番ですから安心です」と言われました。
金額的には厳しかったものの、とても気に入っていたので購入の意思を伝え、木曜日に手付金を持って不動産屋に契約しに行く約束をしました。
ところが火曜日にいきなり、他のひとが現金で買った。もう契約したので私たちには売れないと言う連絡が来ました。
こちらの担当不動産屋の言い分としては、「こんなことはヤクザなやり方で、ウチも被害者だ。とは言え、法律的には問題無いので仕方無い」と言うことです。
他の不動産屋でも買付申込書を出した順に交渉(契約)の優先順位が決まると説明されていましたし、
過去に気に入った他の物件の時も、他に交渉中のひとがいるのでその人の結果が出てから、と言う理由で内見すら待たされた物件もありました。
そのためこの習慣は不動産業界的に「通っている」ものだと思っていましたが、今回の件でネットなどで調べると、私たちと同じ目にあったひとも多くいること(そして泣き寝入り)がわかりました。
一方、こちらの考え通り「申し込みが入ったら結果が出るまで他への販売活動を止める」と言う不動産屋・情報サイトも多くあり…。

不動産屋のみなさん、このようなことは良くあることですか?
こんな場合こちらは泣き寝入りですか?こちらの担当不動産屋に責任追及はできないのでしょうか?
こちらとしては、他の物件を見送って決めた物件で、そちらの方も他に売れてしまいました。
またゼロからのスタートになります。
「他の可能性は捨てて、この物件だけを前向きに検討します」と言う意思表示で買付申込書を書きました。
不動産屋にも、真剣に気に入った物件だけにしてくれ、と言われていましたし…。
この買付申込書の扱いがこのように適当なものなら、ちょっとでも気に入ったら物件なら何でも申し込みをして
複数を同時に交渉して、大量キャンセルしても良いってことでしょうか?
法律に触れないのなら、何やっても良いってことですよね?
今ちょっと悲しいのと怒りでいっぱいです。

長いこと物件探しをして、ようやく間取り・立地ともに気に入った中古物件にめぐり合えました。
しかし我が家の予算では高かったのでそう伝えると、不動産屋は「気に入ったなら、買付申込書を提出してみてください。まずは優先権をキープしないと他に売れてしまうかもしれませんよ」と言うのでその場で買付申込書に希望金額を記入して提出しました。
その日は日曜で先方の不動産屋が休みだと言うことで、翌日月曜に返事が来ました。
内容はウチの希望金額までは届きませんでしたが、若干の値引きなら応じると言...続きを読む

Aベストアンサー

初めまして。不動産業者です。
No1の回答者の方の言うとおりで、申し込みは本来ならば、質問者さんがおもっているとおりのものです。
そこは不動産業者のモラル的な問題なので、そこに罰則はありません。ですが、たまに、そういう業者様もいらっしゃることも、同じ不動産業を営むものとして、大変残念ですが、事実です。

質問者様側の不動産屋さんに過失は無いと思います。
その業者さんが新しいお客をつけたなら、話は別ですが、そうでないかぎり、なんのメリットも無いわけですから。
ただ、上記質問の通り非は無い!と、おっしゃっているならば、業者として残念ですね。非は無くとも、お客様にはそのようには通常はいいません。
質問者さんがお怒りになっているのも、開き直られたからじゃないでしょうか。

次回購入時は、出来るだけ早めに手付けをうつことをお勧めします。
ただ、物件選びは、慎重に行って下さい。手付けをうつということは、キャンセルの場合、解除側が、手付けの分だけ、支払う必要がありますから。

お客様なら、手付け放棄

業者なら、手付け倍返し(手付金分受領しているわけですから)

と、いうことになります。
本来は、申し込みは、物件を確保するためのものです。
ですが、このようなことがあっては、法的な手段が取れる方法として、知っておいて損はないかと思います。

申し込みを多数し、そこから選ぶ。となると、法的な処置はありませんが、不動産業界から嫌われることになります。
不動産業は横の繋がりが強いですから、多数申し込みを一部地域で行った場合、ばれる可能性もあります。そのときおそらく業者は相手にしないと思います。もしくは、手付けを勧めて来るでしょう。

質問者様の怒り悲しみはもっともで、正当なお怒りだと思います。
ただ、同業のものとして、そんな不動産屋ばかりでは無いということを、わかっていただきたいのです。
是非、信頼できる不動産屋を探してみてください。
信頼できる知人が信頼している業者なら、安心できるのではないでしょうか。

ちなみに、法的な手段は時間の無駄です。万が一、有能な弁護士によって、なんらかの請求が出来たところで、損はしても、得はしません。

大変に嫌な思いをされたとは思いますが、あきらめず、頑張って良い物件を探してみてください。逆に、そんなろくでもない業者の持っている土地ならば、色々な問題が後から、出るかもしれないと思ってみてはどうでしょうか。

良い物件が見つかると良いですね。

初めまして。不動産業者です。
No1の回答者の方の言うとおりで、申し込みは本来ならば、質問者さんがおもっているとおりのものです。
そこは不動産業者のモラル的な問題なので、そこに罰則はありません。ですが、たまに、そういう業者様もいらっしゃることも、同じ不動産業を営むものとして、大変残念ですが、事実です。

質問者様側の不動産屋さんに過失は無いと思います。
その業者さんが新しいお客をつけたなら、話は別ですが、そうでないかぎり、なんのメリットも無いわけですから。
ただ、上記質問の通...続きを読む

Q重要事項説明に対する疑問点

現在、賃貸業に従事しており宅地建物取引主任者として重要事項説明等もしていますが、
やはり、宅建合格の為の知識だけでは当然不十分で日々勉強といった形です。

従事しているのに、このような質問をする事は非常に恥ずかしい気もするのですが、知るは一時の恥、知らぬは一生の恥とも言いますので恥を忍んで質問させて頂きたい事があります。

重要事項説明時、当然主任者証をきちんと提示して説明しています。
しかしながら、説明時の画像や動画、音声などは残す訳でもなく、
後になって、ズル賢い入居者から「い~や!!提示はされませんでした!!提示したっていう証拠はあるんですか!?」等と言われた場合、
どうなるのか??という不安をふと思う時があります。

めったにある事ではありませんが、営業担当のミスにより特約の内容が間違っていた事が契約締結後に発覚!。と言うケースもあるかと思います。借主の承諾は貰っていて(快諾してくれました。)
その内容に関して契約書、および重要事項説明書を訂正しに今週末借主が来店してくれるのですが、ベストな訂正方法を考えている所です。
社内規定で、重要事項説明書を変更の際は主任者の訂正印の横に借主のサインまたは押印をもらっているのですが、本来であれば締結前にするものを締結後に内容を訂正するのですから、通常の訂正印対応に加え、欄外に「○月○日解約予告に関する変更点を追認いたしました。」という一筆+記名押印を頂こうかと思っておりますが特に問題はないでしょうか?(具体的には後日、そんなの知りません!などと借主が言いだした際の対抗として十分か否かということです。)

これもまた、社内規定ですが重要事項説明は申込時に一旦しています。
「交渉で家賃が下がったら決めます」などという方に対しても現行の内容で説明をし、変更点を後日訂正と言った形をとっています。
全ての内容が確定した後で重要事項説明をするのであれば、これから私が記載するような問題は生じないと思うんですが、
内容の変更に関しては、当然借主のメリットとなる事もあるでしょうが、場合によってはデメリットな新規特約が付く可能性もあると思います。(例えば礼金はゼロになったけど、その代わりに短期解約の場合は違約金が発生するなど・・・)
その場合・・・締結前であれば(勿論前日に突然変更などと言うのはどうかと思いますが)以前はメリットのある内容だったのにデメリットな条件を後から付け加えられた!!説明した以上は訂正なんて認めねーよ!!そっちでデメリット部分を負担しろ!!などと言われても、業者や主任者の責任は問われないものでしょうか?

本当にお恥ずかしい限りなのですが、どうかご回答いただければ・・・。と思います。
何というか、この仕事を始めて過去の仲介における様々な賃貸トラブルを目にして、貸主、借主の態度豹変や都合のいい解釈、言った言わないの水かけ論、当時の担当営業は既に退職・・・等など、を通じて、人が信じられなくなってきました。
客観的には上記3ケースにおいて、借主が「そんなの知りませんよ!!」と言いだす可能性は低いであろうことは分かっているのですが、可能性がゼロではない以上、どうしても考えてしまいます。
そう考えたら本当キリがなくて自分が完全に安心できる重要事項説明の内容が特約だらけといった状態になりかねませんけどね・・・。
それでも無用なトラブルから自分や会社を守りたいと思ってしまいます。

現在、賃貸業に従事しており宅地建物取引主任者として重要事項説明等もしていますが、
やはり、宅建合格の為の知識だけでは当然不十分で日々勉強といった形です。

従事しているのに、このような質問をする事は非常に恥ずかしい気もするのですが、知るは一時の恥、知らぬは一生の恥とも言いますので恥を忍んで質問させて頂きたい事があります。

重要事項説明時、当然主任者証をきちんと提示して説明しています。
しかしながら、説明時の画像や動画、音声などは残す訳でもなく、
後になって、ズル賢い入居...続きを読む

Aベストアンサー

naocyan226です。ずいぶん真面目な方だと感服しています。
さて
>今現在は入居時の鍵交換の義務は貸主・借主共にない。
これは、何の決まりでしょうか。法律では、民法にも宅建法にもあるいは消費者保護法その他の法律にも、こんな具体的な決まりはないでしょうね。では、何でこんなフレーズが出てくるのでしょうか?あるいは、業界の慣習でしょうかね。
民間の私人間での決まりは、全て当事者間の約束で決まります。契約ですね。ただし、この契約は、法律の決まりのうち、何人も守らねばならない決まり(強行規定)に反してはいけません。いわゆる公序良俗に反する契約は無効ですね(民法90条)。そうすると、鍵の交換は、その費用負担についての法での決まりがない以上、当事者間で決めるしかありません。従って、重要事項説明ではっきりさせ、契約書には特約事項として明記します。
質問者さんの「どうしても交換したいのであれば借主が費用を負担することになる」という認識でいいと思います。交換義務がない以上、交換を希望する者が費用を負担する、これは誰でも否定できない常識でしょうからね。

しかし、以下のことを私は思います。
以前、某マンションで密室殺人事件がありました。鍵は全部かかっていて、外部からの進入は不可能なので、外出中の同居人が疑われましたが、犯人ではなく、密室での完全犯罪とだと、世間ではいわれました。まるでスリラー小説のようですね。結局、犯人は前の住人で合鍵を持っていたという、単純で素朴に解決しましたが、ここで問題は、貸主の鍵の管理責任がどう問われるかです。もし、被害者の遺族が、その点に過失があるとして、貸主に対し損害賠償の訴訟を起こしたら、裁判所はどう判断するでしょうかね。
今日ではスペヤーキーは特殊な鍵ならともかく、簡単にいくらでもコピー出来ます。犯罪の元ですから、貸主は防犯の義務として、入居人が替わるたびに、鍵の交換はやはり貸主の義務とすべきでしょう。
まあ、仰るとおり費用は些少ですから、敷金でも礼金でもで吸収可能でしょうし、別途負担してもそんなに問題とはならないでしょう。
要は、何か事件が起きたときの責任の所在を追求され無いため、それ以前に事件の未然防止のために貸主はは相応の義務が課せられるべきだと思います。

それからついでに
>キャンセルの際には、いかなる名目であっても一切お金は頂いていません
契約解除の際の手数料は、解除の理由により既受領分の返戻義務や未受領分の請求権利は違います。簡単にいえば、誰の責任で契約が解除されたかということです。例えば、ローン解除や重要事項説明での過失が原因なら、手数料は貰えません。当事者の勝手な解除なら、その方の仲介手数料は請求できます。これは個々のケースでそれなりの判例がありますから、勉強して下さい。「いかなる名目でも一切お金をいただかない」この必要はありません。

naocyan226です。ずいぶん真面目な方だと感服しています。
さて
>今現在は入居時の鍵交換の義務は貸主・借主共にない。
これは、何の決まりでしょうか。法律では、民法にも宅建法にもあるいは消費者保護法その他の法律にも、こんな具体的な決まりはないでしょうね。では、何でこんなフレーズが出てくるのでしょうか?あるいは、業界の慣習でしょうかね。
民間の私人間での決まりは、全て当事者間の約束で決まります。契約ですね。ただし、この契約は、法律の決まりのうち、何人も守らねばならない決まり(強...続きを読む


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