不動産の売買 重説のミス→取り消し 責任は？

土地の売買の件ですが

建築制限があるのに、説明義務の抜けのため
契約の取り消しを求められています。

また重説には
違約金の取り決めがあり「売買主双方は損害の大小を問わず一律〇〇万円」とあります。

この場合には、
売主（不動産屋）
仲介（不動産屋）
買主（一般人）
で重説の記載、
説明ミスと違約金の支払義務は
どこに責任があるのでしょう？

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/04/19 10:23

不動産業者です。

もしかして以前質問された方でしょうかね？地区協定のような制限で事業用建物が建てられない云々・・・・・
この場合、契約の目的を達すること出来ない、事実の錯誤が解除の条件ですよね。その原因はあくまで不動産業者が作成し説明した重要事項の欠陥。
売主の契約不履行による解除ではないのですから、契約自体は白紙解除。業者は買主へある程度の賠償をする・・・が最低限の落としどころではありませんか？売主へはひたすら頭を下げる。
売主も重説に署名したとしても、重説の内容に責任を持てるわけは無く、売主の責任は問えないでしょう？
いづれにしても、買主が違約を請求して解除となれば、売主が支払う道理も無く、売主から損害賠償を請求されるだけで、どちらにしても腹を切るのは仲介業者でしょう。
損害賠償の予定額を支払わずに済ませるには、買主に業者が幾らペナルティーを支払うか？の誠意を持った交渉しかないでしょう。先方に弁護士が介入する前に、収める事案かと。
最大限買主から受領予定の仲介手数料相当は覚悟しなければなりません。契約が成立してもそれ以上の利益を拝受することは無かったのですから、そこが上限での交渉となるでしょう。
こればかりは、当方でも経験がありません・・・・・・

下記に紛争事例や処分のURL貼っておきます。大事になると30日免許停止ぐらいの処分になっちゃいますよ・・・・

参考URL：http://www.retio.jp/cgi-bin/example_category_sel …

この回答へのお礼

ありがとうございます！

お礼日時：2013/04/19 12:30

No.2 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/04/19 10:35

質問内容がはっきり判りませんので正確な判断はできません。

売主（不動産屋）＝仲介（不動産屋）　同一のものとますと、自己物件の売買に仲介業務はできません。
違約金条項についての質問も不明瞭ですが、通常、違約金については売買代金の○×％と記載します。
重要事項説明書の記載ミスは明らかに不動産業者の責任で、宅地建物取引業法違反です。
違約金は仲介業者が支払うもので、手付金＋違約金を請求することができます。
不動産適正取引推進機構のホームページのトラブル解決集にも参考になる事例が掲載されていますので参考にしてください。
尚、納得がいかない場合は東京都の場合は都庁の建築課で相談を受け付けています。

この回答へのお礼

もうちょっと詳しく書きますね

お礼日時：2013/04/19 12:28

No.3 回答者： turbotjc 回答日時： 2013/04/19 11:11

売主が宅建業者の場合には、重説の内容について仲介と同等の責任を負うことになります。

「建築制限」の内容がよく分かりませんが、仮にそれが買主が契約の目的を達せられない程のものだとして、結果的に契約解除はせざるを得ないでしょうね。ただ今回はあくまでも重説の不備で違約ではなく、また買主側に実質的な経済的な損失は（多分）無いと思いますので、手付け解約ではなく手付金の返金で済めばいいな、という感じでしょうか。まあ印紙代とかは請求されるかもしれませんね。

行政上の処分はまた別の話ですが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2013/04/19 12:28