共有物の不当利得返還請求について

一戸建てがあります。土地の所有者は養父（元夫の父親、私と養子縁組をしています）です。建物は私と元夫２分の１づつ所有していました。元夫と４年前に離婚をしました。離婚原因は元夫の不倫によるものです。離婚した後も私は元夫の実家に残って義理の父親と一緒に暮らしています。元夫は離婚して間もなく再婚しました。元夫が所有していた２分の１建物の持ち分の所有権は現在の妻に譲渡されていました。3年前元夫と現在の妻が実家に帰ってきて地方から東京に戻るので住むところは共有持ち分を一緒に利用したいと言ってきましたが、私は拒みました。その場で２人を追い払いました。つい最近現在の妻から私に共有物分割請求の裁判を起こされました。相手は相手の持ち分の価額弁償（私に買い取ってもらう）を主張しています。固定資産税評価価額は800万円だったのでその半分は400万円です。裁判所は物件の時価を査定するようにと相手に求めました。その査定額は評価額よりだいぶ上回っていました。私が買い取る場合は裁判所として固定資産税評価価額で判決を出すのでしょうか？それども不動産鑑定で査定された額で判断するのでしょうか？
相手は建物2分の１の所有権があるにもかかわらず私に占有され相手が使用する権利も私に拒否されたことにより私に不当利得返還ないし損害弁償を請求すると言っています。相手の言い分は法律的に通るのでしょうか？本当にそういう請求はあるのでしょうか？土地には借地権が付いていないので、その辺は関係あるのですか？今相手は土地には触れず建物に対してのみ言ってきています。養父に元夫の現在妻に地代を請求するように言いたいのですが、効果はありますか？私にとって元夫の現在妻は他人なのになんで実家の家についていろいろ理不尽なことを要求されるのか納得できません。現在の妻は私に関係のない人ですからそんな人から請求される資格ないと思います。相手はおかしいです。この場合、裁判でどうなりますか？

No.2 ベストアンサー 回答者： kgei 回答日時： 2013/05/30 06:48

>私が買い取る場合は裁判所として固定資産税評価価額で判決を出すのでしょうか？それども不動産鑑定で査定された額で判断するのでしょうか？

　固定資産税評価額での買い取りならば、質問者さんも納得されているのでしょうか？

　質問者さんも相手方も固定資産税評価額での買い取りの意思であれば、「判決」ではなく、「和解」の中で固定資産税評価額での買い取りを定めることになるでしょう。

　質問者さんが、固定資産税評価額での買い取りに難色を示しているのであれば、建物を競売して代金を分割することになるでしょう。

＞相手は建物2分の１の所有権があるにもかかわらず私に占有され相手が使用する権利も私に拒否されたことにより私に不当利得返還ないし損害弁償を請求すると言っています。相手の言い分は法律的に通るのでしょうか？

　法律的にみると、相手方の言い分にも正しい部分がありそうです（全面的に正しいとまでは断言できません）。

　もし、共有分割の訴えが和解で解決するのであれば、この点も含めて和解の内容を定めることが良いでしょう。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/05/30 09:32

＞土地の持ち主養父と私は今後も現在の物件に住む予定です。

建物の収去されたら大変困ります。

それは私にも、よくわかっています。
ですから「勝負の分かれ目」を指摘したわけです。

＞地代相当額の２分の１の損害額は養父がずっと建物に住んでいるのでその場合は損害といえるのでしょうか？

言えます。
居住することは「建物を占有」していることです。
建物があることは「土地を占有」していることです。
ですから、この2つは全く別なことです。
今回の「地代相当額の２分の１の損害額」は居住していることとは関係なく、土地を占有しているので「建物がある限り」です。
つまり、建物がなくなるまで、又は、再婚した元夫の妻が所有権を失うまで、請求が可能です。
その起算日は、同人が所有権を取得した日からです。
従って、遡って請求でき、将来も毎月続きます。
なお、それを請求するならば、当事者が違うので、現在の訴訟のなかではできないです。
別訴となります。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/05/30 08:26

私として、得意中の得意な案件で実務上の経験から責任を持ってお答えします。

Q　現在の妻から私に共有物分割請求の裁判を起こされました。
A　建物ですから、現物で分割することができないので、対価で分割するか、又は、丸ごと競売し、その代金を分割するか、2つに1つです。(この訴訟は「形式訴訟」と言って、裁判所は請求の趣旨に拘らないです。)
Q　私が買い取る場合は裁判所として固定資産税評価価額で判決を出すのでしょうか？
A　固定資産税評価価額か不動産鑑定査定額かは、裁判所の判断ですが、どちらかと言えば不動産鑑定査定額と言えるでしよう。(裁判所は必ず判決の前に和解を試みますので、その才に両方を拒絶してもかまわないです。)
Q　私に不当利得返還ないし損害弁償を請求すると言っています。
A　不当利得ではなく、所有権の侵害による損害賠償請求となります。現実には、家賃相当額の2分の1が損害額となります。そのような請求ならば裁判所は認めます。
Q　土地には借地権が付いていないので、その辺は関係あるのですか？
A　大いに関係あります。先にお話ししたように、この訴訟は形式訴訟なので、teresatenさんが対価分割を拒否すれば、裁判所は競売して、その代金で分割する旨の判決となります。その場合、競売で買った買主を相手として養父が「建物収去土地明渡訴訟」すれば間違い無く養父の勝訴です。何しろ、共有者には土地賃借権がないのですから。
Q　養父に元夫の現在妻に地代を請求するように言いたいのですが、効果はありますか？
A　先に建物の「家賃相当額の2分の1が損害額となります。」と言いました。それは土地でも同じことなので、地代の請求ではなくて「地代相当額の損害金」が請求できます。「地代」ならば地代の合意が必要ですが「地代相当額」ならば合意は必要ないので請求できます。しかし、あくまでも、2分の1ですから「地代相当額の2分の1が損害額」です。
Q　現在の妻は私に関係のない人ですからそんな人から請求される資格ないと思います。相手はおかしいです。
A　関係ない人でも共有者です。ですから、共有者としての権利の行使は仕方がないことです。

以上ですが、今回の場合の「カギ」は、著しく対価価格を安く主張し、競売で解決すべきです。
トドのつまりは「建物の収去」ですから、これとの戦いが勝負の分かれ目です。

この回答への補足

土地の持ち主養父と私は今後も現在の物件に住む予定です。建物の収去されたら大変困ります。地代相当額の２分の１の損害額は養父がずっと建物に住んでいるのでその場合は損害といえるのでしょうか？

補足日時：2013/05/30 08:49

No.1 回答者： hideka0404 回答日時： 2013/05/30 02:58

はじめに不当利得返還ですが、これは言っているだけで、証明は困難でしょう。

ですから、仰る通り相手の財産権の分の買取となるわけです。
この場合は時価評価’現在の固定資産税評価額）の半分ということになります。

ただし、相手もバカじゃないので、弁護士を立ててくるかも知れません。
不当に支払わされる危険性もあるので、一度信頼できる弁護士に介して交渉することをお勧めします。