土地を売却する際の税金について

土地を売却するので、税金について教えて下さい。

６０年前に祖母が取得した土地を４０年前、父が相続してます。
去年、父が他界し、その後、土地はまだ未登記。（母でも私でも構わない）

１０年以上前に父と母が老後を送るマンションをその土地を買い替え費用にするつもりが、
買手がつかず、私がローンですでに完済済み。

まだ元気な母も当年８０歳のため、元気なうちに安くても売却しようと、言い出したため、
売却手数料を引いて１５００万円ほどで売却が決まりそうです。

本来、買い替え予定でしたが、売れずに１０年以上経ってしまったのと、６０年前の取得なので、おそらく１５００万弱にまるまる税金がかかると思います。

現在、年収８００万円程の私と、年金暮らしの母と、どちらの名義で売却するのが賢明でしょうか？

また、このような状況で少しでも節税する方法はありますでしょうか？

私は転勤族のため、地元を離れたがらない母と一緒に暮らせるには、
定年までまだ１０年以上あり、
状況次第ですが、長生きすれば、その生活資金、
万が一身体が不自由になった場合は病気療養費に…と、
全額母に渡す予定の資金のつもりですので、少しでも税金は抑えたいと思ってました。
ぜひ、お知恵を授けて下さい。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2013/07/17 11:51

財産や財産の流れに伴う税金というものは、その名目やお金の流れ、実態によって大きく変わるものですよ。

あなたの名義にして売れば、あなたの所得税・住民税・国民健康保険料（社保を除く）・保育園の費用（お子さんがいて小さい場合）に影響することでしょう。申告の義務もあるでしょう。
そのお金をお母様のために使えば、お母様に対する贈与税として、お母様に贈与税の申告と納税負担を与えることになるかもしれません。もちろん扶養としての生活費程度であれば、費用はかからないことでしょう。

逆にお母様のにして売れば、お母様の所得税・住民税・国民健康保険料（社保を除く）に影響することでしょう。申告の義務もあるでしょう。また、あなたに扶養されているような場合には、扶養から外れる必要もあるかもしれません。扶養と言っても、税金の扶養。社会保険の扶養など制度も条件も異なり、相談先も異なる部分もあるでしょう。もらっている年金によっては、受給額に影響するかもしれません。
お母様の生活費としてすべてが消化されれば良いですが、お母様にもしものことがあれば、残った遺産に対してその遺産を相続する人に相続税がかかることになるかもしれません。相続税の基礎控除も下がることが決まっていますからね。
また、お母様が亡くなるようなときに、あなた以外に相続人がいれば、あなたがあげたお金であろうが、お母様の遺産として遺産分割協議の対象となります。他の相続人が了承しなければ、裁判所などで争うこととなり、そのような場合には、経緯なども考えるかもしれませんが、基本は法定相続分になってしまいますからね。

親子兄弟などの信頼関係は、強い部分もあります。しかし、それぞれがそれぞれの家庭を持つことで、状況が変わることもあるのです。いくら親の面倒を見た子供であっても、見ていない子供と同じ権利しかないのです。私の周りでも、やはり高齢者と親世代、親世代と若手世代では、収入格差・保有資産の格差などがあることも多く、親などの遺産を期待する子供も多いのです。
ですので、マンションの名義にも注意が必要です。お母様の名義で購入等を行ったのであれば、その返済をあなたが行うことは、返済資金の贈与とみて課税される可能性もありますし、トラブルなどないまま名義上遺産となれば、実態としてはあなたが負担して購入した者であっても、相続での協議などで争いとなることもあることでしょう。

あなたはある程度の収入をお持ちなようですし、大きな財産である不動産について将来を考えての行動であれば、しっかりとした専門家のアドバイスを受けるべきだと思います。
スムーズな相続なども踏まえ、権利や相続に詳しい司法書士、相続税や資産税などの税務に詳しい税理士などが集まった総合事務所に相談されるべきだと思います。

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2013/07/17 06:25

＞買い替え予定でしたが、売れずに１０年以上経ってしまったのと、６０年前の取得なので、おそらく１５００万弱にまるまる税金がかかると思います。

いいえ。
譲渡価格の５％は取得費として引けます。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

＞現在、年収８００万円程の私と、年金暮らしの母と、どちらの名義で売却するのが賢明でしょうか？
譲渡にかかる税金は、「分離課税」で他の所得と切り離して課税なのでどちらでも同じです。

＞このような状況で少しでも節税する方法はありますでしょうか？
「土地代金を全額母親に」ということなら、お母様の名義のほうがいいでしょう。
貴方名義だと、贈与税がかかる可能性がありますから。

なお、貴方（他に相続人いればその人も含め）が”事実上の相続放棄”をすれば、今からでももちろんお母様名義で相続登記できます。
法定相続どおりに登記しなければならない、ということはありません。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/07/17 05:24

＞６０年前の取得なので、おそらく１５００万弱にまるまる税金が…

買った値段は「取得費」として売値から引き算できます。
そんな昔のこと分からないというのなら、売値の 5% を取得費と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

＞現在、年収８００万円程の私と…

土地建物の譲渡所得は分離課税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
であり、他に職があろうとなかろうと。納税額には関係ありません。

＞どちらの名義で売却するのが賢明…

どちらのって、売買自体は誰でも良いですが、所得は不動産の持ち主に帰属します。
相続で得た不動産は法定割合にしたがって相続人で分割します。
あなたが一人っ子なら、あなたと母とで 1/2 ずつです。

母に 38万以上の所得が生じるので、今年はあなたが母を控除対象扶養者とすることはできません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1180.htm

＞全額母に渡す予定の資金のつもりですので…

あなたの持ち分に対する売却益が、子から母への贈与となり、母に贈与税の申告と納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
の義務が生じるおそれがあります。

＞父が他界し、その後、土地はまだ未登記…

遺言書はなかったして、土地は母が相続することにする遺産分割協議書を速やかに作り、登記替えも済ましてあったなら、贈与の問題は生じませんでした。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm