底地と借地権を一緒に売ると高く売れませんか？

現在、わたしは底地を所有しています。
そして借地権と建物は、私の妻が所有しています。

今後、わたしたちの意向としては、土地をできるだけ高く第３者に売りたいと考えています。

以前、知り合いの不動産屋が、「底地と借地権を同時に売却する場合、建物を壊せないのであまり高く売れない。更地の状態の方が高く売れる」と言っていました。

まず、これは本当なのでしょうか？

売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか？（結婚１０年くらいなので夫婦間の特別控除は受けられそうもありませんし、贈与後ずっとそこに住むわけではないので難しいですね）

どのような方法が一番、税金がかからず、かつ　土地が高く売れるのでしょうか？

No.8 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/08/15 08:09

＃７です。

背景がわかりましたので、課税関係を説明いたします。
(1)家屋を残して売却・・・借地権存続　譲渡益課税の大半は借地権にかかります
(2)家屋を撤去して売却・・・借地権消滅　土地の所有権者に譲渡益課税となる可能性あり

譲渡益課税は、保有期間の長短で税率が変わってきます。

＞売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか？

簡単のために借地権価格を３０００万　底地価格を２０００万
とします。
更地にして、５０００万で売れたとします。
質問者さまが代価をすべて受け取り、そのなかから借地権買い取り分として３０００万円支払います。
奥さまは相続により取得した土地ですので長期譲渡。取得費はお父様の借地権購入費を使います。
わからない場合は売却価格の５％。売却資産が本人の居住用資産であれば３０００万まで非課税の特例があります。
これを申告しないと質問者さまに高額な贈与税がかかる場合があります。

古屋付き土地で売っても契約が「家屋の売買（借地権）、土地の売買（底地）」の二本になるだけで
借地権の譲渡益課税⇒奥様　底地の譲渡益課税⇒質問者さま
になることに変わりはありません。
底地の課税はかりに短期譲渡（５年以内）になっても譲渡益は少ないと思われます。
底地に譲渡益が出る場合、更地にすることで撤去費用を経費にして税額を減らすことができます。
奥様の税額を減らすには借地権者が撤去費用を負担したことにして税額を減らすことが考えられます。

土地価格が高額なら、税理士に計算を依頼したほうがいいかもしれません。納税額が数十万程度なら
ご自身でやって税務署に確認をとることで十分でしょう。
土地は、おそらくは建売業者が買う可能性が高いでしょうから、更地でも古屋付でもさほどの差はないですが
家が建っていたほうが、土地というものは広く見えるものです。
ちなみに私は、一級建築士で宅地建物取引主任者です。税理士資格はありません。相続不動産の売却納税の経験は幾度もあります。底地権の買い取り一体売却のケースは未経験です。

この回答へのお礼

ありがとうございます、勉強になりました。
話の内容はほぼ理解できました。
控除が受けられるのと受けられないのとでは、かなり税額が変わりますが、
宅地なので問題ないと思います。

お礼日時：2013/08/15 17:50

No.7 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/08/14 23:56

>現在、わたしは底地を所有しています。

そして借地権と建物は、私の妻が所有しています。

これは、ふつうは考えられません。借地権者の実家を奥様が相続し、さらに地主と結婚したような
ケースでない限り、ありえません。

たまたま、土地の名義がご主人で、その土地に奥様名義で家屋を建設したとしても夫婦ですから
法定借地権の発生はありません。親子でもそうです。
まず、ご夫婦で「借地契約」の締結があるのでしょうか。
地代の授受がなければ、それは「使用貸借」という扱いになります。

いつ、どこから借地権が発生したのか大変疑問です。
もし、借地権がないのなら、考えるだけ無駄です。

もう一度申し上げると、夫婦や親子などの親族で借地契約は可能ですが、地代の授受が
ない場合は土地の登記、建物の登記関係だけで借地権があるという話になりません。

＞売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、

家屋は古いということでしょうか？大家さんと社地権者の息子、娘が結婚したと考えていいですか？


ふつうは土地と建物を一体で売れば、撤去費用の分だけ値引きさせられますよね。それだけです。
自分で撤去してもその分は持たなくてはいけないので同じことです。
税の話は、大家さんと社地権者の息子、娘が結婚したケースでない限り心配いりません。
譲渡益が出ればそれぞれの持ち分だけ課税されます。分離課税ですから他の所得の影響をうけません。
さらには、ご自身の住まいであれば、３０００万円まで無税になります。

また売ったお金で住み替える場合も課税の繰り延べがあります。

この回答へのお礼

もともと、底地は地元の大地主さんが所有し、借地権は妻の父親が所有していました。

その後、父が亡くなり、妻が相続しました。

さらにその後、地主が亡くなり、相続税支払いのために底地を売りたいと言ってきたので、
わたしが購入しました。（妻は年収が低く銀行から融資が受けられませんでした）

このため、地主がわたしで妻が借地権者になりました。

ただ、使用貸借ですが税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出しています。


とくに高く売れないってわけじゃないようですね、ありがとうございました。

お礼日時：2013/08/15 01:55

No.6 回答者： casablanca1946 回答日時： 2013/08/14 20:11

居住用財産を売却したときは、譲渡税の特例があります。

あなたのケースですと、建物と借地権が奥さま名義ですから、建物付きで売りませんと、この特例が受けられなくなります。
この税額は高く、仮に建物を解体したため高く売れたとしても、そんなものは帳消し、逆にマイナスになるかもしれません。
これは、実際に時価を見て税理士に相談しませんと、とんでもないことになります。

こういう質問は、素人でなく、不動産業者・税理士にしてください。
あなたの知り合いの不動産屋も、不動産税務を知らなかったようですね。

No.5 回答者： lv4u 回答日時： 2013/08/13 19:15

No.2です。

補足します。
一般的に借地権というと、土地に付随している権利だと思えますけど、現実は建物に付随していると解釈されているようです。（全てのケースがそうだとはいえませんが）
ですので、建物の権利を持つ方が解体し、登記抹消してしまえば、借地権は消え去り、No.1さんの回答にあるように、「贈与もクソもない」って状態になるんだと思います。
つまり建物を解体することで、建物の価値がゼロになってしまうように、借地権も消え去るってことですね。
建物が燃えてしまえば、その建物の財産価値がゼロになるのと同じようなものでしょう。

逆に、底地権を持つ夫は、タナぼたで、借地権分の財産が入手できるってことになります。そういう意味では、贈与税を払うことなく夫に財産が移動することになるともいえるのではないでしょうか？
まあ、土地を借りている賃借人は、借りている期間、土地を活用する代わりに、地代を払っていたわけです。でも、いつの間にか、「借地権」という土地価格の半分以上の権利が、タナぼた式に転がり込んだという状況のケースも多いと思うので、「地主に土地を返す」ことで１円の補償もなく、借地権という財産が消え去るってのも公平だと思います。
（借地権の発生に対して怒りをもっている地主さんは多いと思います）

なので、No.1さんの方法が、贈与税もかからず、更地価格で売れるので、一番良いのではないでしょうか？

No.4 回答者： siq123 回答日時： 2013/08/13 15:55

地主と借地人が合意すれば、底地と借地権を同時に同じ第三者に売却することができます。

賃貸借の更新時とか、地主・借地権者ともに相続が発生した時に両者のタイミングがうまく
合って同時売却となることは時々あり、借地権問題のハッピーな解決法です。同じ第三者に
売るのであれば、売却価格の合計は（そして税金の合計も）普通の不動産売却と同じにでき
ると思います。同時売却は、底地と借地権との価格割合について、地主と借地人のあいだで
もめることが少なくないのですが、円満な夫婦の間であれば適当に底地/借地権=4/6くらい
にしておいて良いのではないですか。契約書の上だけの話ですので。もちろんその割合で各
人の収入となり各人が所得税を払うことになりますが。

「底地と借地権を同時に売却する場合、建物を壊せないのであまり高く売れない。更地の状
態の方が高く売れる」という意味はよく分かりません。同じ第三者が買主であれば、問題は
ないはずです。買主が契約後に建物を解体したいのならそれは買主の自由です。買主が更地
を望んでいるようなら、更地にする費用だけ値引きして買ってもらえばよいでしょう。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2013/08/13 13:34

底地と借地権を一緒に売るなんてことはできません。

底地を売るか（これはほとんど無理、借地権を設定された土地を買ってもメリットがない）
借地権を売るかです(これは可能）
貴方は借地権だけが売れるなら、底地も一緒に売れると思っているところに問題があります。

No.2 回答者： lv4u 回答日時： 2013/08/13 13:13

>>更地の状態の方が高く売れる」と言っていました。

借地権と建物、底地を同時売却すれば、それらを購入した方は、当然ながら建物を壊すことは自由だと思います。
でも、更地にするには、解体費用がかかりますから、当然ながら更地にしたほうが高く売れるはずです。その不動産屋が言ったことは正しいと思います。
もしかすると、建物を壊すと、借地権が消滅するってことを不動産屋さんは、いいたかったのかもしれません。

>>どのような方法が一番、税金がかからず、かつ　土地が高く売れるのでしょうか？

夫婦間の仲が良いのでしたら、建物を壊して、借地権を消滅させるってのはどうでしょう？「もう建物を使わないので借地を地主に返却した」というパターンです。
そうすれば、底地権をもっている夫が、土地の権利を１００％取得ってことになり、夫は更地としての相場で高く土地売却ができると思います。

なお、私は地主としての立場ですが、不動産関係は素人ですので、不動産屋さんに再度確認してみてください。

No.1 回答者： chie65535 回答日時： 2013/08/13 12:55

＞以前、知り合いの不動産屋が、「底地と借地権を同時に売却する場合、建物を壊せないのであまり高く売れない。

更地の状態の方が高く売れる」と言っていました。
＞まず、これは本当なのでしょうか？

更地の方が高く売れる傾向にあります。

＞売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか？

建物の持ち主が、建物の持ち主の権利によって、自費で建物を撤去して建物を登記抹消し、借地契約を解除すれば、自動的に借地権は消滅しますが、それでは駄目なんですか？

登記抹消された建物、消滅してしまった借地権は「存在しなくなる」ので、贈与もクソもありませんが。