雨漏りの件

長文失礼します。
個人の売主より瑕疵担保免責で中古マンションを(5階建の5階)を購入しました。

このマンションは自主管理のため管理会社がなく、引渡しの後、リフォーム(築も古く、現状取引)をしようとマンション自治会長さんに御挨拶にいったところ、「階下の住居が雨漏りで大変なことになっている。知っているでしょ。」と言われました。

もちろん私にはそのような説明はありませんでしたので、すぐ仲介業者に連絡をして確認をしましたが、売主は売買時にそこに住んでおらず「知らない」、仲介業者にも「知らない」と言われました。

知らない訳はないと、後日私は、自治会長さんより売主・仲介業者にも売買前に一度、雨漏りを調べたい旨伝えた。という内容をテープに録音をし聞かせたところ、売主は「何年か前にそんな話があったのは聞いていたけど、自治会長より直ったと聞いている。」と言い、仲介業者は「契約後、決済日前に知った。」と言いなおしてきました。

知っていたなら教えてくれればいいのにという気持ちと、今後どのような負担をしいられるか心配と不安でいっぱいです。
嘘をつく事や、事実を隠していた事など、これは法律上何か問題があると思うのですが、ご回答よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： nekochan04 回答日時： 2013/10/28 01:57

＞売主は「何年か前にそんな話があったのは聞いていたけど、自治会長より直ったと聞いている。

」

これが事実なら自治会長の責任で治してもらいましょう。

気になるのは、仲介業者の意見が「知らない」から変わっています。仲介業者が自治会長より治ったと聞いていることが嘘でなら、仲介業者の責任です。そもそも、５階建ての４階が雨漏りするようなマンションは寿命です。次にどこが雨漏りするかわかりません。建て替え期が来ているということです。購入前に事実を聞いていなかったのですから、この契約は無効です。別の物件を紹介してもらいましょう。売主が嘘をついていた場合は売主の責任で、やはり契約は無効にできます。雨漏りが原因で売ったのでは？とにかく、自治会長が治せないのなら、契約を無効にして、別の物件に引っ越すのがベストです。

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/14 20:49

No.1です。

瑕疵担保免責条項はかなり古い中古住宅の取引に出てきます。新築時の住宅瑕疵担保保険とは内容が異なります。この条項がないと引渡し日から1ヶ月以内に生じた瑕疵は売り主が修理費を負担せねばなりません。売主がこれを付けると、価格はかなり下がるのでお買い得物件にもなるのです。

瑕疵担保免責であれば瑕疵の重要事項説明をしなくて良いわけではありません。瑕疵担保免責は瑕疵が現在あっても、また未来に生じてもそれを弁償する売主責任が免除されるわけで、現在の瑕疵は重要事項で説明する義務があるのです。現時点で知りえない瑕疵は当然説明できないので対象ではありません。そこで売り主は知らなかったととぼけるのです。

買主はその瑕疵の説明を文書で受けて、納得したら契約になるのです。売りたいために隠していたらルール違反です。

今回のケースは売主は以前から知っており、仲介者も決済までには知っていたのです。不動産屋は契約日には知らなかったので、重要事項説明が出来なかったと抗弁していますが、決済日に知っていたら決済を止めねばなりません。

このケースは大金を支払ってしまっているので、契約解除して取り返す必要があり、弁護士の力が無いとやれません。

No.2 回答者： inon 回答日時： 2013/10/14 10:09

マンション自治会長とは理事会長でしょうか？

管理組合は無いのでしょうか？先ずこれが一番大きな問題、階下への漏水被害については通常管理組合がマンション全体の保険をかけているのでこれで補償されます。私の住むマンションでも何回もこの保険で漏水の修理がされています。

個人の売主より瑕疵担保免責という言葉も良く分かりません。瑕疵担保保険というのはマンション全体にかかってくる保険です。雨漏り、構造体の瑕疵に対しての保証が有ります。１０年間は売り主か国が費用をふたんするわけです。

雨漏りか、給排水管の漏水か判断出来ませんが、当然物件を売買するときに重要事項説明があり、瑕疵については説明する義務が不動産屋にはあります。
消費者センター等にとりあえず相談して下さい。

それと、自主管理の管理組合についてもしっかり調べて置いた方が良いですよ。
共同住宅に住む以上一番押さえなければいけないところです。

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/13 20:37

説明内容が分り難いのです。

階下の4階の住居が雨漏りするのですか。雨漏りではなく漏水事故ではないのですか。貴方が買った部屋は買う前に調べたのでしょうから、大丈夫なのですよね。心配なのは階下の住人からの漏水事故の損害賠償の訴えですね。原因は貴方の住居への送水管の損傷と考えられるのですね。

管理組合があるマンションでは、送水管の損傷による事故の修理と弁償は管理組合が行い、住民には損害賠償は及びません。自主管理とはその修理と損害が住人の責任になっているのかどうかを、自治会長さんに聞いてください。

いずれにしても、重要事項説明の内容に問題があることになります。知っていた、知らなかったとの水掛論の問題となる可能性も否定できないが、確信犯である可能性が高いと思います。不動産屋は契約日前に知っていたら免許取り消しになるのを恐れて嘘をついているのでしょう。契約後であっても決済日前に知ったのなら、契約解除せねばならないのです。

ほとんど詐欺行為の犯罪と思われます。こんなところで聞いているようでは心もとないので、費用を払って弁護士と相談し、行動してください。また不動産の営業を認可している市町村の窓口に相談に行くこともお勧めします。不動産屋は認可取り消しが最もこわいのです。