居座る家賃滞納住人をどう退去させるか。

同じ件で質問させて頂いた者ですが、さらに伺いたいことができたので、別投稿とさせて頂きます。

前提はこちらを読んで頂くとして…
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/8315913.html


簡単に言いますと、私の亡父がマンション賃貸の保証人になっており、その借主が退去及び死去。
しかしその借主の離婚した妻が今でも居座っており家賃滞納。
管理人から、「保証人の相続人である貴方が家賃滞納分を支払い、さらに今居座っている元妻を追い出してくれ」とのこと。


さて、質問は２つ。

１．前質問において、少なくとも法的には私の保証人責任は免れないことは理解できました。
と言って、生きていれば今年91歳になる亡父の18年前の契約であることと、今住んでいるのは私が顔も見たこともない契約者の元妻ということもあり、心情的には責任など持ちたくありません。
こういう場合、賠償金を【まけて】もらえるケースというのはあるのでしょうか。
あったとして、いくらくらいものでしょうか。
実例などあればご紹介頂くと幸いです。

２．メインの質問になりますが、損害賠償は金で済む話だとして、問題は目下居座っている元妻です。
電話番号は管理人に聞けば分かる話ですが、もし彼女が電話にも出ないとなれば、こちらとしてはどのような手段で退去に持ち込むことができるのでしょうか。
例えば、「出てくるまでドアを叩く」と言うような行為は違法になるのでしょうか。
また、これが「不法占拠」ということであれば、刑事事件として警察に任せることもできるのでしょうか。


以上、よろしくお願い致します。

No.5 回答者： mu128 回答日時： 2013/11/07 11:37

私としては、相談者さんの対応方法には問題があったと

思います。
私も不動産屋ですが、私がもしその管理会社であれば、
あまりいい思いはしません。

相談者さんは３つの点を主張されたようですが、
１点目の「保証人の責任はもうない」というのは論外です。
Ｎｏ４の方の通りです。
２点目の「契約終了後から５ヵ月も経過」ということについては
確かにその点は考慮されてもいいことですが、では、３ヵ月くらい
ということであれば、特に落ち度もないとも言えます。
管理会社としては、入居者本人に何度も話をしたが、入居者が
「いついつまでに出ます」と何度も繰り返していたり、
相談者さんが保証人の相続人であることを調べて、ようやく
連絡がとれたということであれば、特に５ヵ月が長い期間でも
ないとは思います。
３点目の「仲介役として協力します」という点も、あまり
いい言い方ではないと感じます。
管理会社からしたら、元々、保証人であり責任義務があるのに、
どうして上から目線なのだろうかと感じるのではないでしょうか。

あと、お礼の中で、
「契約そのものは終了している」ことと、「通常の滞納に係数は
かからない」ことを確認した・・・とありますが、これは誰に
確認をしたのでしょうか？
係数という表現が私にはあまり理解しにくいのですが、要は
家賃額に１．５倍が追加されて請求されているということですよね？
契約書を見てみないとわかりませんが、もし、契約書にそのような
規定がかかれているのなら、それは有効です。
（ちなみに、私や私の周りの不動産会社の契約書には、そのような
明渡し遅延損害金は家賃相当額の２倍としているところばかりです。
当然、２倍でも有効です。）

また、家賃の支払い遅延に対する損害金も年１４．６％までは
有効（契約書に書かれていたら）ですので、それも請求されれば
支払う義務があります。
明渡し損害金ほど高額ではないですが、遅延していた日数が
多ければ、それなりの額になってしまいます。

実務上（あくまで個人的や周りの不動産屋だけですが）では、
仮に、家賃支払い遅延があったり、解約日から明渡日まで日数が
あったとしても、そのような損害金は請求しないことが多いです。
計算も面倒な部分もありますからね。
ただ、請求できる権利はありますので、借主から何か挑発的な
ことを言われたりした場合は、その分も請求してくることも
あるかもしれません。

もし、その管理会社が、本当は契約書に明渡し損害金は２倍と
書いてあるのだが、２倍だとかわいそうだからと１．５倍に
してくれていたり、（支払い）遅延損害金も計算が面倒だからと
請求額にいれていなかったのであれば、今後、その分を上乗せ
して請求してくることもあるかもしれません。

相談先の行政書士さんにそのようなアドバイスをもらってしまい、
強気になってしまった分はあったのかもしれませんが、もう少し
慎重になって、交渉をしていけば良かったのにと思いました。
返事が遅いのは、裁判手続きの準備をしているのかもしれません。

しかし、もうそのような意思表示をしてしまったのなら、それを
悔やんでも仕方がないです。
相談者さんのプライドが許すのなら、管理会社にこの前通知した
内容は、調べてみたら、誤解が多かったので撤回したいことを
伝えて、何とか解決する方向で動いてみることをお話しすると
いいと思います。
（その際は、契約書のコピーも欲しいことを伝えましょう。）

私がその管理会社でしたら、相談者さんから撤回も相談もなければ、
法的・事務的に対応することにします。

すでに、相談者さんは、現状を把握できているので、早めに
解決させて下さい。
これから、解決するまで、半年近くかかっているようですと、
管理会社が５ヵ月間何もできなかったことが、やはり仕方ない
ことだったと認めることになってしまい、管理会社の対応の
遅さの不備をつくことは難しくなってしまいます。
保証人であることを自覚しているのですから、保証人であれば、
家賃（相当額）を払うか、退去させるように、借主と話を
していく義務が生じます。

No.4 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/11/06 10:05

＞解約の時点で保証人ではなくなる

その行政書士さんとやらをけなすつもりはありませんが
ちょっとマヌケすぎですよ。

「解約後にすべての債務を支払い終わったら」
保証人の責任も終わるのです。


契約者からは解約の連絡が来た以上は
解約として処理する、
しかしいざ解約日になったら
明け渡しがされず、居座っている輩がいる

管理会社の対応もあまりほめられたものではありませんが
そんなことは滅多にあるもんじゃありません。

解約後に明け渡しが遅滞した場合、
賃料の1.5倍の遅延損害金を請求、と
契約書には記載されているか
記載がなくてもその請求については
慣例的には有効です。


あと、居座り人の言う事などすべて真に受けない方が
いいですよ。

その場だけ都合のいいこと言ってしのいで
ズルズルと引き延ばしてってよくあるパターンです。

そもそもまともな人間は最初からそんなことしません。

口先にごまかされているとさらに痛い目にあいますよ。



管理会社の不備を付いたところで
当初は戸惑いもあり、その場で口頭では
言い負かせるかもしれませんが
結果的に裁判にでもなれば
結局は質問者さんが負ける可能性は高いです。


仲介役として、などと他人事のようなことを言ってないで
主体的に解決に向かうように動くべきだと思います。

No.3 回答者： mu128 回答日時： 2013/10/23 10:53

Ｎｏ２の回答者さんと同じ意見です。

１については、
もし、滞納が１年以上とか、滞納しているのに更新（自動更新も）を
繰り返していた場合などであれば、貸主側ももっと早く契約解除すべき
だと判断されて、滞納分の支払いを減額された例がありますが、
現在、５ヵ月分の滞納ということですので、貸主側の落ち度もまだない
と考えられ、減額できるケースにはあてはまりません。

２については、
「出てくるまでドアを叩く」といった行為は逆に警察のお世話になって
しまう可能性があるのでやめましょう。
相談者さんは、その入居者とは面識がないということですので、
性格的にどういう人なのかもわかりませんし、下手すると、誰か
怖そうな人がバックについているかもしれません。

選択肢としては２つあり、１つはＮｏ２の回答者さんが言うように
裁判をやって、法的に対処してもらうように、貸主に言うことです。
５ヵ月滞納があれば、裁判をしてもいい時期です（少し遅いかも）。
訴訟費用そのものはそれほど高額ではありませんが、最悪の強制執行まで
いってしまうと何十万とか百万単位の請求がくるかもしれません。
しかし、どちらにしても、このまま放置しておくと、それだけ被害が
大きくなるばかりなので、早めに行動してもらったほうがいいでしょう。

もう１つの選択肢としては、入居者本人と直接話し合って、
解決策を探していくことです。
その人がなぜ滞納しているのかを聞いて、無職で仕事を探してもない
という状況であれば、就職先を一緒に探したり、生活保護を申請できないか、
その人が職についていても、家賃を支払えるだけの収入がないという
ことであれば、収入にあったところに引っ越すように話してみるとか
することです。

直接話し合うには、それなりの勇気が必要だと思いますが、
ベストなのは、借主本人が退去する意思をもって、行動してもらうことです。
Ｎｏ２の方が言うように、自分で交渉すれば引越し代などを要求される
可能性もあります。
しかし、もし、合法的に裁判をやっても、判決が出て、最悪の強制執行まで
いってしまうと、時間もかかるし、金額的にはかなり高額になります。
強制執行されるまでの家賃も払う必要があるし、いろんな費用も請求される
ことになります。
（もちろん、判決が出た時点で、借主がすんなり退去してくれれば、
それほどの出費にはなりません）

そう考えると、引越し代として３０～４０万円くらい払うから、他へ引っ越す
ように促すというのが、最終的に最も負担が少ないかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
現在リアクション待ちにてお礼が遅れてしまいました。
詳しくはNo.1さんへの「お礼」欄に書かせて頂いたのでご覧いただけますでしょうか。

＞２については、
＞「出てくるまでドアを叩く」といった行為は逆に警察のお世話になって
＞しまう可能性があるのでやめましょう。

そのようですね…。
どういうわけか守られるのは向こうの方なんですね。

＞もう１つの選択肢としては、入居者本人と直接話し合って、
＞解決策を探していくことです。

一応は今この状態にあります。
ただ月が替わってまだ連絡を取っていないので、もう一度電話してみようと思います。

お礼日時：2013/11/06 09:28

No.2 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/10/23 03:24

http://oshiete.homes.jp/qa8188978.html

同様の質問および回答があります、参照ください。


まず1ですが、
「賠償金」ではありません、あくまで未払い賃料です。
負けてもらえるかは先方次第ですけど

負ける理由もないし、その分は管理会社か貸主さんが
泣くだけの話ですから
常識的に考えて無理です。

2について、不法占拠ではありますが残念ながら
刑法犯ではなく民事の範疇になると思います。
なので警察に任せることは無理と思われます。
ドアを叩き続ける、などした場合には
こちらが警察のお世話になってしまうことすら
考えられます。


リンクのトピの私の書き込みのように
管理会社・貸主さんに
訴訟費用まで負担するからということ確約し
あるいは金銭を預けた上で
あくまで賃料未払いということで
訴訟をやってもらい、判決をもらって
強制執行をやってもらいましょう。

離婚した相手の名義なのを承知して
居座っているのだから一筋縄で
いかないのは明らかです。

自分で交渉すれば
「行き場所がない、新しい所を用意しろ
引越し代払ってくれ」などと
言い出すのは確実です。

盗人に追い銭になります(笑)

自分で追い出すにはかなりの法的知識と
業界慣例と業法の熟知と
手間と根性が必要です。


借主名義人や連帯保証人が
離婚した妻である居座り人を
追い出す訴訟・強制執行ってのは
前例がよくわかりませんし
認められるかもなんとも言えません。


ですから、貸主が滞納者を追い出すと
いう一般的な形で粛々と進めて
もらうのがいいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

＞「賠償金」ではありません、あくまで未払い賃料です。

それがどうやら単純な「未払い賃料」ではなかったようで、詳しくはNo.1さんへの「お礼」欄をご覧頂ければと。

＞2について、不法占拠ではありますが残念ながら
＞刑法犯ではなく民事の範疇になると思います。

市の無料相談でもそう言われました。
何とも面倒くさい話ですね…。

＞自分で交渉すれば
＞「行き場所がない、新しい所を用意しろ
＞引越し代払ってくれ」などと
＞言い出すのは確実です。

元妻と話をしたところ、ただただマシンガンのように喋るだけで（悪意ではなく元旦那との思い出話など）、こちらの質問に対する回答がなかなか出なかったりなど、かなりコミュニケーション能力に欠ける人だとは思いましたが、娘さんへの気遣いは本当のようで、一応は真面目に対処する感じでした。

お礼日時：2013/11/06 09:22

No.1 回答者： teresa8102 回答日時： 2013/10/22 23:01

家賃滞納の借り主を追い出すのは大家の仕事だと思うのですけれど。

保証人はあくまで家賃の支払いの保証人ですから追い出す責任はないと思います。

以前、テレビで家賃を滞納して、留守の間に荷物を外に出されてカギも変えられた人が出ていたのを見ました。
大家さんもそうすればいいのです。
ただ、それには引っ越し業者に頼んだり、荷物をどこかに保管したりのお金と手間がかかりますよね。
それが嫌であなたに押しつけているのだと思います。

ともかく一度家賃の事も含めて弁護士さんにご相談なさったらいかがですか？
行政の無料相談などを利用されたらいいと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅れて申し訳ありませんでした。

仰るように、市の無料法律相談と知り合いの行政書士に相談してみました。

この場を借りて再度情報のまとめをさせてください。


現在居座っている元妻と電話で話すことができました。
いわく、今は夜の仕事も初めて収入が良くなった、月末まで待ってもらえば払える、とのこと。
さらに、遠方に娘さんがいて彼女は肩代わりする意志がある。が、新婚であり妊婦である彼女に負担をかけさせたくないと断っている状態。その娘さんの連絡先も教えてもらいました。

行政書士のアドバイス。
「これ、元旦那さんから契約解除の通告があったわけですよね。じゃあ契約終了してるんじゃないですか？だとしたら保証人の責任もないはずですが」とのことでした。

管理会社からはこちらが申請した明細が届きました。
見てみるとどういうわけか、私が「滞納」だと思っていた1日目から滞納分に１．５と言う係数がかかっています。請求額が高い理由が分かりました。
そして、回答は書面でほしいと言われてたんですが、ひとまず電話。
「契約そのものは終了している」ことと「通常の滞納に係数はかからない」ことを確認した上で、改めて書面で回答しました。
（ついでに言うと、「そちらの弁護士さんはどう言っているのか」という問いに「とりあえず保証人の意思を確認してくださいと…」という返事をもらいました）
以下が主旨です。

「契約が終了しているのなら連帯保証人の保証責任ももうないはず」
「1日目から係数がかかっているということはその時点で『非常事態』だったはずで、もし保証人にも責任があるのなら即時に通告されるべき。でも実際に連絡が来たのは５カ月以上も後。これは貴社自身が保証人の責任外の問題だという認識を持っていたからだろう。もし責任内だと認識した上で『非常事態』を放置し、損害額をいたずらに大きくしたのであれば貴社の過失ではないか」
「ただし、顔は見たことがないものの、電話で元妻とじっくり話はできたし、私となら腹を割って話もしてくれそうだから、今後こじれるようであれば仲介役として協力できることならさせて頂く」

で、返事待ち状態なんですが、月が明けても返事は来ません。

そして今に至ります。

お礼日時：2013/11/06 09:12