マンション購入予定 頭金の割合と資金計画について

夫婦２人＋今年夏頃に赤ちゃんが生まれる予定の家族です。
夫、６９０万の年収で４２００万円の新築マンションを買うことを検討しています。

私は年収は通常４３０万ぐらいですが（育休取得後復帰予定）、
何があるかわからないので計算には入れないようにしようと思います。

頭金は１０００万円（諸費用除く）予定で、手元に４００万ほど残ります。
（これとは別に親から５００万ほど援助を受けられる可能性もあります。）


１．住宅ローン控除の事もありますが、頭金はできるだけ多く支払った方がいいでしょうか？
２．収入、手元に残る資金を考えて無理のないローン、頭金でしょうか？
３．子供はもう１人欲しいと考えています。ネット銀行でローンを組もうと思いますが、私のような家族状況、年収の場合に変動金利と固定金利だとどちらがいいでしょうか？
（すみませんが、ここはまだ特に勉強不足なので教えて頂けると嬉しいです）
４．私の会社の優遇制度（購入時価格１％引き）を受けるのに私の名義も必要だとのことなのですが、登記費用や諸費用が倍になるようです。
離婚を想定しない場合、１人名義ではない不利な点はありますか？
５．繰り上げ返済というものがあるとのことですが、ある程度貯まったらどんどん返していくのがいいのでしょうか？


大きすぎるお金のことでとても悩んでいます。
今後の返済の大きな流れをどうするのが一番いいのかを考えたいのでお知恵を貸して頂ければと思います。

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/02/18 13:32

１：いざという時の貯蓄、目安として生活費の半年分以上は残しておきましょう。

これがないと減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来ずに破綻する可能性がありますので。また、近い将来大きな出費が見込まれるなら、その分も置いておきます。住宅ローン金利は他の借金より低いので、その時になって借りたりローンを組むことになれば金利の差額が無駄になるので。
これ以外にも将来的に子供に掛かる費用の貯蓄は必要であり、その時になって困らないよう毎月貯蓄していきます。更には、今はまだ早いかもしれませんが老後資金も考えておく必要があるでしょうか。

２：無理のないローンかどうかは、年齢が不明なので何とも言えません。要は、これからの生涯収入が年齢によってある程度決まりますし、そのうちの一部しか返済に充てられないからです。
目安的には収入の25％程度を返済に充て、定年までの全期間固定金利（現状２％程度）で借りられる金額です。これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度）を引けば購入可能物件価格が出ます（物件ありきではなく、借入可能金額から物件価格を計算）。現在の家賃から計算することも可能で、これよりも数万円少ない返済額で今と同じ家計状態になります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです。
https://www.hownes.com/loan/sim/
頭金は物件価格の20～30％以上は欲しく、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。こうすることによって何かあった時に売却して清算することが可能です。これが逆だと、差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ません。

３：金利タイプの違いは、少々金利が高くても総支払額の決まっている固定金利か、変動金利で総支払額が少なくなるかもしれない賭けをするかの違いです。どちらを選ぶかは自分で決めるしかありませんが、少なくとも変動金利を選んで金利が上がった時に払えないことは避けなければいけません。その差額を貯蓄として置いておくか、全期間固定金利で返済していると思って、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えることは最低限必要でしょう。
現在は最低レベルの金利だと思います。今後は上がるかこのままかしかないでしょう。いつ上がるかですが、景気回復すれば案外早い時期ということも考えられます。国は景気回復させるために動いていますし、それを前提に大きな出費もしています。結果はどうなるか分かりませんが、どちらに転んでも問題ないようにだけはしておくべきでしょう。
なお過去の事例から、金利は下がる時より上がる時の方が早いです。
変動金利を選択される場合は、その仕組みも十分に理解しておいてください。金利が低いからと目先の返済額だけを判断基準にして決める人も多いですので。急激に金利が上がれば返済出来なくなる可能性も当然あります。
何も分からない、経済情勢等にも疎く今後完済まで情報収集等もしたくないなら全期間固定金利をお勧めします。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_miba …
https://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/artic …

４：書かれていることぐらいでしょうか。
ただ、それ以前に出した金額で持ち分登記しないと、夫婦であろうと多額の贈与税が発生します（贈与税は税率が高いです）。なので、出資された金額の割合で共同名義にするだけとなるでしょう。例えば、（旦那さんの頭金＋旦那さんの借入金）：（あなたの頭金＋あなたの借入金）となります。あなたはローンを組まず頭金も出さないなら、基本的に持ち分登記するには贈与税を払う必要があるかもしれません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

５：貯蓄の運用が住宅ローン金利を上回るのなら、そもそも繰上返済は必要ないことになります。これが出来るかどうかで繰上返済するかどうかの判断の目安となるでしょうか。これが出来ないのであれば、必要な金額を除いてどんどん繰上返済する方がお得です。早い時期に100万円単位ですれば、数十万円の金利軽減になる可能性もありますので。
また、繰上返済するには手数料が掛かることがあり、この場合はある程度纏まった金額でないと損する可能性もあり得ます。繰上返済する前提なら、この辺りの条件もローン選びの比較項目に加えておきましょう。
なお、上記では定年までのローンとしましたが繰上返済も必要で、10年程度は短縮し完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。

私は年収は通常４３０万ぐらいですが（育休取得後復帰予定）、何があるかわからないので計算には入れないようにしようと思います。＞
２人目の予定もあるようですし、相当長い期間片方だけの収入になることが想定されます。なので、質問にもあるように旦那さんだけの収入だけで返済出来る試算にしておいた方がベターです。そうか、あなたが働けない間持ち出せる貯蓄を予め貯めておくかです（もう遅いかもしれませんが…）。

住宅ローンは人生を左右する借金ですので、この程度のリスクヘッジは必要かと思います。無理のないローンというのは大前提であり、外食や旅行、子供との思い出作りも重要です。家は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎず、手段であっても目的ではありません。子供の教育費用や老後資金等、これからの生涯収入、これらを総合的に考えて購入することをお勧めします。自分で計算出来ないなら、お金を払ってでもＦＰ等に相談しても損はしないでしょう。

No.2 回答者： 9625 回答日時： 2014/02/18 13:25

No.１です。

すみません、補足です。

月々のローン支払い額は、
手取月収の１／３以下が良いです。

共益費＋管理費＋修繕積立金＋月々のローン返済額＝手取月収１／３以下

尚、修繕積立金は、後々上がると思われます。
そして、大規模修繕時、修繕積立金が不足している場合、
一時金として出資しなければならないマンションも、存在します。

No.1 回答者： 9625 回答日時： 2014/02/18 13:07

ご主人様の年収と考えられている頭金で、残りをローン。

年収の５倍以下のローンなので、特に無理があるようには思いません。
ご両親から援助があれば尚更です。
奥様の年収をマンション購入費用に充てないのもとても良い事だと思います。
ローンは、旦那様の収入で返済可能な事がベストです。


１．頭金は多ければ多い程、ローン金額が少なくて済むので、
　　多いに越した事はありませんが、手元に残す金額と相談するのが良いと思います。
　　手元に残すお金＝いくら残れば安心？＝とりあえず年収半年から１年分程度。
　　多ければ多いだけ良いです。

２．無理のないローンが一番です。
　　ご主人様の定年迄に完済出来るローン計画が良いでしょう。
　　定年後、定年前と同様に一定の収入が得られるかは分からない為です。

３．固定金利が良いか変動金利が良いかは、一概には言えません。
　　今後の金利の上昇等は神のみぞ知るです。
　　固定金利ならば、現在がほぼ底値の金利としたら、５年若しくは１０年等、
　　金利が今以上に上昇しても、現在の金利で返済となります。
　　変動金利の場合、借入先の規定に沿った金利での月々の支払いになるので、
　　万が一、金利が大幅に上がった場合、場合によっては、固定金利の何倍も
　　金利を支払う事になる可能性があります。
　　若しくは、金利が今後下がれば、固定金利より安い金利で支払が済む、
　　そんな可能性もあります。
　　ローンについては、各金融機関で内容が異なるので、色々比較検討してみて下さい。
　　又、ローンの組み方も、元利均等返済か元金均等返済かがあります。
　　元金均等の方がトータルの利息が少なくなると思いますが、返済力にもよりますので、　　
　　どちらが良いかは、ローンを組む方によります。
　　又、ボーナス併用払いは止めた方が良いです。
　　ボーナスは、必ず貰える訳ではありません、この先、何があるかもわかりませんので、
　　返済の代わりに、預金の方が賢いでしょう。

４．登記費用は確かに倍になりますが、大した金額ではありません。
　　諸費用とは何の費用の事でしょうか？
　　不動産取得税等を言われいるのでしょうか？
　　だとしても、倍にはなりません。
　　あくまでも、購入した物件の価格によります。
　　会社の優遇制度で、奥様の名義も必要ならば、そうするか、
　　若しくは、会社の優遇制度を使わず、ご主人様の名義にするかです。
　　名義を分けると、それぞれの持ち分に対し、それぞれ固定資産税と
　　取得税がかかってくる程度です。
　　固定資産税は、毎年支払うもので、物件が古くなれば、
　　だんだん安くなりますが、新築で購入したなら、
　　暫くはほぼ同じくらいの税金額になると思います。

５．繰り上げ返済も、各金融機関により、損か得かが異なります。
　　繰り上げ返済手数料は不要なのか、必要なのか、
　　必要な場合、手数料がいくらなのか？
　　繰り上げ返済時期によっては、手数料をかけるくらいなら、
　　繰り上げ返済しない方がお得という可能性もあります。

住宅ローンは、ローン返済者が万が一死亡した場合等、
以降の支払いはしなくて良い等も有ります。
その辺りも、条件が金融機関によって異なります。
ローンの保証委託金等も必要になります。
金利の上昇に合わせ、ローンの借り替えも視野に入れて置いたら良いと思います。

取敢えず、金融機関は、利息を取るのが仕事なので、
良い事を言ってきます。
デメリットは、パンフの下の方に小さく記載されていたり、
さわりだけあっさり説明して、流そうとしたりします。
理解出来るまで何度も聞いて、矛盾がないか、納得出来る内容なのか、
何度も確認して、損をしないように頑張って下さい。