土地売却時の税金等について

こんにちは。
表題の件でご質問です。
この度、実家の土地と家をを売却し、新たに土地を購入して家を建てました。
そのため、今回確定申告が必要です。一番税金等かからずに済む方法をと思い、いろいろ調べたのですが、よくわからなくなってしまったので教えてください。。
1.売却価格3千万以下の特例を受けた場合の税金等
土地等を売却すると(約1千万で売却)、税金はかからなくても、翌年の国保が年間60万くらい(年間所得の上限を適用)になる計算になってしまったのですが、本当にこんな高額になるのでしょうか。(市によって若干違うと思いますが、、)ちなみに現在の国保料金は収入がないため、特例を受けています。(世帯の国保加入者人数は60代と20代の2人)
2.買い替えによる特例の場合
売却して得たお金は、新たに購入した家と土地代の一部に充てる予定です。売却した人は母、新たに購入した家は旦那名義で2世帯住宅ですが、
この特例の対象にはならないでしょうか。。
また、年間110万以下の贈与は税金がかからないと聞きましたが、何年かにわけて贈与した場合、税金がかかることはありますか？
その他、良い方法はありますでしょうか？
長文かつ文章が下手で申し訳ありません。
税金に対する知識が乏しく、税務署にも聞いてみましたが、やはりあまり親身は答えてもらえませんでした。生活に余裕もなく、できる限り税金等かからない方法で申告したいです。。どうかお知恵を貸してください。
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2014/02/23 11:15

既に先輩二人から適切な回答がついてます。

お二人ともに正を述べておられますので、蛇足。

単純に家を売ったというだけならば、居住用不動産の売却の特例に該当し３、０００万円控除を受けられればよいですが、その後の資金を家の建て替えに充てる際に、新たな名義で建てるとなると、そのまま贈与税の対象になります。
ズバリ申しあげますと「少々報酬がでるが税理士に相談なさい」です。
家族構成や、あなたが何を求めてるのかなどを聞いて、最も納得できる方法を選んでくださるはずです。


贈与税は年間基礎控除１１０万円ありますが、これを利用しようとして素人（失礼）があれこれするのは危険です。
特にネットでの無料回答で事を済ませようとすると大怪我をする可能性大です。
回答者が税理士であるわけでもなく、回答に法的な責任を取ろうとしてもできないからです。
譲渡の際には司法書士などにそれなりに手数料を払ってると存じます。
同様に税理士報酬も「そのようなときに必要な手数料」だと思って処理を任せるのがベストです。
生兵法は大怪我のもとというではないですか。

なお、国保税は国税ではないので、国税を管轄してる税務署にて聞いても答えがされません。
不親切なのではなく「責任ある回答ができない」立場なのです。

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2014/02/23 08:49

＞土地等を売却すると(約1千万で売却)、税金はかからなくても、翌年の国保が年間60万くらい(年間所得の上限を適用)になる計算になってしまったのですが、本当にこんな高額になるのでしょうか。

なるでしょうね。
１千万円を「所得」として、保険料を計算されます。
通常、保険料の計算の所得は、「特別控除前の所得」ですから。

＞売却して得たお金は、新たに購入した家と土地代の一部に充てる予定です。売却した人は母、新たに購入した家は旦那名義で2世帯住宅ですが、この特例の対象にはならないでしょうか。。
該当しません。
売った人と購入した人が別ですから。
二世帯住宅どうこうは関係ありません。
その「名義」がだれになっているかです。
逆に、贈与税の対象になります。

＞年間110万以下の贈与は税金がかからないと聞きましたが、何年かにわけて贈与した場合、税金がかかることはありますか？
あります。
その場合は、最初からその合計額をもらう権利を贈与されたものとしてかかる場合があります。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

この回答へのお礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2014/03/27 20:37

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/02/23 08:42

＞土地等を売却すると(約1千万で売却…

取得費と譲渡費用を引いたらいくらになるのでしょうか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

＞翌年の国保が年間60万くらい(年間所得の上限を適用)になる計算になってしまった…

国保税の算定要素になる「総所得金額等」とは、

-------------------------------------
純損失、雑損失、その他各種損失の繰越控除後の総所得金額、
特別控除前の分離課税の長(短)期譲渡所得の金額、
株式等に係る譲渡所得等の金額、
上場株式等に係る配当所得の金額、
先物取引に係る雑所得等の金額、
山林所得金額及び退職所得金額
の合計額
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1150.htm
-------------------------------------

ですので、1千万 (マイナス取得費、譲渡費用) の「所得」があったものとして、翌年の国保税が決まります。
まあ、1千万近くあれば、翌年の国保税は最高額になるでしょう。

＞売却した人は母、新たに購入した家は旦那名義…

法律上、姑と婿は赤の他人です。
それを買い換えなどとはいいません。

＞110万以下の贈与は税金がかからないと聞きましたが、何年かにわけて贈与した…

意図的に毎年毎年繰り返せば、一度にまとめて贈与されたと解釈されるおそれが多分にあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞税務署にも聞いてみましたが、やはりあまり親身は…

税務署は国税のみが専門です。
地方税である国保税のことを聞いても、答えは返ってこなくて当然です。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2014/03/27 20:38