住宅ローンのおりこうな返済

私は３年前に　頭金なしで　３１００万円借りました　利子が１０００万円ほどで　合計４１００万円の返済があります　その後私の給料が増えたので　利子が少しでも少なくなるように　後２年後に５００万円追加返済するか、後７年後に１０００万円追加返済するかなど　おりこうな返済方法を教えて頂きたいのです　　（ちなみに妻は１２歳と５歳の子供のためにと　学資保険、私たちの老後のためにと別に年金を払っています　私はとにかく早く少しでも返済をすれば良いのではないかと考えますが妻は当初契約のまま長年の返済をし将来のために貯蓄もしたいというのです）

No.1 回答者： 150715 回答日時： 2014/03/01 23:22

何のローンが長くて大きいかって言えば、やっぱ住宅ローンでしょう！！

だって、普通に数千万の買い物しないでしょ？一般家庭が…。
私は、断然住宅ローンを真っ先にやっつけたほうがいいと思います。
もちろん、あなたが言われるように繰り上げ返済が理想です。

月々、いくら金利として支払っているのかを、奥様に提示なさっては？

No.2 回答者： ymzimss 回答日時： 2014/03/02 07:07

考え方次第だと思います。

一つの考え方です。まず、住宅取得控除が受けられるのであれば、その間は両建て(ローンはそのまま、手元の蓄えを増やしていく)にしておく。取得控除が無くなった後、一定の余剰額があるなら、ローンの繰り上げ返済を期間短縮の形で行う。期間短縮ですから、これまでの返済ピッチを変えずに、最終期限を短くしていく(ローンの中抜き)。住宅ローンには通常団信(団体信用生命保険)が付保されていますから、借入人が万が一亡くなっても、保険によりローンは一括弁済されます。貴方が亡くなっても、奥様と子供が住む家は残るということです。あと生命保険や手元の蓄えがあれば、生活維持ができる。「借金も財産のうち」と言われる考え方です。従って、現状の弁済に支障がないなら、敢えて繰り上げ返済せず、残される家族の為に手元に蓄えるというものです。奥様はこの考え方かもしれませんね。(確りなさってますね(笑))

あとは、一定金額(少なくとも１００万円以上)が貯まったら、とにかく期間短縮の繰り上げ返済をするかです。今更ですが、住宅ローンは元利均等払いです。金利が一定なら毎月の元本と利息の合計額は一定です。弁済当初は利息の割合が高いです。そして、ローンの返済を２次元で考えると、縦軸に毎月の返済額、横軸に借入期間をとり、その長方形の総面積が返済総額になります。従って、繰り上げ返済とは、その面積を中抜きしていくことになります。早く繰り上げ返済すればするほど、利息の部分が多く抜かれていくことになります。

No.3 回答者： funoe 回答日時： 2014/03/05 09:37

情報が不足しているので真に的確なアドバイスは難しいのです。

補足していただけると諸賢からよりよい助言が得られそうです。

１）当然、住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）の適用を受けていると思われますが、
　　では、借入している住宅ローンの金利は何％ですか？金利の種別は？
　　住宅ローン控除での税金還付は満額受けられますか？

　　→仮にローン控除が満額適用されていて、（当面の）借入金利が１％未満なら、繰り上げ返済しない方がお得。
　　　ただし、還付された税金は・・・・（詳細略）


以下、借入金利が１％以上のとき・・・

２）繰り上げ返済手数料はいくら？もしかしてネット返済をすれば手数料無料とかのサービスありませんか？
３）２年後に５００万ってことは、実はいまもいくらか手元にあるのでは？なら、早期に返済することは可能？


４）今後の繰上げ返済の中長期的な計画は？比較的、年収に余裕があって毎年のように繰上げ返済できるのか、
　　ギリギリのローン返済なので７年後の１０００万円以降の繰上げはむずかしいのか？
　→ギリギリの返済計画の方は、月々の返済額が楽になる「返済額低減型」を選ぶと、返済低減額を月々の生活費
　　に充当してしまうことが多く、結果として金利負担が大きくなりお勧めできないため期間短縮型が良いです。
　　もともと「一定の生活費」の残りが十分にありそれを繰り上げ返済に回すような余裕のある、毎年繰上げ返済
　　できるような方には、それなりの選択があります。（詳細略）