７カ月たっても家が売れない

Question

昨年の９月に遠方にある築２年の家の売却を地元密着型の不動産に専任で依頼しました。
4000万で購入し、3680万で売っています。
内覧や問い合わせもたくさん来ましたが、契約前のキャンセルが２組ほどありました。
１０段ほど外階段があるのですが、それが気になる方が多いみたいです。
担当の方も良くして下さったのですが、この春で転勤になってしまい４月から新しい担当の方になりました。
その方は転勤した人の上司らしいのですが、プロフィールの紙と報告書だけ送って来て連絡は一切ありません。
ＧＷの活動はどうなってるのか問い合わせたところ無言になり、まだ何も考えていないような答えでした。
ＧＷってオープンハウスなどチャンスはたくさんありますよね？なのに何も考えていないって・・
何か不信感が募っています。
６月までの契約なのですが、今契約を破棄すると違約金など必要になってくるのでしょうか？
６月まで様子をみるかＧＷのチャンス前に今すぐ不動産を変更するか迷っています。
何かアドバイスをお願いします。

chigaitakanoha · Accepted Answer

No.2さんと同意見です。

「新築」というだけで1,000万円くらいの付加価値がついてると思います。
1日住んだだけでも中古、その時点ですでに3,000万円くらいになるのではないかと思いますね。
例が違うかもしれませんが、車の新車と新古車（登録のみで誰も乗っていない）でも2割近くは価格が下がるはずです。

売れない理由　その1
価格が高い。
市場原理として需要と供給があります。売主側の希望価格が買主側の希望価格と合っていないのだと思います。
外階段がネックだというなら、その分価格を下げるべきです。

売れない理由　その2
すでに半年以上売れずに残っている時点で、不動産業者の気持ちとしては「売れない物件」のイメージが付いている。売れる物件は2ヶ月もあれば決まります。
専任物件とはいえ、客数の多くなるG.Wには売りやすい物件を紹介して売上に繋げたいのが心情ではないでしょうか。

6月までの専任契約を破棄しても違約金などは発生しないと思いますが、不動産業者同士というのは結構横の繋がりがあります。
他の業者に変えた所で、半年以上前から売りに出ているという事はわかるでしょう。そして専任契約を途中破棄した事も。

どうしても売り急いでいるならば、思い切って価格を下げて出すことです。
今の業者に頼むならばもっと強気で押し込んで行かないと担当者は動きませんよ。
毎日何十軒も新しい物件が入ってくるのですから、古い物件はおのずと後回しにされます。
不信感が、、、などと言っていないで、しつこいくらいにお尻を叩いて売らせましょう。
それが専任で任せた以上の権利です。

不動産仲介業というのは、どの物件を売っても手数料が入ります。
当然、売りやすい、もしくは売らなければいけない物件からお客に薦めます。
価格を下げてゴリ押しすれば、「売りやすくて売らなければいけない物件」になるのですから必然的に売れる可能性が高くなります。

内覧が多かった、キャンセルが出た、担当者が良くしてくれるなんて、結果（売却）が出ていないのですから全く意味をなしません。表面的には何とでも言えますし、愛想もよくできます。
業者に任せるのではなく、業者を動かさないといつまでたっても売れませんよ。

titelist1 · Answer

貴方の好みで建てた家は他人には好みではないのです。中古を買おうとするのは安いからだけです。したがって、一般的には建てた時点で新築の家の値段は8割に低下しています。その後、年間2.5%の率で低下し続け、築20年後からは低下が緩やかになります。それは土地の値段が残っているからです。
したがって、最初の売値は8割の3200万円-2年分の200万円の3000万円が妥当です。多くの場合にローン残高よりも高く売れることはありません。不動産屋も貴方が値段を下げる気になるのを待っているのです。

detekoiya · Answer

新築で4000万なら

築２年だろうと3680万は高すぎ・・・・

それにつきるでしょう。

そのくらいの差で新築が買えるなら
普通は新築を買います。

だって、ローンの月額にしたら
わずかの差ですから。

よくて3400万程度でしょう。

値付けがおかしいのに
仲介業者や担当者のせいにするのはやめましょう。

suzuki0013 · Answer

4000万を２年で3680万は少し高いかな。
「新築」が外れたら3000万前後かというところ。

ただ、内覧や反響がたくさんきた（業者のデッチアゲでなければ）のなら、相場的には悪くないのではないか。
ご自身でもネットで見てみれば、競合物件との比較もできるだろう。
もし自分がそのエリアでその規模の築浅中古を探していたらどれを買うか――といった目線で見てはどうだろうか。
競合物件の方が良さそうに見えたら、数多くの反響はデッチアゲかも？
７ヶ月も売れてないんだから。。。

媒介契約を途中解約しても違約金は発生しないが、その間の販売経費実費は請求される場合もある。
新担当者の仕事ぶりに不満だからとどなりつけて、一般媒介に切り替えるくらいの話をしてみては？
一般媒介なら複数の業者へ依頼できるし。

oyazi2008 · Answer

業者です
単純に需要に合わない金額なのでしょう、高いからです。

契約前のキャンセルが2回あったと言うことは、意思表示の曖昧な買い主に対し、積極的に詰めてギリギリの営業はしていたということです。
高低差と言っても、2m以下でしょうからそう気になる程のものではありません。
現在はネットで一般の方も沢山の物件が閲覧可能ですから、探している方は質問者さんの物件は知っており極端に下げないと、反響も無いかと思います。
出回って久しい物件を経費をかけてオープンハウスする事もむずかしいでしょう。
媒介を一般に切り替えて3社ぐらいに依頼しその際に、幾らなら売る自信があるのか？良く聞いて価額を決めて下さい。
借入残債などの関係で下げられないなら、しばらく貸すなどの策を考えた方が無難です。

Mokuzo100nenn · Answer

新築住宅は中古住宅になった時点で30％価格落ちると考えましょう。
極論すればたった一日だとしても、中古になった物件は中古の価格になりますよ。

新築で4000万円の物件なら、2800万円前後で取引されるのが業界の標準です。
2800万円の価値の物件を3680万円で売るということは880万円もの利益を乗せていることになりますので、簡単に買い手が見つかることは無いと思います。

＞何かアドバイスをお願いします。
不動産屋に「自社買取の見積もり依頼」をお願いしましょう。
自社買取で2800万円以上の見積もりがでたらそれで売りましょう。
自社買取が2800万円以下の場合は、その見積もり価格の10％アップで中古市場に売り出すことです。

gyong · Answer

>契約前のキャンセルが２組ほどありました。

これはひどいですね。おそらく本命ではない2番手のあて馬物件です。
　10段の外階段は無視できないデメリットです。老後を考えるとマンションの方がよっぽどよいと考える買い手も多いのではないでしょうか？　私は避けます。内覧に来た方でガッカリされた方も多いかもしれません。
　本命の買い手がほとんどいないのは価格が高いことが大きいです。300万円程度下げないとすぐに買い手はつかないかもです。

miura8miiura · Answer

4000万円の中古物件を3680万円なんてボリ過ぎ

7ヶ月たって売れない物は、一生売れません。

2500万円ぐらいにしないと売れないよ

lv4u · Answer

不動産の需要について、ネットを見ていると

１．マンションをはじめとして、住宅の供給は増えているが、少子化の影響もあって、供給が需要を上回っている。物件が売れないのは普通のこと。
２．統計上は、供給過多のように思えるけど、古くなっている物件、時代に合わなくなる物件の割合も多いから、良い物件であれば需要はある。

という２つの考え方があるようです。
どちらが実態に合っているのか、私はわかりませんが。

また、中古物件を買う側の感覚としては、新築時が4000万円で、築２年であれば、首都圏なら9割の3600万円を希望してもいいかもしれませんが、地方では、たぶん8割の3200万円くらいの売値を期待するのではないでしょうか？さらに外階段って問題もあるわけですし。

>>何かアドバイスをお願いします。

売れないのは、買う側にとっては、物件の”お得感”が乏しいからだと思います。つまりは、値下げするのが一番ではないでしょうか？

７カ月たっても家が売れない

貴方の好みで建てた家は他人には好みではないのです。

新築で4000万なら

4000万を２年で3680万は少し高いかな。

業者です

新築住宅は中古住宅になった時点で30％価格落ちると考えましょう。

>契約前のキャンセルが２組ほどありました。

No.2さんと同意見です。

4000万円の中古物件を3680万円なんてボリ過ぎ

不動産の需要について、ネットを見ていると

この回答への補足

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