テナントの看板つけかえについて

テナントオーナーです。

数年前に、6店舗入れる今のテナントビルを購入しました。
そのとき、既に５つ入っていて、もちろん契約は以前のオーナーさんがされていて、それをそのまま継承した形にし、契約のし直しや、家賃の見直しなどは行っていません。
オーナーが変わったことや、賃料の振込先が変わったことはもちろんすべての店主さんに伝えてます。

ということを踏まえて、質問です。

以前から入っていた１つの店舗から、看板を付け替えたいとの連絡が入りました。
その費用をこちらが負担してほしいとのこと。
付け替えの理由は、看板が老朽化して鉄パイプが腐食し始めたから、ということでした。
現地に行って確認しましたが、実際腐食が進み、スポンジのようになってる部分がありました。

その店舗は、昔入っていた店舗が退去した際、残っていた看板＆ビニール庇をそのまま使用し、看板の上からシール張りして使用していたようです。
前のオーナーさんとの契約は、いわゆる現状のまま借りる、という契約で、前のものを撤去してくださいとかいう話はしなかったそうです。
契約書にも、看板云々の条項は特約にも何もありません。

他の店舗については、購入時すでに入っていたものもあり、入れ替えがあったものもあり、ですが、店舗内の清掃・クロス張替等はもちろん当方がいたしますが、看板についてはノータッチでした。
入れ替え時、前の方が置いていかれたものを次の人がそのまま使いたいと申し出があれば、特約事項にその旨記載し、看板が破損汚損した場合は入居者負担で修繕する、としています。
使わないので撤去してください、と言われれば当方負担で撤去はしますが、新設するのはすべて借主さん負担、ということにしています。

当方としては、以下のことを理由に負担しない、ということにしたいのです。

１．入居時、前オーナーとの契約で、現状貸しとして看板は撤去せずそのまま使うということにしたのだから、当方にその管理責任はない。契約書の付帯設備にもその条項はない。
２．当方が付け替える場合、例えば向こう数年間に渡り、賃料に上乗せするとかいう話し合いができるのであれば考えてもよいが、この店舗に限って、2年前に賃料の値下げ交渉が入っており、やむなく他の店舗より値下げしている。公平性を保つためにも、これ以上の差別化はできない。

あちらとしては、看板がついた状態での契約であったため、看板は付帯設備となり、管理責任はオーナーにある、と言っています。

この場合、どちらの言い分が正しいのでしょうか。
アドバイスよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： 1paku 回答日時： 2014/05/23 21:48

看板は、店子負担でしょう。

元からあったものでも、たいていは入居時に新しく付け替えます。

鉄パイプの腐食となると、店子さん側が管理を怠ってたことにもなるでしょう。
賃貸物件の傷みが大きいところは、家賃アップをしても良いかもしれません。

この回答へのお礼

>元からあったものでも、たいていは入居時に新しく付け替えます。

私もそう思います。
本来ならそうすべきところを、入居時の負担を少なくするためにあえて使ったのは店舗側だと思うのです。

看板が取り付けられている部分も腐食しており、当方の業者に見てもらうと建物自体の強度にも影響しそうだ、だから撤去したほうがいい、という回答でした。

賃料アップは当面考えていませんが、やはり看板の取り換えについては、店舗側に負担してもらう方向で回答しようと思います。

お礼日時：2014/05/23 22:23

No.3 回答者： AR159 回答日時： 2014/05/24 10:07

No.1です。

法律論は判りませんからあくまで私の考えとしてですが、

建物に直接取り付けた看板は、取り付け費用をどちらが負担するかに拘らず、建物の一部と考えられます。看板の取扱について特段の定めがないなら、この看板は建物所有者の管理下にあると考えるべきでしょう。
そうではなくあくまで店子のものだと言うなら、オーナーが所有する構造物の一部がオーナー以外の他人の持ち物ということになって、ややこしいことになりませんか？

仮に店子側の負担で作ったとしても、不動産登記されたものではないので、この看板だけを売買することなど出来ないし、物理的には建物と一体のものと思います。

老朽化が進み、もしこの看板が破損・落下して下を歩いていた人に怪我をさせたとすると、建物の所有者の管理責任を問われるでしょうが、その際に「いやこの看板は店子のものだからオーナーに責任はない」と言い切れるかどうか微妙です。落下原因が看板そのものにあるか建物側にあるかも証明が難しそうです。

いずれにしても万一の場合オーナーの責任が0でない以上、最初から所有者の責任として対処しておく方が賢明のように思います。
ただし、オーナーの費用で看板を設置したなら当然のことながら使用料を取るべきだし、もし店子が承諾しないなら撤去だけしてあとは放置することで良いのではと思います。

No.1 回答者： AR159 回答日時： 2014/05/23 17:12

＞契約書にも、看板云々の条項は特約にも何もありません

ということなら、看板の有無は契約とは何の関係もないということになります。


看板は建物の一部なので、設置も撤去もオーナー側の責任と考えられます。またこのまま老朽化を放置してもし看板が落下して怪我人が出ると、それこそオーナーに賠償責任が発生します。
なのでそういった危険を除くため、老朽化した看板をこの際撤去すればどうですか。撤去費用はオーナーの負担ですが、新しい看板を作る義務はないと思います。


＞あちらとしては、看板がついた状態での契約であったため、看板は付帯設備となり、管理責任はオーナーにある、と言っています

契約書に付帯設備の明示がされていない以上、要望を聞く必要はないように思いますが。

この回答へのお礼

>看板は建物の一部なので

テナントビル自体には、設計上看板は取り付けられていないんです。
ですが、付けたい、という要望があれば、自費でどうぞ、ということにしています。
その場合も看板は建物の一部、という考え方になるのでしょうか？

お礼日時：2014/05/23 22:19