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とても変なお話なのですが、よろしくお願いいたします。

事実婚の状態のまま、主人名義で住宅ローンを組むつもりでいます。
頭金ですが、150万用意できたらと思っています。

ローンを組みたい金額は1300万です。

私が、取りあえず実家などで200万借り、それを主人の口座に入れ
頭金にあて、ローンの審査を受けることは可能なのでしょうか?

私が借りたお金だということはバレてしまいますか?

宜しくお願い致します。

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A 回答 (4件)

事実婚ということなので、まだ日本はご主人名義ですと、住宅取得時の特例は使えませんものね。

。。

ここからは自己責任の世界ですし、保証もできませんし、こういう話もあるということできいてもらいたいのですが、

税務署にとっては200万の贈与は大した金額ではないのですが、銀行口座を介すと不動産取引ののち「お尋ね」文書がくる可能性があります。
あなたが200万円を実家から受け取り、ご主人の口座にもあなたの口座にもいれないで保管してください。

住宅ローンを組む銀行に必ずしも預金がある必要はありません。桁が一つ多いとまた別ですが。
ご主人の与信がどれだけあるかによって融資の可否がきまります。預金があったからと言っても生活通帳上、突然200万残高が増えても審査にまずないです。あきらかに親族の援助だと判断します。

ですので、200万はマンションの売買契約時の頭金として、タンス預金しておくのはどうでしょう。

そういう話もあるっていうことで。
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基本的にローン審査は、年収と年齢からはじき出される借入金額以内かどうか、担保価値が足りているかどうか、個人信用情報に問題がないかどうかです。



一つ目は、収入占める返済率が30%を超えないかどうかです。銀行の審査ギリギリでは無理なローンの可能性もあるので、出来れば定年までの全期間固定金利ローンで、返済率20~25%程度までに抑えることをお勧めします。

二つ目は、返済が滞った時に抵当権を行使して競売に掛け、債券を回収出来るかどうかです。新築なら100%貸してくれることが多いですが、中古の場合は評価が低いので頭金が必要となることが多いです(広告等に載っている価格は売主の言い値なので、実際の価値や相場から離れていることもあり、あくまで銀行が判断した価値が規準)。この他に、物件価格の5~10%程度の諸費用は現金が必要となりますが、これは別に用意されてますよね?もし150万円に諸費用も含まれているなら、頭金はほぼなしということになります(1330万円の物件ではなく、頭金は他にも用意してあるもっと高い物件ならこれは無視してください)。
なお、頭金の必要性はローン残高>家の価値にしないようにするためでもあります。ローン残高の方が高ければ、何かあって家を売らなければいけない時に、差額を現金で用意しないと売ることすら出来ません。これはローンを完済しないと抵当権が外れず、抵当権が付いてる不動産を買う人が居ないからです。家を売る理由が返済に困ったとかであれば、当然貯蓄はないでしょうから売ることが出来ず、競売で安値で売られ借金だけが残ることになります。
なので、ローン残高の方が多くならないよう、少なくとも物件価格の30%程度は頭金として用意することをお勧めします。

三つ目の信用情報は過去に延滞等の履歴があれば、まず借りることが出来ません。車や家電のローン、クレジットカードの申し込みも全て拒否されることになります。

私が、取りあえず実家などで200万借り、それを主人の口座に入れ頭金にあて、ローンの審査を受けることは可能なのでしょうか?>
上記したように担保価値として足りるだけの頭金があれば問題なく、それを誰が用意したかどうかなんて審査には全く関係ありません。それに審査段階で口座に入金する必要はなく(最終決済時に間に合えばOK)、この物件でこの金額貸してくれということを伝えて審査を受けることになります。

私が借りたお金だということはバレてしまいますか?>
ローン審査には関係ありませんが、この他に税金問題があります。不動産登記した人が所有者となりますので、その資金を他の人が出せば、そのお金を贈与したことになります。贈与税は貰った人が払う税金であり、その年(1/1~12/31)に貰った全て(他の人からも贈与があれば合算)の金額を合計して納税することになります。年間110万円を超えれば税金が掛かりますので、納税するか、あなたの持ち分登記をすることになります。持ち分登記をすれば手数料等が2人分になりますので、贈与税とどちらが高いかも検証する必要があるでしょう。
150万円程度では調べられることもまずないでしょうが、税務調査等が入れば銀行口座への出入金まで調べますのでこの時にバレることになるでしょう。なお、バレなければ良いと言ってるわけではなく、年間110万円を超えれば納税するのが基本ですので、持ち分登記かどちらかを選択することになります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
タンス貯金ですか!
思いつきませんでした。
一度、主人と友人の大工さんに相談してみます。

お礼日時:2014/06/05 05:58

No.2のアドバイスに賛成です。



実際に親から借りたのがばれた人、副業収入や奥さんのパート収入がばれた人もいます。
ただでさえローンがあるのに追徴課税はイタかったそうです。
不動産購入時は面と向かって聞かれなくても、税務署や自治体が現況調べをすることがあります。
その程度ならいっそ贈与税を払って出所を明確にするというのもありだと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
贈与税…
高額じゃないだけに悩みます。。

お礼日時:2014/06/05 06:02

ローンの審査は、借りたい金額の1300万円に対して返済能力があるかどうかです。


頭金をどのようにして調達するのかは問題にしません。

ただし、購入資金の出所について税務署からお尋ねが来ると思います。

ここで、1300万円はローンですが、頭金の150万円は、あなたの実家から借りるわけですから、キチンと契約書を作って、返済計画を作らなければなりません。
形の上でも。(意味は分かりますよね)

年間110万円を超えると贈与税の対象になります。
つまり、借りたということが明らかにならないと、贈与になってしまうのです。

あなたが実家から借りて、それをご主人に渡して頭金にしても贈与です。

まあ、110万円を渡したことにして、残りの40万円は現金をかき集めた、ということにすればセーフかもしれません。

要するに1450万円の裏付けが、贈与にならないように明確ならば良いのですが。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
110万以内ならいいということなんですね。
勉強になりました。

お礼日時:2014/06/05 06:03

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