夫の亡くなった母名義の家についてアドバイスをください

Question

現在、夫婦で住んでいる家は、数年前に亡くなった夫の母名義の家です。
長文で恐縮ですがこの家の件でアドバイスをいただけると助かります。

夫の父は10年以上前に他界しており、その時に家を夫の母名義に変更したようです。
夫には姉が２人いますが２人とも結婚して家を出ています。


最近になって夫と夫の姉2人は、母名義のままになっていた家を夫と夫の姉2人の共同の名義に変更する手続きを行おうとしているようです。この件に関しては、姉の知り合いの弁護士がついています。

姉弟で話し合った結果、家の価値を3等分して、2/3の金額に値する金額を姉に支払った時点で家の名義を夫名義に変更する事に決めました。
また、何らかの理由で私たち夫婦に家の価値の2/3の金額を支払い終える能力が無くなった場合、『支払いや名義に関しての協議を再度行う』という事にしてあるそうです。

これから約20年かけて毎年決まった金額を夫の姉名義の口座に入金して支払う予定ですが、心配な事があります。

1.一旦、姉名義の口座に入金したお金は法的に返してもらう事を主張できるものなのか？
（私たち夫婦に支払い能力が無くなった場合、2/3の金額を支払って家を買い取るという事を放棄したいため）


2.万が一、名義が夫の物に変わる前に、姉が亡くなるような事があった場合、今まで姉名義の口座に支払ったお金と共有名義の家の1/3の権利を主張されたら両方失う事になるのか？

3.上記の心配を回避するための対策としてできる事は？

どうかよろしくお願い致します。

53r · Accepted Answer

御質問の内容ですと、質問１については、まさに、協議を再度して決めるということになります。質問２については、姉の相続人に分割金を支払い、支払完了時点で姉の相続人の協力を得て夫単独名義に変更するということになります。

　お姉さん側の弁護士は、もう何らかの文書を作成されたのでしょうか？

　３分の１の各共有名義の登記ですので法定相続の登記をされる（した？）だけのことですね。したがって、遺産分割協議は未了ということでよろしいでしょうか？

　この場合、夫に有利な方法としては、不動産は夫が相続する。その代償として不動産の時価の３分の１を各姉に代償として支払う。支払方法は２０年の分割払いとする。という代償分割の方法による遺産分割協議が考えられます。

　遺産分割協議の一方法ですので、相続税の対象となるだけです。遺産総額８０００万までは非課税ですので、税金面からも有利です。

　ただ、この場合は、名義及び代金支払不能のリスクを一方的に姉側が負うことになります。弁護士がうんというか。

　といっても、ご質問の内容では、名義及び支払済み代金返却のリスクを全面的に相談者が負う内容になっています。

　長期の分割支払ですので、リスクを公平に分担する方法を話し合うべきです。
　たとえば、夫の名義にした上で、姉側のリスクを回避するため、抵当権を設定する等の妥協案が考えられます。

　姉側の弁護士は、依頼人の利益だけを考えますので、提示された文書等は、くれぐれも、検討、納得の上署名するようにして下さい。

noname#20895 · Answer

先の方が書いておられますように、いろんな問題が生じる可能性がありますね。３分の２相当額ということですが、どのような金額なのでしょうか？現在の市場価格でしょうか？だとすれば、２０年先にその価格がどう変化しているか、予測がつきませんよね。
また、払い終えた時点で名義変更するのはどういう原因でするのでしょうか？贈与ですか？売買ですか？その原因によって、税金の問題が生じる可能性がありますが、そこまで検討されているのでしょうか？
毎年支払う分を貯金しておいて、貯まった時点で一括で支払う。あるいは、ローンを組んで全額支払う。というようなやり方のほうが、トラブルが少ないと思いますが。

refuse-to-lose · Answer

弁護士さんがついている割には非常に問題の多い内容だと思います。
「協議を再度行う」とのことですが、協議が整わなかった場合にはどうするのでしょうか？

法律的に考えれば、問題の家が夫と姉２人の共有であることを確認した上で、夫が姉からその共有持ち分（各３分の１）を買い受ける契約ということになりますから、途中で夫が代金を支払えなくなった場合でも、姉の側は売買契約を盾に夫に対してあくまで代金の支払を請求することも可能です（もちろん、その時点で改めて協議して合意ができれば問題はないのですが、決裂した場合のことを考えておく必要があります。）。

支払能力がなくなった場合に家を買い取ることを放棄したいとのことですが、家を買い取るのは権利であると同時に義務でもありますので、一方的に「放棄した」ということはできません。
もし、夫の側で「これ以上払えない」と思った場合に売買契約を解除できるようにしておきたいのであれば、特約として「これこれの場合には夫の側から解除できる」ということを明確にしておく必要があります。そうしておけば、夫の側から支払済みの代金の返還を請求することができます（あらかじめ、その場合には支払済みの代金を返還すること、その方法についても明確にしておくことが望ましいでしょう。）。

ただ、解除となった場合、夫が居住していた利益をどうするかという問題が出てきます。賃料相当額の３分の２は本来姉が取得できるはずのものですから、それは清算（返還すべき代金額からその分を差し引くことになるでしょう。）しなくてはなりません。できればその場合の金額も合意しておいた方がよいのですが。

姉が亡くなった場合、相続人がいれば、姉の権利義務はそのまま相続人に承継されます。相続人がいなかったり、相続放棄された場合は、契約を解除した場合でも支払済み代金額の返還が受けられないという可能性はあります（姉が亡くなった場合でなくても、資力がなくなれば事実上返還を受けられないというリスクあることは同様です。）。

libra98 · Answer

お姉さんの弁護士が提示した条件ですが，なかなかもっともな条件ですね。

１．その際には、文言どおり『支払いや名義に関しての協議を再度行う』ことになりますよね。返金についてもそのときの協議次第です。法的に当然返してもらえるというわけではないでしょう。それまで住んでいたわけですし，あなたの夫ばかりが有利にはなりません。

２．お姉さんとは，今回の条件できちんと約束している訳ですから，子供の代になったからといって，これまでの約束が反故にされるようなことはありません。お姉さんに対して主張できる（た）ことは，当然相続人の子供たちに対しても主張できます。

３．あとでもめないように，合意事項を公正証書に残すことと，無理のない支払い計画を立てることですね。

toro321 · Answer

弁護士さんが入って、分割手続きをされたのであれば、憂いはないと思います。
心配なら、その公正証書（多分書いてるはず）を違う弁護士さんに持ち込んで聞けばわかると思いますよ。
１時間１万円取られますが、２時間程度の話だと思います。

夫の亡くなった母名義の家についてアドバイスをください

御質問の内容ですと、質問１については、まさに、協議を再度して決めるということになります。

先の方が書いておられますように、いろんな問題が生じる可能性がありますね。

弁護士さんがついている割には非常に問題の多い内容だと思います。

お姉さんの弁護士が提示した条件ですが，なかなかもっともな条件ですね。

弁護士さんが入って、分割手続きをされたのであれば、憂いはないと思います。

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