死亡した母名義の不動産の売却

母が亡くなって2年になります。母名義の土地、家屋を売却しようと思って居ります。
この土地、家屋は亡くなった父名義でしたが、16年前に母が相続したものです。

子供は私たち夫婦だけで、同じ市内に住んでおり母の残した家、屋敷を売却したいと考えています。
この場合、土地、家の名義を私たち夫婦のどちらかの名義に登記変更をしてからではないと売買は出来ないのでしょうか？

一旦夫婦どちらかの名義にしてもすぐ手放すことになる物件です。
名義変更手数料等、費用が掛かりますので無意味な登記費用を節約したいのですが司法書士にお願いしたら、中間手続きを省略出来るものでしょうか？

よろしくご指導をお願いします。

No.6 回答者： passersby2 回答日時： 2014/06/28 11:21

母親の死亡時に遺産相続の手続きをとらなかったことが，まちがいの発端。

田舎ではざらにある現象ですけど。親族内では「なあなあ」ですんでも，お役所はそうはいかない。

この２年間の固定資産税は，どうやって払っていたのですか？　銀行口座から自動引き落としにしていたのなら，母親の銀行口座もそのままだったのではありませんか？

仮定のはなしとして，もし「ズル」をする方法があっても，こういう公の場で「こうしたらいいよ」と回答がつくわけないでしょ。

かえすがえす，非常識な人ですね。

この回答への補足

そうですね、お役所は甘くないです。
死亡届けをしたとき、その後の役所、税務署に関する手続きの一覧表をくれます。
また、親切な葬儀屋はこちらで代行処理（手続き）しましょうか、と言ってくれます。

年1回、四月に固定資産税納税通知書か来ます。
これで確認出来ます。

補足日時：2014/06/30 08:03

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/28 09:04

補足説明に書いておられるように、人から人に名義を移転するにしても相続と売買では取り扱いが異なるのです。

相続は移転する者が相続人に限られるからです。相続による名義移転は支払う税金も異なり、不動産取引税は掛かりませんが、額が大きいと相続税が掛かります。
登記制度は売る者の本人確認ができて初めて名義変更できるようになっているのです。そのようにしておかないと本人の意思に反して勝手に不動産を取られてしまいます。
死んだ人の名義が赤の他人の名義にできるなら相続税の脱税にもつながります。

この回答へのお礼

勉強さして戴き有り難う御座います。

お礼日時：2014/06/28 10:02

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/27 20:03

そこを何とかしたら、公文書偽造の詐欺罪で刑務所行きです。

10万円ほどのお金では怖くて出来ません。

この回答への補足

再度恐縮です。
質問内容が明確でなく誤解を与えているようです。

父の死後、この不動産は母が相続しましたと書きましたが、この時点で母の名義に登記変更しております。
父の死後、母に登記変更出来たのですから、母が亡くなってからも遺産相続権がある者には名義変更はできるが、他人に売買することは出来ないと言うことでしょうか？

補足日時：2014/06/28 06:39

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/27 17:16

死亡した人では売買取引行為ができません。

買った人が不動産登記するには売主の印鑑証明が必要です。死んでいたら、この印鑑証明が取れません。

この回答へのお礼

最もですね。
蛇の道は蛇、そこを何とかならないものでしょうか？

お礼日時：2014/06/27 19:34

No.2 回答者： bra_bra_sanpo 回答日時： 2014/06/27 15:18

お父さんの財産は、亡くなった後、お母さんが1/2、あなたが1/2受ける事となります。

お母さんの受けた1/2の財産は、もしお母さんのご両親が、お母さんが亡くなった後も健在であれば、その財産はご両親(祖父・祖母)にいきます。
お母さんが亡くなる前に、祖父、祖母が既に亡くなっていればあなたに引き継がれますので、問題はありません。が、あなた以外に相続できる人がいないかを戸籍で証明しなければならないので、お父さんとお母さんの、生まれてから、亡くなるまでの戸籍全てが必要となってきます。
本籍が動いていなければ、比較的容易ですが、もし本籍地に異動があれば、取り寄せるのに時間と労力が必要となってきます。
従ってパターンによって簡単かもしれないし、複雑になるかもしれません。いずれにしても、いきなり相続もしていない土地、家屋を第三者に譲る事は困難だと思います。お母さんが生存中に準備をしておくべきでしたね。

この回答への補足

アドバイス有り難う御座います。
売却予定の不動産（土地、家屋）は母の生前中に父から母名義にすでに登記変更をしております。

補足日時：2014/06/27 19:31

No.1 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/06/27 14:33

相続不動産は一度、実の子供の名義に変更して売買しなければなりません。

夫婦でも相続権がない者に名義を変えることはできますが、一度相続権者に名義を変更してからでないとできません。税金問題で余分な税金が発生しますので注意が必要です。司法書士にもよりますが、事前に名義変更を要請されることが多い。まして、父親から母親が相続しながら名義の変更をしていないため、父親と母親のの出生から死亡までの資料を役所から取り寄せなければ手続きは出来ません。この書類作成は大変な作業となりますので、司法書士としては売買と同時に処理することは嫌いますので事前に名義変更の手続きをしておく必要があります。

この回答への補足

早速有り難う御座います。
書き方が悪く誤解を与えましたが、該当不動産は父の死後、母名義に登記処理をしております。

補足日時：2014/06/27 19:41