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山手線上に共有名義(半々です)があります。

しらない間に、母が(認知みたいな感じです。85歳)が再婚相手の娘に勝手に貸していました。
発覚したのは、そのマンションを母と再婚相手の名義だと偽って売却にかけていたことが分かったからです。
いや気がさしたので、売却に同意したのですが、今度はそのマンションの部屋にその男の離婚した娘と大学生の孫が住み着いていました。
初めは母に空き家になるので管理するためにと言っていましたが、すぐに退去を申しわたすと都営アパートを引き払ったから出られないと言い出し、揚句不動産屋(母と再婚相手が決めた不動産や)に対して不当な追い出しといい弁護士を雇い文句を言ってきました。
共有の場合は双方の許可がないと貸し出せないと聞いていましたが、その弁護士は片方だけで構わないし、もうすんでいるから半分共有の私も出はいりできないといわれました。
その娘と孫は今でも住み続けています。
どうしたらいいでしょうか?
マンションがうれたらでますという相手の弁護士の言い分ですが、今月5日か6日には売買契約書を結びますが、出る気配はありません。
本当に不愉快です。
何かいい手はありませんか?

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A 回答 (5件)

貴方の感情的な部分や細かな経緯はさておき…




貴方は売却することに同意し、今月5日か6日には売買が成立する。


ですから、売買金額から諸経費や返済金を差し引いた半分を受け取る権利がある。


売買が成立してしまえば、お母様の再婚相手の娘親子が居座ろうが「貴方には関係ない」という考え方でよろしいと思います。



貴方が弁護士を雇って裁判も覚悟で戦う気があるのなら、売却までの間の家賃を請求する権利はあると思います。
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この回答へのお礼

感情的になっても仕方ないのですが、とにかく悔しい。
やりたい放題したい放題して生きてきた母、死んでもこの一度地下あったことのない男が戸籍上父なんて一生付きまとう。
それも意地の汚い金目当ての親子。
今回の件で関係した人は皆金目当てで計画的といいました。
仙石原のホームに移るそうですが、そこで母は捨てられるというのが司法書士、弁護士の見方です。
私は母も含めかからないで生きていきたいと思いますが、
とても不安です。

お礼日時:2014/07/03 22:01

5日に契約する売買契約書を読んでいるのですか。

文面からは共有名義人なのに契約に関与していないように見えます。委任状を出してしまっているのではありませんか。出していたら軽率な行為です。それならば貴方は委任したのですから、何も文句を言う資格がありません。マンションの売却代金を着服されないように気をつけてください。

この回答への補足

もうすでに人の話では再婚前に男の借金をウン千万肩代わりし、預貯金のカード、貸金庫の暗証番号、印鑑証明などもすべて任せてしまいほぼおうちオレオレ詐欺状態のようです。
マンションの売却代金のみだと思います。
マンションも男の娘が管理するといい引っこし売れるまでは引っ越し拒否で不動産屋に弁護士を雇い電話をしてきたようです。
マンションの売却代金を引き出したら彼らの目的は達成されると思います。
ちなみにマンションにおいてきたヤマギワで買った輸入物の家具もすべて捨てられました。もしかしたらお金に換えているかもしれません。

補足日時:2014/07/06 19:43
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記述したように、そのマンションに住むよりも、売ったお金が入る方が魅力でしょうから、出ると思いますよ。

それに退居しないと違約金を払うことになるからです。

この回答への補足

家賃半分を不動産屋に出していただき、請求しましたが実母がそんなお金は払わないと言っています。
譲歩して半額で早急に出るように話しましたが、半額は飲むが、退去は23日というとS不動産からメールが来ました。
私は早急にといったのにこれでは詐欺にかかったような気がします。
体調が悪化して潰瘍までできました。
S不動産屋は正しいのでしょうか?30日引き渡しなので23日と言ってきましたが、こちらの要求は無視されいるように感じています。そもそも相手夫婦は私の名義のものを自分たちの名義と偽って不動産屋のレインズの広告に載せました。
家賃は30万で引っ越しは23日といったとS不動産は行ってきましたが、納得できません。

補足日時:2014/07/04 21:29
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この回答へのお礼

親切な顔をしてS不動産も相手の見方をしているようにしか思えません。5日に売買契約をしても23日まで男が勝手に引き入れた娘と大学生の孫は住むといいます。
こんなマンション買いますか?
こんなんだったら三井不動産とかに頼めばよかったと言っていますが、不法に住み売却を進め、決まったら出ます。それまでは不動産屋に立ち退きをいうなと弁護士を雇うような親子の住むマンションは売れるのでしょか?
明日はどうなるのでしょうか?

お礼日時:2014/07/04 21:37

マンションが売れたら出てゆくと言っているのだから、売れると半分は母のものになりその再婚者も満足なのではありませんか。

母が死亡してそのマンションを貴方が相続するようになると相手にとっては不利なことになります。もし、母の再婚者の名義になったとして、居住に反対している共有名義人の存在よりも、早く現金化するほうが母の再婚者にとっても有利でしょう。
その意味で貴方が売却に同意してしまったことは相手にとって有利なことなので、売れたら出て行きますよ。売買契約して契約の退居日までに出て行かなかったら違約金が貴方と母に発生します。そのことは再婚相手にも不利なことになります。違約金の支払が母親の再婚者の娘によって起きるのですから、母親の支払義務とするような文書を交わすことです。
マンションが売れたら出るとの約束をお金の担保で約束させるのです。

この回答への補足

相続を私にはさせないと思います。
遺留分はありますが、男の借金を籍を入れる前に3000万ほど片側割りし、相手のいいなりです。
男の娘が出ないなら売らなくていいとか、男も出るとは思うけどわからないなあとかそんな調子です。
とりあえず5日に売買契約を結ぶようですが、女は9日と16日引っ越し先は決まってないけど荷物は出すといっているそうですがどう思われますか?

補足日時:2014/07/03 21:52
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
女の名前を挙げたくなるのをこらえています。
ネグレストで育ち、最後の最後まで自分の人生をこうして踏みにじられ、やりたい放題の母、男、」その娘、孫の名前を挙げたい気持ちでいっぱいです。
そんなことしても仕方ないのですが、好きな人との結婚もつぶされ、好き勝手なことをしていて許されるなんてやっぱりおかしいと思ってしまうのです。

お礼日時:2014/07/03 21:55

相手が弁護士を雇っているなら、こっちも雇った方がよいと思います。



はっきり言って、財産を奪いに来ていますね。

貸していることを管理行為と言っているのは、まず一つは共有者の一人が単独でもできるということと、あなたの側からの家賃の請求を逃れるための方便にするためかと思います。
たしかに、短期の賃貸借は管理行為の一環であるととらえることも可能ですが、今回の場合は、単なる方便のようです。

まずすべきことは、弁護士探し・・・。
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この回答へのお礼

真面目に生きてもなにもいいことなんてあったんだか忘れているのからなくなりました。
やりたい放題やった人の価値のような気がします。
母ももうすぐ仙石原で捨てられると思います。
でももう私たちの前には表れないでほしいというのが願いです。

お礼日時:2014/07/03 22:07

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Q共有名義のマンションを賃貸に出す場合

夫と共有名義でマンションを買いました。私は現在専業主婦ですが、働いていたころの貯金があったのでそれを頭金として出し、夫:私=8:2共有名義としました。

でも夫は転勤族なので、転勤になったらここは賃貸に出そうかと思っています。その際、不動産屋に「貸す際の名義はご主人か奥様かどちらか一方にしてください。家賃の取得先はどちらかお一人になります。」と言われました。
マンション自体は共有名義ですが、ローンは全額夫名義です。
私は専業主婦なので現在は夫の扶養家族になっています。子供も小さいので働く予定はまったくありません。
うちのマンションは賃貸に出した場合、家賃は最低で10万くらいです。

で、質問なのですが、賃貸の際、夫名義にすると賃貸の収入は夫のものとなり、会社からのお給料(年収700万くらい)と合わせると結構な額になり、税金がかなり上がってしまうと思うんです。厚生年金や健康保険も収入にリンクするのであがりますよね?それくらいなら私名義で貸して私の収入とした方が払う税金も少ないのではないかと・・・もちろん私は扶養から外れてしまい、夫の控除もなくなるんでしょうね・・・

こういう場合、どのようにするのが一番家計にとってはいいのでしょうか?

専門家の方だけでなく、同じようなことを経験された方がいらっしゃったら是非ご回答いただきたいです。

夫と共有名義でマンションを買いました。私は現在専業主婦ですが、働いていたころの貯金があったのでそれを頭金として出し、夫:私=8:2共有名義としました。

でも夫は転勤族なので、転勤になったらここは賃貸に出そうかと思っています。その際、不動産屋に「貸す際の名義はご主人か奥様かどちらか一方にしてください。家賃の取得先はどちらかお一人になります。」と言われました。
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Aベストアンサー

家賃などの収入については、実質的な所有者の所得として、持ち分に応じて計算し、所得があればそれぞれが不動産所得として申告する必要が有ります。

夫だけの収入にすると、reoochiさんの持ち分に対応する家賃を、夫に贈与したことになり、夫に贈与税が課税されます。

不動産所得の計算は、家賃収入-必要経費(修繕費、固定資産税、損害保険料、借入金の利子、減価償却費など)=利益(不動産所得)となります。

又、不動産所得がある人は税務上の特典のある青色申告にすると、青色申告特別控除として10万円を課税所得より控除出来ます。
青色申告をする場合、その年の3月15日か、開業から2ケ月以内に、税務署に申請をする必要が有ります
青色申告については、参考urlをご覧ください。

reoochiさんの場合、上記の不動産所得が38万円を超えると、夫の扶養控除対象配偶者になれません。
なお、青色申告をすると、上記の青色申告特別控除を引いた後の額で判断します。

更に、不動産所得の金額が76万円未満であれば「配偶者特別控除」を受けることができます。

又、不動産所得の今後12ケ月間の見込額が130万円を超えると、夫の社会保険(健康保険・厚生年金)の扶養になれません。
(不動産の収入ではなく、経費を引いた後の所得です)

不動産所得の減価償却費については、下記のページをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/2100.htm

不明な場合は、税務署に聞くと教えてもらえます。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/2070.htm

家賃などの収入については、実質的な所有者の所得として、持ち分に応じて計算し、所得があればそれぞれが不動産所得として申告する必要が有ります。

夫だけの収入にすると、reoochiさんの持ち分に対応する家賃を、夫に贈与したことになり、夫に贈与税が課税されます。

不動産所得の計算は、家賃収入-必要経費(修繕費、固定資産税、損害保険料、借入金の利子、減価償却費など)=利益(不動産所得)となります。

又、不動産所得がある人は税務上の特典のある青色申告にすると、青色申告特別控除として10...続きを読む

Q家を貸すときの不動産名義について

生前、親が住んでいた家を第3者へ貸そうと考えていますが、不動産業者をあたってみると、
親の名義から名義変更をしてからでないと話は始まらない、という業者と、
名義が誰であろうと、契約者との契約になるのだから関係ない、という業者と、
180度異なる対応をされました。
業者のそれぞれの言い分の理由は何でしょうか?(どういうことが考えられますか?)

名義を変更しないと何か問題が発生することがあるのでしょうか?
だとすると、それは具体的にどういう可能性があるのでしょうか?
名義を変更しなくてもいい、と言っている業者は、その問題が発生した場合はどうするのでしょうか?

なお、対象の家・土地は、今後、どうするか未定のため、しばらくは親の名義のままにしておきたいと思っています。

Aベストアンサー

あー、これはね、両方の業者がそれぞれ説明不足。
あるいは、知識不足。
相続をあまり扱わない業者はこういった簡単な案件でも敬遠する。
お客さんに対して「よく知らない」とはいえないので、質問文のような言い方で煙に巻く。。。という話し。

本件で言う「名義」とは、それぞれ所有権と貸主の名義をゴッチャにして話をしている。
その辺をしっかりと区別して話を進めるようにするといいね。
それと、おそらくは登記名義人のことを言っている節もある。
関係者がきちんと区別して使わないと、この「名義」という言葉の意味の違いで後日トラブルになるよ。


>なお、対象の家・土地は、今後、どうするか未定のため、しばらくは親の名義のままにしておきたいと思っています。

しばらくっていつまでだろうね。
亡くなったコトを知ってから3ヶ月以内じゃないと相続放棄できないし、4ヶ月以内に申告もしなければいけない。
不動産であれば放っておくと法定相続したとして、登記していなくても法定相続分に応じて相続人全員が共有することになる。
共有にしないように遺産分割協議書を作るのがベター。
後で登記するときが楽になるよ。

極端な話、登記費用を節約する目的で登記名義人を親のままにしておくのもできなくはない。
不動産を貸す場合には、重要事項説明書に登記名義人を記載するが、登記名義人と貸主(相続人)のように別人の場合は賃貸借契約書の貸主との関係性を記載する。
そこに「相続人」と記載すればOK。
相続人でなければ転貸者(またがし)と記載すればOK。
(例:亡親の不動産を長男が相続したが、遠隔地に居住しているため、その間は次男が賃貸管理をすることになったーーとか)


本件では、亡親の不動産を賃貸しすることを書面で相続人全員から承諾を得ればOK。
例えば、アパートを所有している人が亡くなった場合、相続人が相続するまでの間でも入居者はおかまいなしに入・退去の動きをする。
死んだ人間は貸主として法律行為を行えないのだから、代わりに誰かが処理をする。
それが相続人。
相続が完了していなくても、書面の貸主人には「○○(故人の名前) 相続人」と記載することで、以降に相続した人にも義務が承継される。
また、前述の相続人全員から賃貸しすることについての承諾書に、質問者(でなくてもいいけれど代表者1名)を貸主として契約を締結する全権限を委任するーーという文面も入れておけばOK。
後日、正式な賃貸人が決まったら、その旨を借主へ書面で通知すれば済む。


割と簡単な内容なんだけどね。
もし分かりにくかったら、自治体で実施している無料法律相談へ行ってみることをお勧めする。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれる。

あー、これはね、両方の業者がそれぞれ説明不足。
あるいは、知識不足。
相続をあまり扱わない業者はこういった簡単な案件でも敬遠する。
お客さんに対して「よく知らない」とはいえないので、質問文のような言い方で煙に巻く。。。という話し。

本件で言う「名義」とは、それぞれ所有権と貸主の名義をゴッチャにして話をしている。
その辺をしっかりと区別して話を進めるようにするといいね。
それと、おそらくは登記名義人のことを言っている節もある。
関係者がきちんと区別して使わないと、この「名義」とい...続きを読む

Q共有名義の家の賃貸契約書について

夫婦共有名義の一戸建て住宅を貸しています。
契約は、不動産会社が間に入って、4年になりますが、不動産会社から、今回から賃貸契約書に、貸し主として夫婦双方の署名を入れるように言われました。
今まで、問題はなかったのに法律上、何か問題があるのでしょうか。

その不動産は離婚などの場合に問題があると話していましたが。

Aベストアンサー

 一言で言えば、将来の紛争の防止のためでしょう。例えば、賃貸借契約を締結しようとする借主が弁護士に相談したところ、その弁護士が「賃貸借契約は要式行為ではないから、賃貸借契約書がなくても賃貸借契約は成立する。従って賃貸借契約書を作成する必要はない。」とか「共有不動産の賃貸は管理行為に該当するから、共有者の一部に反対者がいたとしても、共有者の持分の価格の過半数の同意があれば良い。」とアドバイスしたとしたら、専門家の回答としては失格です。
 将来紛争が生じ、裁判になったら、賃貸借契約書といった「書証」は、有力な証拠になるのですから、特段の事情がないかぎり契約書を作成することは紛争防止のイロハです。また、最高裁判例は、賃貸借契約の「解除」は管理行為に該当するといっているだけであって、賃貸借契約の「締結」が管理行為にあたるかどうかは明言していませんから、共有者全員と契約を締結するという安全策をとるのが通例です。
 御相談者の事例では「妻も、納得の上で貸しているので」と言うことですから、法律的には有効な賃貸借契約が成立していることに疑いはないでしょう。しかし、自分の都合が悪くなると、「そんなこと言った覚えがない。」と言い出してトラブルになることは良くあることです。(誤解がないように申し上げますが、奥様がそのようなことを言う人間だと言っているわけではありません。)また、「奥様が納得している。」のであれば、奥様も署名に応じるのが通常であり、それに応じないとすれば、実は「奥様は納得していない。」という疑念が借主に生じるかも知れません。(もっとも、そのようなことを気にする借主であれば、最初の契約の時点で、奥様にも署名を求めるでしょう。)
 今回の更新に際して、契約書に奥様の署名を求める不動産会社の対応は、泥縄的ではありますが、契約書の内容を良く読んで納得できるのであれば、奥様もご署名された方がよいと思います。

 一言で言えば、将来の紛争の防止のためでしょう。例えば、賃貸借契約を締結しようとする借主が弁護士に相談したところ、その弁護士が「賃貸借契約は要式行為ではないから、賃貸借契約書がなくても賃貸借契約は成立する。従って賃貸借契約書を作成する必要はない。」とか「共有不動産の賃貸は管理行為に該当するから、共有者の一部に反対者がいたとしても、共有者の持分の価格の過半数の同意があれば良い。」とアドバイスしたとしたら、専門家の回答としては失格です。
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