親所有のマンションを、きちんとした価格で子供が借りる場合、現在や後に相続の時にメリットはありますか？

親所有のマンションを、きちんとした価格で子供が借りる場合、現在や後に相続の時にメリットはありますか？

現在マンションは子供が使用貸借状態ですが、親が介護状態で管理費の支払いもバカにならないので、賃貸に出そうかとも考えています。
ただ、マンションは暮らしているわけではないが子供が使っているので、相当の賃料を親に支払うのは、何かメリットはあるかな？と思い、質問です。

元々このマンションは別荘的に使っていたので、住宅控除などはありません。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/05/30 13:07

誰に対するメリットかという話。

質問文では親と子どもの双方のメリットの話に見える。

使用貸借イコールただで使う　ということで、子どもにしてみればこれが最大のメリット。
家賃を払うようになれば支出が増えるのでメリットなんかない。
よくある子どもの心理としては、タダだから使っていた・カネを払うなら別に使わなくていいーーーというのがある。
本件でも賃料を取ろうとしたら拒否されたなんてオチになる可能性も。
相続時では、他人に賃貸で貸しているわけではないし、居住しているわけでもないみたいだから、これもメリットはない。
子どもが自営業などであれば、親の別荘を自社の営業所や事務所、あるいは保養所（福利厚生費）などで経費にするなど使い方もあるかもしれないけれど。

親の方は、タダで貸していたものを相場なりの賃料が入ればメリットもある。
税金や修繕費等の固定費維持費が経費でおとせる。
プラスにならなかったとしても、マイナスが減るのは魅力。
相続税については貸していない別荘よりは居住用賃貸として貸し出しているほうがメリットがある可能性はある。

子どもへの相続税を考えるなら、使えそうな相続税対策をもちいるのがベター。
単純な話、子どもから親へ賃料を支払っても　「親の現金資産が増えるイコール相続財産が増える」　ので、子どもが家賃を払うよりも親が大規模修繕などをして現金を減らしたり借金をするというやり方でもいい。


などと、質問分の内容だけで漠然と回答したけれど。
本件は税理士に相談するといいんじゃないかな。
自治会で実施している相続税など無料相談会などに足を運んでみては。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2017/06/02 01:34

賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されます。

マンションを自分で使ってるあるいは子が使用貸借してる場合には調整による減額はありません。
賃貸借契約が結ばれていると、居住してる人に借家権が発生してますので、その額をマンション評価額から控除します。
借家権を３０％だとすると、一億円のマンションの相続税評価額は７千万円となるわけです。

ただし、賃貸借契約により借家権があると言っても、それが「親族」だと、税務署長がウダウダ言い出す可能性があります。
親子の間で、賃料を徴収する賃貸借契約そのものが不自然だからです。
一般的には、言われてるように使用貸借です。使用貸借ですと、ご存知のように借家権は発生しません。

借家権価格を引くのは、新たな所有者が現実に居住してる人を追い出す費用だと言われてます。
「親父が死んで、息子のおれが相続した。俺がこれから使うから、悪いけど出てってくれ」と居住者に伝えるわけですが、
「はい、わかりました。どうもお世話になりました」という人ばかりではありません。
「おいおい、こっちは賃貸借契約を結んでいるから、借家権があるんだぜ。強いんだ。マンションの評価額の３０％と、引っ越し費用を負担してくれ」
と言い出す店子がいます。
家賃滞納してるわけでもないのに「出て行ってくれ」と言われるわけですから、たまったものではないと言われたら、それぁそうだろうなと思う処です。

しかし、相続人が息子ですと、その息子が本人を追い出すというけったいな話になります。
話が振り出しにもどって「親子間の住居の賃貸借契約なんてのは認められないぜ」「評価額を下げるなんてのはあかん」と税務署長が言い出すというわけです。

親子間での賃貸借契約を結んで借家権を発生させて、マンションの評価額を下げるスキームは「ちと、無理があるかな」という感じです。
他人様に貸すなら、完璧に借家権が発生しますので、評価額は下がります。

しかし、相続税節税のために、無理やり他人様に貸したとして、その方が家賃も払わない、追い出すならマンション価格の３割を支払ってくれ、引っ越し費用も出してくれなどと言い出したら、どうしますか。
「いっそ相続税をまともに払っていた方が安く上がった」という結果になりそうです。

経験則から申しますと「家屋を他人に貸した場合には、追い出そうとすると、今まで貰った家賃が吹っ飛ぶ」です。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2017/06/06 13:14

お金を出して借りれば、居住権が発生します。

あなた以外の人が相続することを嫌がらせのようにすることができます。
借家権が発生するので、相続する際に減額されることとなります。

ただ、どうせ対策と考えるのであれば、親と売買の形にし、分割払いでお金を払ったらいかがですか？
預貯金を通すことで返済の証拠も作れますしね。
また、預貯金は足跡が付きますが、引き出した後は足跡が付きません。
名目書類だけですといろいろと問題ですが、あなた方が親へ支払ったお金をあなた方との同居の生活費としてあなたへ支払うのは、すでに親のものになったお金を生活費として渡すだけですので、よほどの金額でなければ、贈与税もかかりません。
同居でなくとも、あなた方の子で親から見れば孫に対し、学費等の援助などとして支払う分には贈与税もかからないことでしょう。

全額ではなく、親へ渡したいお金と相場との差額だけをこのようにしてもよいでしょう。
相続税というのは、遺産の総額により税率が変わります。遺産全体を減らすことで相続税の対策になるのです。

さらに不動産は、持ち分という売買や贈与などを行うことができます。いわゆる共有というもので、共有の場合の割合を持ち分というのです。
まずは半分売買で購入するとなれば、相続の対象となるマンションの価格は半分となりますからね。

ただ、税金は、名目や書類だけでなく実態で判断されるということ、必要に応じ申告などが必要となることです。ですので、高額な税金対策を考える場合には、税理士からのアドバイスが不可欠でしょう。
さらに争いや遺産分割協議対策ということであれば、権利関係が重要となり、その経緯や文書も重要となります。不動産の権利関係は、司法書士（行政書士ではありません）ですので、あわせて相談することをおすすめします。

別荘や倉庫としてのマンションですと、税務上優遇がほとんどありません。
事業をされているのであれば事業用、あなた方やあなた方のお子さんを含めた家族の住居用とすることができれば、ある程度の節税効果が可能です。これも実態と検討すべき税目などでも取り扱いが異なりますので、税理士への相談をおすすめしますね。

中には、身内や親族経営の会社を活用して節税するのに、取り決めた内容を公正証書にする方もいます。税務署への事前相談の内容を文書にし、証拠を残す方もいます。
単に税金対策で、身内で書類をねつ造したと思われないようにの対策をしつつ、事前相談の上での対応だったと残すのですよ。
税務署は税務署の都合で調査や指摘をしてきます。素人の納税者側の立場に立って対応することはありません。税理士がいれば税理士がそれなりの準備をしますし、判例等から交渉も可能です。

相続は奥が深いものですよ。