いきなりの一方的な地代増額請求

旧借地契約上でビルを所有し建てています。

土地所有者の代理人弁護士を通していきなりの一方的な地代増額請求が来ました。

土地鑑定評価を求めた結果近隣と比べて安いため、来月初めより地代を上げますとの通知です。（通知が来てから地代値上げ開始までわずか３日間しかありません）
鑑定評価書もその他の資料も一切なく、通知の紙だけです。

経緯ですが

今まで仲の良かった地主Ａ氏が亡くなられてＡ氏の一族が相続人（おそらく息子か娘で顔が認識なし）に代わって急に地代の増額請求が来ました。

経済界の変動、公租公課の増徴、その他の理由により近隣の地代の値上がりを生じたときは
甲乙双方協議の上、地代を増額できると契約書（普通借地契約。35年ほど前の契約）には書かれています。

4年前にＡ氏と話し合って地代を増額してお互いに納得したのですが今回いきなり前の地代の4分の１くらいの金額を増額要求しています。前回Ａ氏と話し合って増額した金額の12倍の金額です。

当然話し合いをしたく電話して留守電に入れたら、翌日に代理人弁護士より当方が全面委任されているためＢ氏には電話しないでくれとの通知が来ました。
しかも通知が来た日から4日後に値上げをしますとの内容で1週間以内に値上げに応じなければ法的手続きに移行しますとの内容です。

そこでご質問ですが

(1)この場合の法的手続きとはどのようなものでしょうか？
そもそも地代の増減請求っていきなりの訴訟は難しく調停を経てからと聞いたことがあります。（調停前置主義とかなんかでしたか。。。）

(2)当方は話し合いを希望しているのですが、このまま相手方の代理人弁護士とではなく本人には連絡をとってしまうと法律上問題があるのでしょうか？

(3)鑑定評価書などの根拠を要求することは可能でしょうか？

(4)この場合は調停で話あうにしても当方も弁護士に依頼したほうがよろしいでしょうか？


同じような経験談などでも構いません。何かアドバイスがあればお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2014/10/29 14:16

すぐに現在の地代で供託してください。

供託しておけば、あなたは地代を支払っている、ということの証明になりますから。

もし、話し合いの間は双方が合意していないのだからといって、現在の地代を支払わないでいると、契約違反となって立ち退きに発展します。
そうなるとたぶんあなたは勝てないでしょう。

相手方が代理弁護士を付けているということは、その弁護士が相手方そのものということになります。
その弁護士を通さず、相手方と直接話そうとすると、強要罪などの別の問題が発生します。

相手方が弁護士を付けたということは、最終的には裁判も想定しているでしょうから、あなたの方も弁護士さんにお願いした方が良いと思います。

色々と落とし穴がありますから。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

強要罪の可能性ですね。。。
強要罪について色々調べてみたら
本当に可能性としてあり得ると思いました。

今後は仕方なく相手方の代理人弁護士を話合い、
こちらも弁護士に依頼することで検討していきます。

大変参考になりました。
どうもありがとうございます。

お礼日時：2014/10/30 10:44

No.3 回答者： liar_story 回答日時： 2014/10/29 16:56

馬鹿な地主ですね、相手からの通知には『誠に申し訳ありませんが今回の地代値上げには応じかねます。

』とご返事してあげればいいでしょう。地代は一般的には自己住居専用の場合は税額の３倍前後、事業用の場合は３倍~５倍前後と言われておりますので御調べになってはいかがですか、また近隣類似物件の地代も調べておく必要がありますね、それらと比較して不相当でなければ現在の地代は適正と言えます。
　
　地代増額の法的手続きとは、貴方が思っている通り調停前置主義ですから、まずは調停の場で話し合われてそれで話し合いがまとまらなければ裁判ということになりますが。
　
　本人と話し合っても差し支えありませんが、本人が代理人（弁護士）に委任しているからその件に関しては弁護士を通してくださいと言うでしょうね。

　不動産鑑定評価は本裁判になったら、裁判所の嘱託不動産鑑定士が行いますよ、鑑定費用については裁判所がどちらが負担するか負担割合も決めます。事前に貴方が不動産鑑定士に依頼して適正な地代を調べてもらうことは自由ですが費用も数十万かかります。（今の段階ではまだ不動産鑑定評価は行っていないでしょう。）

　金銭に余裕があれば依頼した方がいいでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

固定資産税の3倍～5倍が基準なのですね！
不動産鑑定士に相談して近隣なども含めしっかり調べることにします。

大変参考になりました。
どうもありがとうござます。

お礼日時：2014/10/30 10:39

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2014/10/29 14:22

悪い法律家は無法者よりは怖いですよ

先ずは弁護士にご相談をされる様

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

弁護士について検索して調べたら
過去に懲戒処分されていたそうです。

グレーゾーンとか無法者より性質が悪そうです。

慎重に進めてみます。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2014/10/30 10:41