居住用財産の譲渡損失の特例

居住用財産の譲渡損失の特例


譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせが税務署よりありました。

バブルの時期に購入したマイホームがようやく今年売れました。
勿論、大赤字です。

お知らせには「居住用財産の譲渡損失の特例」を受ける場合には確定申告が必要ですと記載がありました。

適用条件をインターネットで調べると適用条件を調べると、
国税庁のNo.3302 マイホームを売ったときの特例のページがありました。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

このページを確認するかぎり、「２特例を受けるための適用要件」を満たしているし、「3 適用除外」にも該当しません。

ちなみに、現在の住居は２年前に結婚を機に嫁の所有していたマンションに住んでいるため、前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていません等も該当しません。

念のため税務署に確認すると「住宅ローンの残高がないと該当しない」と言われました。
私の確認した国税庁のページでは、そのような記載がありません。
このページの記載内容を何度確認しても、該当しないとは考えられません。
私はどこを解釈違いしているのでしょうか？


私が確認したページ 以下、引用
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1 制度の概要

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。

(5) 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

3 適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

4 適用を受けるための手続

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2015/02/06 07:30

＞念のため税務署に確認すると「住宅ローンの残高がないと該当しない」と言われました。

そのとおりです。

＞私はどこを解釈違いしているのでしょうか？
貴方が見ているのは「譲渡損失があった場合」ではなく、「譲渡益があった場合」の特例です。
その場合、３０００万円の特別控除があるということです。

「譲渡による損失があった場合」は、他の所得と通損ができるということです。
ただし、それはローンがないと該当しないということです。
もちろん、ローンが残っていなくても、赤字なら所得税はかかりません。
なお、土地は買ったときの価額ですが、建物は年々価値は下がるので「減価償却相当額」を引いた額と比べることが必要です。

参考（国税庁の下記パンフレットがわかりやすいでしょう）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
私の勘違いは理解できましたが、
苦労して完済するより、ローンが残っている状態で売ったほうが得だなんて、
全然、知りませんでした。
働くのが必至で、税金のこと勉強する余裕がなかったです。

お礼日時：2015/02/08 13:02